Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 по делу N А41-16209/099 Реализация права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества лишь до 01.01.2009.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 мая 2010 г. по делу N А41-16209/099

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2010 года,

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2010 года,

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей В.Ю. Бархатова, В.Г. Гагариной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.В. Старостиным,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Интерьеркомплект“ на решение Арбитражного суда Московской области от 10 декабря 2009 г. по делу N А41-16209/09, принятое судьей Севостьяновой Н.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Интерьеркомплект“ к руководителю Комитета по управлению имуществом города Реутова о признании незаконным решения об отказе в приобретении в собственность арендуемого
нежилого помещения, при участии третьих лиц: Фонд социальной поддержки населения при администрации города Реутова, Администрация города Реутова Московской области,

при участии в заседании:

от заявителя: Харченко В.И., доверенность от 09.04.2009,

от заинтересованного лица: Максягина М.А., доверенность от 01.07.2009 N 47/01-24

от третьих лиц: от Администрации города Реутова - не явился, извещен надлежащим образом, от Фонда социальной поддержки населения при администрации города Реутова - не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Интерьеркомплект“ (далее - Общество, ООО “Интерьеркомплект“, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к руководителю Комитета по управлению имуществом города Реутова (далее - Управление, КУИ г. Реутов, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в приобретении в собственность арендуемого нежилого помещения, оформленного письмом N 388/03-23 от 10.03.09., при участии третьих лиц: Фонд социальной поддержки населения при Администрации города Реутова (далее Фонд), Администрация города Реутова Московской области (далее Администрация).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10 декабря 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Представители Фонда социальной поддержки населения при Администрации города Реутова и Администрации города Реутова Московской области в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения третьих лиц о времени и месте судебного заседания.

В обоснование своей апелляционной жалобы общество указало о том, что выводы суда первой инстанции в мотивировочной части решения об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения по причине с отсутствия решения органа местного самоуправлении
о приватизации спорного помещения, не включения арендуемого помещения в перечень имущества, подлежащего приватизации, не включения арендуемого помещения в Прогнозный план (программу) приватизации имущества городского округа Реутов на 2009 г., противоречат Федеральному закону N 159-ФЗ от 22.07.2008. с учетом изменений, вступивших в силу с 01.01.2009 г. Считает, что площадь арендуемого помещения, в отношении которого заявлено о преимущественном праве выкупа - 800 кв. м, соответствует требованиям закона Московской области от 17.10.2008 г. N 1452008-ОЗ.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества доводы жалобы поддержал, указав, что общество как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право выкупа арендуемого помещения площадью 800 кв. в силу требований Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008. Считает отказ КУИ г. Реутов от 10.03.09. в ответ на его обращение о выкупе помещения площадью 800 кв. м, по причине превышения площади арендуемого обществом помещения (1 228,5) допустимой к выкупу (1000 кв. м), незаконным и нарушающим его права.

Представитель КУИ г. Реутова в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил отзыв, в котором указал, что объект недвижимого имущества, площадью 800 кв. м, в отношении которого заявителем заявлено требование о преимущественном праве выкупа, отсутствует. Заявитель арендует нежилое помещение, площадью 1 228, 5 кв. м, тогда как Законом Московской области от 17.10.2008 г. N 1452008-ОЗ предусмотрена площадь помещения, подлежащего выкупу - не более 1000 кв. м. Согласно плану и сведениям БТИ в отношении спорного объекта, он создан в результате перепланировки, разрешение на которую в установленном порядке не оформлено, право собственности
муниципального образования на объект недвижимого имущества по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2, площадью 800 кв. м отсутствует. Представил копию свидетельства государственной регистрации права собственности муниципального образовании “Город Реутов Московской области“ и ответ Реутовского филиала ГУП Московское областное бюро технической инвентаризации в отношении спорного помещения, которые по его ходатайству приобщены к материалам дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично, обжалуемый судебный акт суда первой инстанции - изменению вследствие неправильного применения норм материального права в части выводов, изложенных в мотивировочной части решения.

Муниципальное образование “Город Реутов Московской области РФ“ является собственником нежилого помещения общей площадью 1 241,8 кв. м, лит. АБб1, объект N 1, часть 17, расположенного по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2.

Между КУИ г. Реутова и ООО “Интерьеркомплект“ заключен договор аренды от 26.02.03. N 74, на основании которого с 01 января 2003 года общества владеет нежилым помещением общей площадью 1228,5 кв. м, расположенным по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2.

