Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу N А41-14327/09 В удовлетворении требований о применении к договору аренды земельного участка, инвестиционному контракту последствий недействительности ничтожной сделки отказано правомерно, поскольку инвестиционный контракт на строительство жилого дома не может быть признан недействительным по основанию отсутствия его регистрации в уполномоченном органе, следовательно, данное основание говорит о его незаключенности.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июня 2010 г. по делу N А41-14327/09

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО “ЭнергоСтрой“ - Губарева Е.В. - представитель по доверенности N 09-07 от 15 января 2010 года,

от ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области - Тамбовцева Л.В. - представитель по доверенности N 224/2-29 от 26 февраля 2010 года,

от третьего лица Министерства обороны Российской Федерации - Сандарова С.В. - представитель по доверенности N 410а
от 26 марта 2010 года,

представители ответчиков Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, ЗАО “Спецстрой-2“, третьих лиц Главы Ступинского муниципального района Московской области, Войсковой части N 92551, ТУ ФАУГИ в Московской области в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “ЭнергоСтрой“ на решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2010 года по делу N А41-14327/09, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску Общества с ограниченной ответственностью “ЭнергоСтрой“ к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Закрытому акционерному обществу “Спецстрой-2“ о признании сделок недействительными (ничтожными и незаключенными),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “ЭнергоСтрой“ (далее по тексту - ООО “ЭнергоСтрой“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Ступинского муниципального района Московской области, Закрытому акционерному обществу “Спецстрой-2“ (далее по тексту - ЗАО “Спецстрой-2“)

- о применении к договору N 686 аренды земельного участка от 30 сентября 2005 года с дополнительным соглашением от 15 ноября 2006 года последствий недействительности ничтожной сделки;

- применении к инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17-Д от 04 июля 2005 года с дополнительными соглашениями N 1 от 15 ноября 2006 года, N 2 без даты последствий недействительности ничтожной сделки;

- применении к соглашению об уступке к договору аренды от 15 ноября 2006 года последствий недействительности ничтожной сделки;

- применении к соглашению об уступке прав и обязанностей инвестора от 15 ноября 2006 года по инвестиционному контракту на строительство
объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17-Д от 04 июля 2005 года последствий недействительности ничтожной сделки (л.д. 3 - 13 т. 1).

с участием третьих лиц Главы Ступинского муниципального района Московской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Министерства обороны Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечена Войсковая часть N 92551 (л.д. 91 т. 1).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил:

- признать договор N 686 аренды земельного участка от 30 сентября 2005 года с дополнительным соглашением от 15 ноября 2006 года и соглашением об уступке к договору аренды от 15 ноября 2006 года недействительными (ничтожными и незаключенными);

- признать инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17-Д от 04 июля 2005 года с дополнительным соглашением N 1 от 15 ноября 2006 года, N 2 (без даты) и соглашением об уступке прав и обязанностей инвестора от 15 ноября 2006 года недействительными (ничтожными и незаключенными) (л.д. 46 - 48 т. 2).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований ООО “ЭнергоСтрой“ отказано (л.д. 74 - 78 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО “ЭнергоСтрой“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно
применены нормы материального права (л.д. 81 - 82 т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО “ЭнергоСтрой“ удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Ступинского муниципального района Московской области возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица Министерства обороны Российской Федерации оставил решение вопроса на усмотрение суда.

Представители ответчиков Комитета по управлению имуществом Администрации Ступинского муниципального района Московской области, ЗАО “Спецстрой-2“, третьих лиц Главы Ступинского муниципального района Московской области, войсковой части N 92551, ТУ ФАУГИ в Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2005 года Главой Ступинского района Московской области было издано постановление N 3320-п “О размещении трехсекционного многоэтажного жилого дома по ул. Чайковского г. Ступино (микрорайон “Б)) (л.д. 22 т. 1).

Вышеуказанным постановлением с ЗАО “Спецстрой-2“ согласовано размещение трехсекционного многоэтажного жилого дома по ул. Чайковского города Ступино (микрорайон “Б“) и утвержден акт выбора земельного участка площадью 1,2 га из земель поселений от 10 августа 2005 года.

В соответствии с пунктом
2 постановления указанный земельный участок передан в аренду ЗАО “Спецстрой-2“ из земель поселений г. Ступино для проведения проектно-изыскательных работ сроком на 3 месяца.

30 сентября 2005 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (Арендодатель) и ЗАО “Спецстрой-2“ (Арендатор) был заключен договор N 686 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского (микрорайон “Б“) (л.д. 15 - 23 т. 1).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для размещения трехсекционного многоэтажного жилого дома.

