Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А41-30267/09 В удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды земельного участка отказано правомерно, поскольку не доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2010 г. по делу N А41-30267/09

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей: Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Володиной Е.О.,

при участии в заседании:

от истца: Маркин Г.С., генеральный директор Общества на основании решения N 3 единственного участника от 28.11.2009 г.;

от ответчика: Моисеев С.В., представитель по доверенности от 15.04.2010 г.; Павкин А.В., представитель по доверенности от 01.09.2009 г.;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Агросон“ на решение
Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2009 года по делу N А41-30267/09, принятое судьей Уваровым А.О.,

по иску общества с ограниченной ответственностью “Магес“ к обществу с ограниченной ответственностью “Агросон“ с участием в качестве третьего лица открытого акционерного общества “Племенной завод “Заря Подмосковья“ о расторжении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Магес“ (далее - ООО “Магес“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Агросон“ (далее - ООО “Агросон“) о расторжении договора аренды земельного участка от 27 декабря 1999 года (том 1 л.д. 5 - 8).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество “Племенной завод “Заря Подмосковья“ (далее - ОАО “ПЗ “Заря Подмосковья“).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2009 года в удовлетворении иска отказано (том 2 л.д. 88 - 89).

Не согласившись с мотивировочной частью принятого по делу судебным актом, ООО “Агросон“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (том 2 л.д. 112 - 114).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил изменить мотивировочную часть решения суда, исключив из нее утверждение о существенном изменении обстоятельств в части значительно затянувшегося среднего срока освоения земельного участка и соответственно периода внесения льготной арендной платы, в результате которых арендодатель в значительной мере лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Представители истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения общего собрания акционеров “Племзавод “Заря Подмосковья“ от 21 декабря 1998 года между АОЗТ “Племзавод “Заря Подмосковья“ (арендодателем) и ООО “Агросон“ (арендатором) 27 декабря 1999 года был заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора был передан земельный участок площадью 10 га, расположенный вблизи д. Заборье, под строительство рынка оптово-розничной торговли и объектов дорожного сервиса сроком на 49 лет.

С учетом целевого
использования объекта аренды, на период освоения земельного участка сторонами договора был установлен льготный размер арендной платы равный 12 000 рублей в год, предполагающий одновременно дальнейшее изменение размера арендных платежей согласно нормативов района (пункт 2.1 договора).

Впоследствии указанный в договоре земельный участок был внесен правопреемником арендодателя - ОАО “Племенной завод “Заря Подмосковья“ (том 1 л.д. 48 - 53, 54 - 64, 65 - 72, 73 - 95) в качестве вклада в уставный капитал ООО “Магес“, к которому, таким образом, перешли права и обязанности арендодателя по договору.

Арендодатель, полагая, что арендатор умышленно затягивает период освоения земельного участка, уплачивая при этом установленный договором льготный размер арендной платы, обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды от 27 декабря 1999 года в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определены основания и порядок изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии с указанной нормой права изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом договор может быть расторгнут или изменен судом только при наличии совокупности условий, установленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского
кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований ООО “Магес“, суд первой инстанции обоснованно указал на недоказанность истцом факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являющихся, согласно норме статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды.

Одновременно суд первой инстанции сослался на наличие у истца права требования внесения изменений в договор аренды от 27 декабря 1999 года в судебном порядке. При этом суд указал, что, учитывая, что с момента заключения договора до настоящего времени прошло значительное время (чуть менее 10 лет), что составляет около 1/5 части всего периода, на который участок передан в аренду, обстоятельства следует считать существенно изменившимися ввиду затягивания среднего срока освоения земельного участка, составляющего около трех лет по аналогии с нормами законодательства (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 19 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан“). Также суд сослался на то, что размер льготной арендной платы (12 000 рублей в год), установленный на период освоения участка, значительно отличается от размера арендной платы, подлежащей внесению по истечении срока освоения (68 239 080 рублей в год), что подтверждается представленным истцом расчетом, основанном на решении Совета Депутатов городского округа Домодедово N 1-4/13 от 20.04.2007
г. и Законе Московской области N 186/2007-ОЗ от 24.10.2007 г., и пришел к выводу о том, что истец, как арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арбитражный апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции необоснованными и подлежащими исключению из мотивировочной части решения в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 27 декабря 1999 года сторонами был установлен различный размер годовой арендной платы за пользование земельным участком: льготный на период его освоения арендатором, и в дальнейшем - в соответствии с нормативами района путем заключения договора об оплате, являющегося неотъемлемой частью названного договора (том 1 л.д. 43).

Срок аренды был установлен сторонами в 49 лет (пункт 1.1 договора).

Период освоения земельного участка в данном договоре не был предусмотрен.

Перечень работ, которые должны были быть проведены арендатором - ООО “Агросон“ в рамках освоения переданного в аренду земельного участка сторонами установлены не были.

Договор об оплате или дополнительное соглашение к договору аренды от 27 декабря 1999 года относительно размера и порядка внесения арендной платы, между сторонами не заключались.

Кроме того, из материалов дела следует, что в период с 2004 года по июль 2007 года арендатором производились работы по переводу арендуемого земельного участка из одной категории
в другую (том 2 л.д. 21 - 29), что исключило возможность использования данного земельного участка в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором аренды от 27 декабря 1999 года, в течение указанного периода времени.

Согласно составленного сторонами акта обследования земельного участка, проведенного на основании определения арбитражного апелляционного суда от 01 апреля 2010 года совместно представителями ООО “Агросон“ и ООО “Магес“, 40 - 50 процентов площади указанного земельного участка заняты строениями и сооружениями различной этажности (объекты завершенного и незавершенного строительства), а 50 - 60 процентов площади - свободны. То есть, предусмотренное спорным договором условие о целевом использовании ООО “Агросон“ арендуемого земельного участка, арендатором не нарушено.

Арбитражным апелляционным судом также принято во внимание, что согласно норме пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Ссылка суда первой инстанции на нормы статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан“ в обоснование обстоятельства затягивания арендатором процесса освоения земельного участка несостоятельна, поскольку указанные нормы права неприменимы к
спорным правоотношениям.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для внесения изменений в спорный договор в судебном порядке, отсутствует, поскольку существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении данного договора, не произошло.

При этом арбитражным апелляционным судом принято во внимание, что неправильность данных выводов суда в мотивировочной части не повлекла принятие Арбитражным судом Московской области неправильного решения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2009 года по делу N А41-30267/09 изменить в отношении мотивировочной части.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью “Магес“ к обществу с ограниченной ответственностью “Агросон“ о расторжении договора аренды от 27 декабря 1999 года отказать.

Председательствующий

Е.В.ЧЕРНИКОВА

Судьи

Н.В.ДИАКОВСКАЯ

Л.Н.ИВАНОВА