Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу N А41-2372/09 В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отказано правомерно, так как перепланировка помещений ответчиком производилась с согласия собственника, в момент осуществления ответчиком действий по перепланировке истец не являлся собственником спорного помещения, в связи с чем суд считает, что права истца не нарушены, ответчиком нарушений условий договора аренды допущено не было.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июня 2010 г. по делу N А41-2372/09

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Ф.И.О. С.К.,

судей Демидовой К.И., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания Афониным А.В.,

при участии в заседании:

от истца: Махота И.В. по доверенности от 24.02.2010 N 15; Фильченкова Ю.В. по доверенности от 24.02.2010 N 16; Качева М.В. по доверенности от 19.02.2010 N 20;

от общества с ограниченной ответственностью “Стринк“ - Маркин Ю.П. по доверенности от 11.01.2010; Магидович В.С., решение от 18.01.2008 N 2;

от совместного предприятия “Стринк“ - представитель не явился, извещено;

от Федерального государственного унитарного
предприятия “Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий“ - представитель не явился, извещено;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве - представитель не явился, извещено;

от Министерства обороны Российской Федерации - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-2372/09 по иску общества с ограниченной ответственностью “Экспериментальное художественно-производственное объединение “Вель“ к совместному предприятию “Стринк“, обществу с ограниченной ответственностью “Стринк“ о расторжении договора аренды, выселении, о замене ненадлежащей стороны в договоре,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Экспериментальное художественно-производственное объединение “Вель“ (далее - ООО “ЭХПО “Вель“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Стринк“ (далее - ООО “Стринк“), совместному предприятию “Стринк“ (далее - СК “Стринк“), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора федерального государственного унитарного предприятия “Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий“ (далее - ФГУП “ФТ-Центр“) о внесении изменений в условия договора, расторжении договора аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993, обязании освободить помещение.

Определением арбитражного суда от 17.02.2009 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором он просил внести изменения в договор аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993 в части наименования арендодателя, расторгнуть договор аренды, а также обязании ответчика освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 48, стр. 6, этаж 1, комн. 1 - 9, в отношении требований к СК “Стринк“ от иска отказался.

В судебном заседании арбитражного суда от 03.08.2009 истцом было заявлено ходатайство об отказе от иска в части обязания ответчика освободить помещение. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании арбитражного суда
первой инстанции истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, в котором просит внести изменения в договор аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993 в части наименования арендодателя, а именно вместо Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом - ООО “ЭХПО “Вель“, а также расторгнуть договор аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993. Ходатайство судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.08.2009 по делу N А41-2372/09 исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда, ООО “ЭХПО “Вель“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оспариваемое решение суда принято о правах и обязанностях Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве и Министерства обороны Российской Федерации, не привлеченных к участию в деле.

Апелляционным судом установлено, что одним из требований является расторжение договора N 37/14/13/3/84 на сдачу Госкомимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью от 01.01.1993, заключенного между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и СП “Стринк“.

Между тем, к участию в деле привлечена только одна сторона данного договора - СП “Стринк“, что является основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве и Министерство обороны Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене решения по основаниям, предусмотренным в частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционного суда от 07.06.2010 представителем истца заявлено об уточнении исковых требований, просит: расторгнуть договор аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993 между ООО “ЭХПО “Вель“ и ООО “Стринк“; выселить ООО “Стринк“ из нежилого помещения, принадлежащего ООО “ЭХПО “Вель“ общей площадью 139,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, проспект Мира, дом 48, строение 6, этаж 1, комнаты 1 - 9.

Уточнения приняты апелляционным судом.

Кроме того представителем истца заявлено ходатайство об отказе от искового требования о замене ненадлежащей стороны по договору аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993 и прекращении производства в данной части по настоящему делу на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Последствия отказа от части искового требования ООО “ЭХПО “Вель“ понятны.