Акт приема-передачи и план переданного в аренду помещения по настоящему договору в материалы дела сторонами разбирательства не представлен.

29.12.04. решением Реутовского городского Совета депутатов N 73/2004-НА Фонду социальной поддержки населения нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2, передано в безвозмездное пользование сроком на 5 лет с правом заключения договора аренды с ООО “Интерьеркомплект“ и разрешением использовать доходы от сдачи в аренду
помещения в уставных целях Фонда.

В материалы дела представлены договоры аренды, заключенные между Фондом социальной поддержки населения при Администрации г. Реутов (арендодатель) и ООО “Интерьеркомплект“, на основании которых нежилое помещение площадью 1228,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2, арендуется обществом с 01.01.2006 года. Акты приема-передачи и план переданного в аренду помещения также не представлены лицами, участвующими в деле.

11.02.2009 заявитель письмом N 1-116 обратился к руководителю КУИ г. Реутова на основании закона Московской области N 243/2008-ОЗ от 27.12.2008 “О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности“ с просьбой предоставить обществу право выкупа арендуемого помещения по Юбилейному проспекту в г. Реутове, дом 30/2, площадью 976 м2 (т. 1, л.д. 62).

Письмом N 378/03-23 от 10.03.2009 КУИ г. Реутова заявителю отказано в праве выкупа названного помещения. Отказ обоснован ссылкой на Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.08., согласно которому одним из условий предоставления преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения является его площадь, не превышающая предельное значение, установленное субъектом Российской Федерации. Законом Московской области от 17.10.08. N 145/2008-ОЗ предельная площадь нежилого помещения, подлежащего выкупу, не должна превышать 1000 кв. м. Поскольку площадь арендуемого заявителем помещения по адресу г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2, составляет 1 228,5 кв. м, оно не подлежит выкупу в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 8).

Предметом спора является отказ КУИ г. Реутова, в предоставлении права выкупа арендуемого заявителем помещения, расположенного по адресу; г. Реутов, Юбилейный проспект, дом 30/2, площадью 976 кв. м, оформленный вышеуказанным письмом N
378/03-23 от 10 марта 2009.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявителе в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, требования не уточнялись.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции отклонил довод КУИ г. Реутова о том, что площадь переданного в аренду помещения превышает 1000 кв. м, указав, что заявитель уточнил в своем обращении в Администрацию г. Реутова от 20.04.09. площадь, подлежащую выкупу, которая согласно плану БТИ представляет собой отдельное помещение с площадью 800 кв. м. При этом суд мотивировал решение об отказе в удовлетворении требований заявителя тем, что Реутовским городским Советом депутатов решения о приватизации спорного объекта недвижимости не принимались; помещение передано Фонду социальной поддержки населения в безвозмездное пользование и их изъятие приведет к невозможности Фондом осуществлять свои функции; распоряжение муниципальной собственностью не входит в компетенцию КУИ г. Реутова; помещение не включено в перечень имущества. Подлежащего приватизации, оно также не вошло в Прогнозный план (программы) приватизации имущества городского округа Реутов на 2009 г.

Суд апелляционной инстанции считает неверными выводы суда об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с отсутствием решения Совета депутатов о приватизации объекта, о возможности реализации преимущественного права только в случае включения соответствующего имущества в план приватизации и принятия решения о приватизации, а также о том, что преимущественное право не может быть осуществлено ввиду передачи нежилого помещения в безвозмездное пользование Фонда, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (в редакции, действовавшей в спорный период, далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, при соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Довод КУИ г. Реутова о нарушении заявителем условий договоров аренды о сроках уплаты арендной платы не нашел документального подтверждения надлежащими доказательствами, в связи с чем не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции.

Спорное помещение арендуется обществом непрерывно более трех лет.

Арендуемый
объект не включен в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается решением городского Совета депутатов г. Реутова от 24.12.08. N 118/2008-НА (т. 1, л.д. 56 - 58).

Одной из особенностей участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества является возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган соответствующее заявление, что соответствует Федеральному закону N 159 и соотносится с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный
на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Таким образом, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159 субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Из указанной нормы права следует, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 указанного Закона или в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9).

