Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А41-35586/09 Требования об обязании ответчика освободить занимаемое помещение по договору аренды и сдать его по акту приема-передачи удовлетворены правомерно, поскольку у истца имеются основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 марта 2010 г. по делу N А41-35586/09

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2010 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Демидовой К.И., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Трубицыной О.Л.,

при участии в заседании:

от истца: Кононова О.Ю. - представитель по доверенности от 25.03.09 г.,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Альфа-М“ на решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2009 года по делу N А41-35586/09, принятое судьей Сороченковой Т.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево
к ООО “Альфа-М“ об обязании освободить помещение, сдать имущество по акту приема-передачи, взыскании денежных средств,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - КУИ г/о Орехово-Зуево) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Альфа-М“ (далее - ООО “Альфа-М“) об обязании ответчика освободить занимаемое помещение, сдать объект по акту приема-передачи и о взыскании штрафа в сумме 235 680 рублей 36 копеек за самовольную сдачу имущества в субаренду на основании пункта 7.6. договора аренды N 101/09 (л.д. 3 - 4).

Арбитражный суд Московской области решением от 21 декабря 2009 года удовлетворил заявленные КУИ г/о Орехово-Зуево исковые требования частично: обязал ООО “Альфа-М“ в течение месяца со дня вступления решения в законную силу освободить помещения площадью 46,10 кв. м, расположенные в отдельно стоящем строении по адресу: г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д. 38, а также передать КУИ г/о Орехово-Зуево указанные помещения по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу; в удовлетворении остальной части исковых требований отказал (л.д. 62 - 63).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО “Альфа-М“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции при вынесении решения не полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела (л.д. 66 - 67).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного
акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 75 - 77).

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу ООО “Альфа-М“ не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между КУИ г/о Орехово-Зуево (арендодатель) и ООО “Альфа-М“ (арендатор) был подписан договор аренды N 101/09 (л.д. 5 - 10). По условиям указанного договора арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование муниципальное имущество - помещения площадью 46,10 кв. м в отдельно стоящем строении по адресу: г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д. 38 (пункт 2.1.).

Срок аренды сторонами определен в пункте 3.2. договора с 01.01.09 г. по 30.12.09 г. включительно.

В соответствии с пунктом 4.1. договора размер арендной платы составляет 19 604 рублей 03 копейки ежемесячно.

В соответствии с условиями договора КУИ г/о Орехово-Зуево по акту приема-передачи от 01.01.09 г. передал ООО “Альфа-М“ помещения в удовлетворительном состоянии (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 5.3.4 арендатор обязался получать письменное разрешение Администрации и других специальных служб на прокладку скрытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование, капитальный ремонт.

Пунктом 9.3.5 стороны согласовали, что если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пп. 5.3.4 - 5.3.10 договора, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

09.09.09 г. комиссией в составе Главного специалиста УАиГ, Главного специалиста КУИ, Начальника юридического сектора КУИ, Эксперта отдела финансового контроля КРУ был проведена
проверка эффективности использования нежилого помещения по адресу: г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д. 38. По результатам указанной проверки составлен акт (л.д. 13), из которого следует, что при проверке выявлен факт произведенной арендатором перепланировки путем установки перегородки в помещении N 1, отделяющей помещение входа от подсобного помещения и установки дополнительного проема (входа) в несущей стене со стороны помещения N 2, что привело к изменению состояния объекта в виде увеличения количества помещений, что не соответствует данным технического учета БТИ. Кроме того, выявлено, что помещение N 1 занимает ИП Русляков А.В. под склад дисков, которыми торгует в стоящей рядом палатке. Указанный факт был оценен комиссией как скрытая аренда.

Письмом от 10.09.09 г. N Исх. 1082-8 истец уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора в связи с нарушением последним его условий, а также предупредил о необходимости уплатить штраф в размере 235 680 рублей 36 копеек, просил освободить помещение, передав его по акту приема-передачи (л.д. 27).

Вышеназванное письмо ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения, указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части обязания ответчика освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи, суд первой инстанции исходил из доказанности права истца досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Спорные отношения сторон возникли в связи с договором N 101/09, по своей правовой природе являются арендными и подлежат регулированию общими гражданско-правовыми нормами об обязательствах, специальными положениями главы
34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

КУИ г/о Орехово-Зуево передало ООО “Альфа-М“ в соответствии с условиями договора N 101/09 по акту приема-передачи от 01.01.09 г. помещения площадью 46,10 кв. м в отдельно стоящем строении по адресу: г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, д. 38.

Как следует из акта приема-передачи от 01.01.09 г. имущество передано в удовлетворительном состоянии.

По итогам проверки эффективности использования спорного нежилого помещения 09.09.09 г. был составлен акт, из которого следует, что арендатором была произведена перепланировка помещения путем установки перегородки в помещении N 1, отделяющей помещение входа от подсобного помещения и установки дополнительного проема (входа) в несущей стене со стороны помещения N 2, что привело к изменению состояния объекта в виде увеличения количества помещений.

В соответствии с пунктом 9.3.5 договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 5.3.4 - 5.3.10 договора.

В пункте 5.3.4. договора стороны установили, что арендатор обязуется иметь письменное разрешение арендодателя и других специальных служб на прокладку скрытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование, капитальный ремонт.

В материалах дела отсутствует и ответчиком не представлено доказательств наличия письменного разрешения Администрации и других специальных служб на осуществление перепланировки, что также подтверждается справкой Управления архитектуры и градостроительства Администрации N 183-исх. от 02.09.09 г. (л.д. 25).

КУИ г/о Орехово-Зуево письмом от 10.09.09 г. N Исх. 1082-8 уведомил ООО
“Альфа-М“ об одностороннем расторжении договора в связи с нарушением последним его условий (л.д. 27).

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая изложенное, у истца имелись основания для расторжения договора аренды N 101/09 в одностороннем порядке.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца об освобождении помещения и обязании ответчика сдать помещение по акту приема-передачи не противоречат закону и подлежат удовлетворению.

Кроме того, на день рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции договор N 101/09 прекратил свое действие.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ООО “Альфа-М“ штрафа в связи с нарушением пункта 7.6. договора, поскольку истцом не представлено доказательств сдачи ответчиком части спорного помещения в субаренду.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендодатель передавал помещение с уже существующей перепланировкой, подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО “Альфа-М“ не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции
считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2009 года по делу N А41-35586/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

С.В.БОРОВИКОВА

Судьи

К.И.ДЕМИДОВА

Н.В.ДИАКОВСКАЯ