Срок действия договора аренды определен с 01 октября 2005 года по 31 августа 2006 года (пункт 1.3 договора).

15 ноября 2006 года между ЗАО “Спецстрой-2“ и ООО “ЭнергоСтрой“ было подписано соглашение о переуступке права аренды, согласно которому права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 30 сентября 2005 года N 686 на земельный участок площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского (микрорайон “Б“) передан Новому Арендатору (л.д. 26 т. 1).

15 ноября 2006 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района, ЗАО “Спецстрой-2“ и ООО “ЭнергоСтрой“ подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 686 от 30 сентября 2005 года, в котором стороны договорились, что права и обязанности Арендатора по договору аренды N 686 от 30 сентября 2005 года на земельный участок площадью 12 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского (микрорайон “Б“) переданы новому арендатору (л.д. 24 - 25 т. 1).

Предъявляя
настоящие исковые требования, истец указал на то, что на момент заключения вышеуказанного договора аренды земельный участок не был образован, то есть в отношении него не проведены землеустроительные работы, землеустроительное дело по установлению границ земельного участка и составлению кадастрового плана не согласовано и не утверждено, земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

Кроме того, истец указал, что земельный участок, указанный в договоре аренды, является частью земельного участка площадью 48,4 га по адресу: Московская область, г. Ступино, квартал “Б“, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Войсковой части N 92551.

Свидетельством принадлежности земельного участка Войсковой части N 92551, по мнению истца, служит первоначальный инвестиционный контракт N 1/В4/КВ/АС от 26 ноября 2002 года, заключенный на основании решения 9 Центрального управления Министерства обороны Российской Федерации от 26 июля 2002 года, по которому ЗАО “Спецстрой-2“ было привлечено инвестором строящегося жилого дома (л.д. 66 т. 1).

Истец указал, что в период действия инвестиционного контракта N 1/В4/КВ/АС от 26 ноября 2002 года были привлечены денежные средства физических лиц - дольщиков при реализации 42-х квартир в строящемся жилом доме.

Кроме того, на земельном участке находится незавершенный строительством жилой дом, строительство которого начинала до заключения вышеуказанного инвестиционного контракта за счет средств федерального бюджета Войсковая часть N 64752, правопреемником которой является Войсковая часть N 92551.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-15/05 от 06 декабря 2005 года было установлено, что за войсковой частью 92551 на земельный участок площадью 48,4 га в г. Ступино, квартал Б закреплено право постоянного (бессрочного) пользования на основании правоустанавливающих документов: решения Совета Министров РСФСР N 1497-рсс
от 21 сентября 1982 года и распоряжения Совета Министров РСФСР N 52рс от 17 января 1973 года.

Поскольку земельный участок не был свободен от прав третьих лиц, по мнению истца, Администрация Ступинского муниципального района была не вправе распоряжаться спорным земельным участком, путем предоставления его в аренду по договору N 686 от 30 сентября 2005 года для строительства многоэтажного жилого дома.

Первоначальный инвестиционный контракт N 1/В4/КВ/АС на строительство жилого дома заключен 26 ноября 2002 года (застройщик - владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования - Войсковая часть N 92551, Инвестор - ЗАО “Спецстрой-2“, с наличием федеральной имущественной доли в виде квартир в жилом доме по результатам реализации инвестиционного контракта.

04 июля 2005 года между Администрацией Ступинского района Московской области и ЗАО “Спецстрой-2“ (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17-Д (л.д. 28 - 39 т. 1).

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома на земельном участке площадью до 1 га по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского, д. 62 с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 120 000 000 рублей.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств произвести: строительство жилых домов по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского д. 62, ориентировочным размером общей площади 10 000 кв. м, в том числе общей площади квартир 8000 кв. м

15 ноября 2006 года между ЗАО “Спецстрой-“ (Первоначальный Инвестор) и ООО “ЭнергоСтрой“ (Новый Инвестор) было подписано соглашение об уступке прав и обязанностей Инвестора по инвестиционному контракту N 17-Д от 04 июля
2005 года, в соответствии с которым Первоначальный инвестор уступает, а Новый инвестор принимает в полном объеме права и обязанности по инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости N 17-Д от 04 июля 2005 года (л.д. 40 - 42 т. 1).

