Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А41-23763/09 Исковые требования о взыскании упущенной выгоды удовлетворены, поскольку документально подтверждено, что ответчик единолично получал доход от сдачи в аренду объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 г. по делу N А41-23763/09
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,
при участии в заседании:
от Администрации Серпуховского муниципального района: Сегенюк С.В. по доверенности от 11.01.2010 N 3-401/исх,
от Администрации города Серпухова: Жарикова В.В. по доверенности от 11.01.2010 N 12,
от КУИ города Серпухова и ООО “Радуга-2000“: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Серпуховского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2009 года по делу N А41-23763/09, принятое судьей Белодед С.Ф., по иску Администрации Серпуховского муниципального района Московской области к Администрации города Серпухова Московской области, Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, обществу с ограниченной ответственностью “Радуга-2000“ о признании договора недействительным, взыскании 286 506 руб. 75 коп.
установил:
Администрация Серпуховского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации города Серпухова о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества N 1395 от 14 июня 2002 года, состоящего из помещений N 97 - 111, 117 - 123 1-го этажа, площадью 369,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д. 88, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Серпухова и обществом с ограниченной ответственностью “Радуга-2000“, и взыскании с Комитета по управлению имуществом города Серпухова в пользу Администрации Серпуховского муниципального района упущенной выгоды в размере 286 506 руб. 75 коп. (л.д. 4 - 6 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 13 июля 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью “Радуга-2000“ (далее по тексту - ООО “Радуга-2000“) (л.д. 1 т. 1).
Определением Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2009 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом города Серпухова (л.д. 64 т. 1).
В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил:
- признать недействительным договор аренды N 1395 от 14 июня 2002 года недвижимого имущества, состоящего из помещений N 97 - 111, 117 - 123 1-го этажа, площадью 369,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д. 88, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Серпухова и обществом с ограниченной ответственностью “Радуга-2000“;
- взыскать с Администрации города Серпухова в пользу Администрации Серпуховского муниципального района упущенную выгоду в сумме 286 506 руб. 75 коп. (л.д. 128 - 129 т. 1).
Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2009 года по делу N А41-23763/09 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 26 - 28 т. 2).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация Серпуховского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 33 - 36 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы Администрации Серпуховского муниципального района поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой отменить, исковые требования - удовлетворить.
Представитель администрации города Серпухова возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители КУИ города Серпухова и ООО “Радуга-2000“ в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей КУИ города Серпухова и ООО “Радуга-2000“.
Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 15 - 24 февраля 1995 года Главой Администрации Серпуховского района Московской области было издано постановление N 131-208 “О распределении собственности на административное здание с хозяйственными постройками, расположенное по адресу: г. Серпухов, пл. Советская, 88“ (л.д. 140 - 141 т. 1).
Вышеуказанным постановлением распределена собственность на административное здание с хозяйственными постройками, расположенное по адресу: г. Серпухов, пл. Советская, д. 88, между Администрациями города Серпухова и Серпуховского района по фактически занимаемым площадям:
- Администрация города Серпухова - приведенная площадь 8 382,4 кв. м, долевое отношение к приведенной площади всего здания - 21/25;
- Администрация Серпуховского района - приведенная площадь 1 648,5 кв. м, долевое отношение к приведенной площади всего здания - 4/25.
Согласно пункту 2 данного постановления Балансодержателем вышеназванного здания является Администрация города Серпухова.
Таким образом, спорное нежилое здание, 4-этажное, общей площадью 10106,30 кв. м, инв. N 4383, лит. А, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Советская, д. 88 принадлежит на праве общей долевой собственности Муниципальному образованию “Серпуховский район Московской области“ - доля в праве 4/25 (свидетельство о государственной регистрации права серии 50АД N 643601 от 25 февраля 2004 года л.д. 54 т. 1) и Муниципальному образованию “Город Серпухов Московской области“ - доля в праве 21/25 (свидетельство о государственной регистрации права серии 50НБ N 699989 от 31 октября 2007 года л.д. 55 т. 1).
Частью 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
14 июня 2002 года между Комитетом по управлению имуществом города Серпухова (Арендодатель) и ООО “Радуга-2000“ (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1395 (л.д. 8 - 14 т. 1).
По условиям указанного договора Арендодатель, с согласия Балансодержателя - Администрации города Серпухова, предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д. 88, (помещение N 76 - 88, 90 - 97, 1-го этажа согласно плату БТИ) общей площадью 486,0 кв. м для использования в организации общественного питания.
Срок аренды установлен с 18 июня 2002 года по 17 июня 2005 года (пункт 4.1 договора).
14 июня 2002 года между Комитетом по управлению имуществом города Серпухова и ООО “Радуга-2000“ был подписан акт приема-передачи спорного объекта недвижимого имущества (л.д. 15 т. 1).
Соглашением от 19.04.2005 об изменении и дополнении договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2002 N 1395 стороны установили, что в аренду передается имущество, расположенное по адресу: г. Серпухов, ул. Советская, д. 88, общей площадью 369,3 кв. м (помещения N 97 - 111, 117 - 123 1-го этажа согласно плана БТИ) для организации общественного питания (л.д. 17 - 18 т. 1).