Полномочия лица,
подписавшего ходатайство, судом проверены и подтверждены материалами дела.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает возможным принять отказ ООО “ЭХПО “Вель“ от искового требования о замене ненадлежащей стороны по договору аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц (ст. 49 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в обоснование своей позиции по иску истец ссылается на то обстоятельство, что ООО “ЭХПО “Вель“ является собственником помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 48, стр. 6 на основании договора купли-продажи недвижимости N 8А/2008, заключенного с ФГУП “ФТ-Центр“ 25.01.2008 г. Условиями договора купли-продажи предусмотрено ограничение права на имущество договором аренды от 01.01.1993 N 37/14/13/3/84, срок аренды установлен с 01.01.1993 по 31.12.2017, по условиям которого арендатором нежилого помещения является СП “Стринк“.

16 апреля 2008 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо, в котором он проинформировал о смене собственника занимаемого помещения, с указанием реквизитов арендодателя для перечисления арендной платы и требованием предоставления документов, подтверждающих законность использования ООО “СТРИНК“ занимаемого помещения.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

17 июля 2008 г. истцом в адрес ответчика повторно было направлено уведомление о смене собственника, а также предложение о внесении изменений в договор аренды в срок до 30.07.2008, в части приведения помещения в соответствии с планом БТИ установлен срок до 01.09.2008.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Согласно п. 5.2 Договора аренды от 01.01.1993, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению:

5.2.1 При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с
договором аренды;

5.2.2 Если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

Истец пояснил, что арендатор (ответчик) использует имущество с существенными нарушениями, а именно п. 2.3.3 Договора.

Согласно п. 2.3.3 Договора аренды арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения балансодержателя.

26 июня 2008 г. инспектор Бюро технической инвентаризации ЦАО г. Москвы составил поэтажный план и экспликацию помещения, арендуемого ответчиком, которым установлено, что в помещении произведено переоборудование без оформления соответствующего разрешения.

Истец считает, что в результате незаконной перепланировки был изменен внутренний и внешний вид арендуемого помещения, уменьшился размер общей площади помещения на 8,2 кв. м, в ходе перепланировки была снесена несущая капитальная стена между комнатами 54,5 кв. м и 33,8 кв. м, вместо указанных двух комнат создана одна комната - торговый зал размером 79,0 кв. м, ответчиком возведена новая стена, уменьшившая размер комнаты 54, 5 кв. м, заложены дверные проемы в комнатах 21,6 и 33,8 кв. м, а также в комнатах 54, 5 кв. м и 16, 2 кв. м, создан новый дверной проем в капитальной стене между комнатами 16, 2 кв. м и комнатой 54, 5 кв. м, санузел перенесен с одной стены к другой, заложено окно в комнате 21, 6 кв. м, в результате чего в данной комнате нарушена инсоляция в силу отсутствия естественного освещения, полностью снесен тамбур размером 2,8 кв. м, во вновь созданном торговом зале размером 79,0 кв. м увеличены оконные проемы, в которых организованы витрины, что меняет внешний облик здания.

По мнению истца, произведенная ответчиком незаконная перепланировка привела к нарушению прочности и устойчивости
несущих конструкций здания, закладка окна в комнате привела к нарушению санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий, в связи с чем истец, как арендодатель, вправе на основании ст. 619 ГК РФ требовать досрочного расторжения договора аренды.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в требованиях о расторжении договора аренды от 01.01.1993 N 37/14/13/3/84 и выселении общества с ограниченной ответственностью “Стринк“ из нежилого помещения следует отказать.

Апелляционным судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 08.10.2008 по делу А40-29784/08-60-199 установлено, что ООО “Стринк“ является правопреемником СП “Стринк“.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения. оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ к новому собственнику - истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды, заключенному с СП “Стринк“, на что указано в п. 1.5 договора купли-продажи недвижимости N 8А/2008 от 25.01.2008.

В связи с чем производство по делу в части требований к СП “Стринк“ подлежит прекращению.