15 ноября 2006 года между Администрацией Ступинского муниципального района Московской области, ЗАО “Спецстрой-2“ (Первоначальный инвестор) и ООО “ЭнергоСтрой“ (Новый инвестор) было подписано дополнительное соглашение N 1 к инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17Д от 04 июля 2005 года, предметом которого является согласование перехода к Новому инвестору прав и обязанностей Первоначального Инвестора по контракту (л.д. 37 - 38 т. 1).

Дополнительным соглашением N 2 к инвестиционному контракту N 17-Д от 04 июля 2005 года стороны внести изменения в контракт, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: “Соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации:

- 12,5% общей площади квартир (в том числе 50% квартир по договорам долевого участия, указанным в Приложении N 1 к дополнительному соглашению N 1 к контракту);

- 12,5% общей нежилой площади, в том числе встроено-пристроенных помещений, за исключением площадей общего пользования и помещений инженерного назначения.

Инвестору:

- 87,5% общей площади квартир (в том числе 50% квартир по договорам долевого участия, указанным в Приложении N 1 к дополнительному соглашению N 1 к Контракту).

- 87,5% общей нежилой площади, в том числе встроено-пристроенных помещений, за исключением площадей общего пользования и помещений инженерного назначения (л.д. 39 т. 1).

По мнению истца, подписанный 04 июля 2005 года инвестиционный контракт не соответствует действовавшему постановлению Правительства Московской области от 28 августа
2001 года N 270/28 “О строительстве объектов недвижимости на территории Московской области по инвестиционным контрактам“ (утратило силу 02 июля 2007 года), согласно которому инвестиционный контракт должен быть трехсторонним (Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Ступинского района и ЗАО “Спецстрой-2“) и подлежит учетной регистрации в Министерстве строительного комплекса Московской области.

Истец указал, что до возникновения препятствий к оформлению земельного участка не подозревал о нелегитимности прав ответчиков на земельный участок, поэтому подписал вышеперечисленные документы о переходе прав и обязанностей застройщика и проводил работы по реализации инвестиционного проекта, а именно, произвел затраты на предпроектные и проектные работы, работы по землеустройству.

В связи с этим истец просил признать недействительными (ничтожными и незаключенными) договор N 686 аренды земельного участка от 30 сентября 2005 года с дополнительным соглашением от 15 ноября 2006 года и соглашением об уступке к договору аренды от 15 ноября 2006 года; инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области N 17-Д от 04 июля 2005 года с дополнительными соглашениями N 1 от 15 ноября 2006 года и N 2 (без даты) и соглашением об уступке прав и обязанностей инвестора от 15 ноября 2006 года.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовая природа недействительных и Ф.И.О. Незаключенный договор -
это несуществующий договор. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

Между тем, истцом заявлены взаимоисключающие требования о признании сделок одновременно недействительными (ничтожными) и незаключенными, что не соответствует действующему законодательству.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца настаивал на требованиях о признании спорных сделок недействительными (ничтожными).

Ссылка истца на то, что инвестиционный контракт ничтожен виду отсутствия участия в сделке третьей стороны в лице Министерства строительного комплекса со ссылкой на постановление Правительства Московской области N 272/28 от 28 августа 2001 года “Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта“, не может быть принята во внимание, поскольку на основании указанного постановления производится регистрация договоров по предоставленным инвестором документам.

Пунктом 7 Положения “Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта“, являющегося приложением к указанному постановлению инвестиционный контракт для учетной регистрации представляет инвестор, имеющий наибольшую долю в инвестициях по представляемому на регистрацию контракту, если инвестиционным контрактом не предусмотрено иное.

Пунктом 5.2.9 оспариваемого инвестиционного контракта предусмотрено, что обязанность по регистрации возложена на инвестора, то есть на ООО “ЭнергоСтрой“.

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что ЗАО “Спецстрой-2“ не передавало ООО “ЭнергоСТрой“ подлинные документы, истец в судебном порядке их передачи не требовал, следовательно, инвестиционный контракт не прошел государственную регистрацию.

Таким образом, инвестиционный контракт на строительство жилого дома N 17-Д от 04 июля 2005 года не может быть признан недействительным по основанию отсутствия его регистрации в Министерстве строительного комплекса Московской области, поскольку данное основание говорит о его незаключенности.

Правильным является также вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды N 686 от 30 сентября 2005 года.

Предметом указанного договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 12 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Чайковского, (мрн. “Б“).

При этом кадастровый номер земельного участка не указан, что не позволяет идентифицировать предмет аренды, при указании неточного адреса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе ООО “ЭнергоСтрой“ в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2010 года по делу N А41-14327/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н.ИВАНОВА

Судьи

Н.В.ДИАКОВСКАЯ

Е.В.ЧЕРНИКОВА