Ссылаясь на то, что согласие администрации Серпуховского муниципального района на заключение договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2002 N 1395 получено не было, вследствие чего истец не получил причитающуюся прибыль, администрация Серпуховского муниципального района обратилась в суд с настоящими требованиями.
Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 4.1 срок договора аренды от 14.06.2002 N 1395 был установлен сторонами с 18 июня 2002 года по 17 июня 2005 года.
Вместе с тем, доказательств государственной регистрации указанного договора аренды, заключенного на срок более года в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды от 14.06.2002 N 1395, подписанный между комитетом по управлению имуществом г. Серпухова и ООО “Радуга-2000“, является незаключенным.
Следовательно, являются незаключенными все дополнительные соглашения и изменения к данному договору аренды.
Поскольку спорный договор аренды является незаключенным, он не может быть признан недействительным, в связи с чем соответствующее требование администрации Серпуховского муниципального района не подлежит удовлетворению.
Статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Пунктом 5.1 договора аренды от 14.06.2002 N 1395 предусмотрено, что базовая ставка арендной платы с 01 марта 2001 года составляет 360 рублей за 1 кв. м в год без учета НДС.
Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определена в Приложении N 1А к договору и составляет с 01.03.2001 - 100 420,67 рублей в год (8368,39 рублей в месяц) (л.д. 14 т. 1).
Арендная плата изменяется по мере изменения минимального размера оплаты труда по Российской Федерации и корректируется соответствующим решением Совета депутатов города с учетом темпов инфляции. Арендатор самостоятельно пересчитывает размер арендной платы с первого числа месяца, следующего за опубликованием соответствующего нормативного документа.
В соответствии с Приложением N 1А к договору аренды от 14.06.2002 N 1395 ставка арендной платы с 01.09.2002 составляет 89 242,68 руб. в год (7436,89 руб. в месяц) (л.д. 19 т. 1).
С 01.04.2004 арендная плата по договору аренды установлена в размере 124 939,68 руб. в год (10 411,64 руб. в месяц) (л.д. 20 т. 1).
Приложением N 1В к договору аренды от 14.06.2002 N 1395 установлена арендная плата с 01.02.2005 в сумме 162 259,33 руб. в год (13 521,61 руб. в месяц) (л.д. 21 т. 1).
С 01.02.2006 арендная плата по договору аренды установлена в размере 283 953,84 руб. в год (23 662,82 руб. в месяц), с 01.02.2007 - в сумме 405 648,34 руб. в год (33 804,03 руб. в месяц), а с 01.11.2008 - в сумме 811 296,68 руб. в год (67 608,06 руб. в месяц) (л.д. 25, 29, 31 т. 1).
14 июня 2002 года Комитет по управлению имуществом города Серпухова передал по акту приема-передачи спорный объект недвижимого имущества ООО “Радуга-2000“.
Следовательно, Администрация города Серпухова единолично получала доход от сдачи в аренду объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности (л.д. 137 т. 1).
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
По требованию о взыскании убытков по договору срок исковой давности начинает течь с момента начала фактического исполнения сторонами своих обязанностей по договору.
Поскольку помещение было передано ООО “Радуга-2000“ по акту приема-передачи 14 июня 2002 года, следовательно с этой даты началось фактическое исполнение сторонами обязанностей по договору аренды, в том числе и обязанность по внесению арендной платы.
Таким образом, истец, как сособственник здания, расположенного по адресу г. Серпухов, ул. Советская, д. 88, должен был при должной мере внимательности и осмотрительности узнать о нарушении своего права именно 14 июня 2002 года.
Вместе с тем, поскольку арендные правоотношения являются длящимися, арбитражный апелляционный суд считает, что истец вправе требовать возмещения убытков за три года, предшествующих обращению в суд с настоящим иском.
Администрация Серпуховского муниципального района обратилась с настоящим иском 08 июля 2009 года, что подтверждается входящим штампом Арбитражного суда Московской области (л.д. 4 т. 1).
Следовательно, Администрация Серпуховского муниципального района вправе требовать возмещения убытков за период с июля 2006 года по июнь 2009 года.
Истцом в материалы дела представлен расчет суммы ежемесячной арендной платы за период с июля 2006 года по июнь 2009 года, подлежащей перечислению в адрес Администрации Серпуховского муниципального района из расчета доли истца в общей долевой собственности - 4/25 (л.д. 50 т. 2).
Согласно указанному расчету за период с июля 2006 года по июнь 2009 года в адрес Администрации Серпуховского муниципального района подлежала перечислению арендная плата за спорный объект недвижимого имущества в размере 226 622 руб. 22 коп.
Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
Доказательств, что арендная плата в указанный период не вносилась, ни Комитетом, ни ООО “Радуга-2000“ не представлено, несмотря на неоднократные запросы суда.
Таким образом, с Администрации города Серпухова, как участника долевой собственности, в пользу Администрации Серпуховского муниципального района подлежит взысканию сумма в размере 226 622 руб. 22 коп.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа Администрации Серпуховского муниципального района Московской области во взыскании 226 622 руб. 22 коп.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2009 года по делу N А41-23763/09 в части отказа Администрации Серпуховского муниципального района Московской области во взыскании упущенной выгоды отменить.
Взыскать с Администрации города Серпухова в пользу Администрации Серпуховского муниципального района Московской области сумму доходов в размере 226 622 руб. 22 коп., в остальной части иска - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.В.ЧЕРНИКОВА