Согласно п. 5.2. Договора аренды от 01.01.1993, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению:

5.2.1 при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

5.2.2 если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

Согласно п. 2.3.3 договора аренды арендатор обязуется
не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора без письменного разрешения балансодержателя.

С 1 апреля 1999 года, в связи с отказом арендатора от аренды 55,3 кв. м, арендуемая площадь в соответствием с поэтажным планом и экспликацией, составила 139 кв. м

18.07.2000 с согласия балансодержателя ЖЭК-N 37 ЖКУ КЭУ г. Москвы был осуществлен перенос гипсокартонной перегородки сантехнического помещения и установлена дверь.

В соответствии с п. п. 1.7, 2.3.3 договора, 4 сентября 2001 года ответчик согласовал проведение перепланировки в помещении, с балансодержателем ЖЭК-N 37 ЖКУ КЭУ г. Москвы, по демонтажу тамбура и установления из деревянных конструкций двухъярусных стеллажей в комнате N 6, площадью 21.0 кв. м.

17 сентября 2001 года комиссия, в составе которой участвовал представитель Государственного пожарного надзора г. Москвы составила акт приемки помещения и комнаты N 6.

В соответствии с п. 2.3.3 договора, 10 июля 2002 года ответчик согласовал проведение перепланировки в помещении, с балансодержателем ЖЭК - N 37 КЭУ г. Москвы, перепланировка предусматривала перенос гипсокартонных перегородок и перенос дверных проемов в комнатах N 1, 4, 5.

Как следует из материалов дела, истец является собственником спорных помещений на основании договора купли-продажи недвижимости N 8А/2008 от 25.01.2008. 17.03.2008 УФРС по г. Москве выдано Свидетельство о государственной регистрации права на помещение площадью 402,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пр. Мира, д. 48. стр. 6.

Судом установлено, что перепланировка помещений ответчиком производилась в период с 2000 г. по 2002 г. с согласия собственника, в момент осуществления ответчиком действий по перепланировке истец не являлся собственником спорного помещения, в связи с чем суд считает, что права истца
не нарушены, ответчиком нарушений условий договора аренды допущено не было, в связи с чем у суда отсутствуют основания для расторжения договора в судебном порядке.

Доводы истца о том, что перепланировка была произведена ответчиком в 2008 не подтверждены относимыми доказательствами.

Ссылка истца на отчет от 27.07.2009 N 12ст, подготовленный ООО “ЭЮЦ “Русгарант“, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку истец не представил суду доказательств того, что ответчик был уведомлен о месте и времени проведения данного исследования.

Доводы истца о неуплате арендной платы опровергнуты ответчиком путем представления суду соответствующих платежных поручений за 2008 год.

Руководствуясь статьей 49, 150, 151, 176, частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 августа 2009 года по делу N А41-2372/09 отменить.

1. Принять отказ истца от требования о внесении изменений в договор аренды N 37/14/13/3/84 от 01.01.1993 в части наименования арендодателя, в качестве арендодателя именовать “общество с ограниченной ответственностью “Экспериментальное художественно-производственное объединение “Вель“.

2. Производство по делу в данной части прекратить.

3. В требованиях о расторжении договора аренды от 01.01.1993 N 37/14/13/3/84 и выселении общества с ограниченной ответственностью “Стринк“ из нежилого помещения отказать.

4. Обществу с ограниченной ответственностью “Экспериментальное художественно-производственное объединение “Вель“ выдать справку на возврат из Федерального бюджета РФ 2 000 руб. госпошлины, перечисленной по платежному поручению N 3038 от 15.07.2008 и 25 926 руб., уплаченной по платежному поручению от 13.11.2008 N 5475.

5. В части требований к совместному предприятию “Стринк“ производство по делу прекратить.

Председательствующий

С.К.ХАНАШЕВИЧ

Судьи

К.И.ДЕМИДОВА

Е.В.ЧЕРНИКОВА