Реализация права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества лишь до 01.01.2009. Как установлено судом по настоящему делу ООО “Интерьеркомплект“ обратилось с заявлением о приобретении арендуемого им имущества после указанной даты.

При этом следует признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что КУИ г. Реутова не является органом, уполномоченным на действия, которые надлежит совершить при получении
заявления общества в силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159 субъект малого или среднего предпринимательства должен направить свое заявление в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно Положению о КУИ г. Реутова, утвержденному 27.04.2007 г., Комитет осуществляет управление и распоряжение муниципальным имуществом в пределах полномочий, утвержденных Реутовским городским Советом депутатов, в связи с чем, осуществляет функции по приватизации муниципального имущества, готовит условия приватизации объектов муниципальной собственности и пр.

Таким образом, в полномочия КУИ г. Реутова не входит принятие решений об условиях приватизации арендуемого имущества, Комитет лишь осуществляет функции по подготовке условий приватизации, которые впоследствии подлежат утверждению путем принятия соответствующего решения Реутовским городским Советом депутатов.

Доказательств обращения в орган, уполномоченный от имени муниципального образования принимать решение об условиях приватизации арендуемого имущества, ООО “Интерьеркомплект“ в материалы дела не представило.

Кроме того, муниципальное образование согласно свидетельству о регистрации права является собственником нежилого помещения общей площадью 1 241,8 кв. м, лит. АБб1, объект N 1, часть 17, расположенного по адресу: г. Реутов, Юбилейный проспект, д. 30/2.

В п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ разъясняется, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“ и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещение на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.

При отсутствии волеизъявления собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

На день обращения заявителя в КУИ г. Реутова по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность нежилого помещения, площадью 800 кв. м, составляющего часть арендуемого помещения, площадью 1 228,5 кв. м, и в настоящее время, указанная часть нежилого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“, в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

Доказательств обратного заявителем суду не представлено, поэтажный план строения литер А; Б; б1, по адресу: г. Реутов Юбилейный проспект, д. 30/2, помещение III, инв N 51, выполненный Реутовским филиалом ГУП Московской областное бюро технической инвентаризации и экспликация к нему не могут служить доказательством законного формирования объекта недвижимого имущества в виде нежилого помещения, площадью 800 кв. м. Более того, на плане имеется отметка об отсутствии разрешения на произведенное переоборудование в пом. N III.

Согласно письму Реутовского филиала ГУП Московской областное бюро технической инвентаризации от 02.03.2010 г. N 04/152-0 по данным технической инвентаризации от 15.01.92 г., площадь спорного нежилого помещения N I составляла 1232, 1 кв. м, после проведения технической инвентаризации 20.12.92 г. выявлена перепланировка, в технический паспорт внесены изменения. По данным технической инвентаризации от 02.03.99 г. настоящее нежилое помещение было разделено глухой перегородкой, в результате чего было образовано 2 изолированных помещения, площадью 938,7 кв. м, и 439,3 кв. м, при этом документы по согласованию изменений в планировке помещений в БТИ отсутствуют.

Поскольку в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества нежилое помещение, площадью 800 кв. м либо площадью 976 кв. м (согласно заявлению общества, т. 1 л.д. 62), не существует, заявитель не может реализовать право его преимущественного выкупа.

Изложение в мотивировочной части решения суда первой инстанции выводов об отсутствии у ООО “Интерьеркомплект“ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с отсутствием решения о приватизации; не включением арендуемого помещения в перечень имущества, подлежащего приватизации; не включением арендуемого помещения в Прогнозный план (программы) приватизации имущества городского округа Реутов на 2009 год, не повлекло принятия неправильного решения по существу спора.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить решение суда первой инстанции, исключив из его мотивировочной части вышеуказанные выводы, в связи с неверным применением судом норм материального права.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2009 по делу N А41-16209/09 изменить, исключить из мотивировочной части решения от 10.12.09. по делу N А41-16209/09 выводы суда первой инстанции об отсутствии у ООО “Интерьеркомплект“ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с отсутствием решения о приватизации; не включением арендуемого помещения в перечень имущества, подлежащего приватизации; не включением арендуемого помещения в Прогнозный план (программы) приватизации имущества городского округа Реутов на 2009 год.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2009 по делу N А41-16209/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Интерьеркомплект“ - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н.ВИТКАЛОВА

Судьи

В.Ю.БАРХАТОВ

В.Г.ГАГАРИНА