Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 N 09АП-28443/2010-ГК по делу N А40-23141/09-113-185 Заявление о выселении из нежилого помещения и передаче данного помещения в освобожденном виде органу власти удовлетворено правомерно, поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 декабря 2010 г. N 09АП-28443/2010-ГК

Дело N А40-23141/09-113-185

Полный текст постановления изготовлен 1 декабря 2010 года.

Резолютивная часть объявлена 24 ноября 2010 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е.Н.

судей Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества “Русская компания имущественной опеки“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 сентября 2010 года,

принятое судьей Коротковой Е.Н.,

по делу N А40-23141/09-113-185

по иску Департамента имущества города Москвы

к Закрытому акционерному обществу “Русская компания имущественной опеки“

о выселении

и по встречному иску Закрытого акционерного общества “Русская компания имущественной опеки“

к Департаменту имущества города Москвы

3-е лицо
- Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании недействительным права собственности города Москвы и признании права собственности на здание

при участии:

от Департамента имущества города Москвы - Струков Д.В. по доверенности N Д-09/6231 от 21.12.2009 г.

от ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ - Попов А.В. по доверенности б/н от 30.10.2009 г.

В судебное заседание не явились: СГУП по продаже имущества города Москвы, Управление Росреестра по Москвы - извещены.

установил:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу “Русская компания имущественной опеки“ (далее - ЗАО “Русская компания имущественной опеки“) о выселении из нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м (1 этаж пом. 1 комн. 1 - 6, пом. 11 комн. 1 - 8, 2 этаж пом. 1 комн. 1 - 8, пом 11 комн. 1 - 8), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Олсуфьевский, д. 9, стр. 1 и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы.

Определением от 15.06.2009 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ к Департаменту имущества города Москвы о признании недействительным зарегистрированного права собственности города Москвы на спорное здание и признании права собственности ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ на здание, расположенное по адресу: г. Москва, Олсуфьевский переулок, д. 9.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2009 года по делу N А40-23141/09-113-185, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2009 г. N 09АП-22730/2009-ГК, требования, заявленные Департаментом имущества города
Москвы, удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, заявленного к Департаменту имущества города Москвы, отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.03.2010 г. N КГ-А40/864-10 указанные выше судебные акты судов первой и апелляционной инстанций были отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

По результатам нового судебного разбирательства суд решением от 21.09.2009 г. исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворил, в удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении первоначально заявленного иска.

Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ на основании договора купли-продажи N 801 от 27.11.1992 г. приобрело право собственности на спорное недвижимое имущество. Данный договор является оспоримой сделкой, однако в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан, в связи с чем основания к отказу в удовлетворении встречного иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Заявитель также ссылается на неправомерность вывода суда первой инстанции о незаключенности договора аренды недвижимого имущества, представленного ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, поскольку договор аренды, представленный Департаментом имущества города Москвы, имеет такие же погрешности, что и договор, представленный ответчиком.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Департамента имущества города Москвы доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

3-е
лицо - Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, явку представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило, заявив о рассмотрении дела без его участия, при этом в отзыве сослалось на отсутствие заинтересованности в рассмотрении настоящего дела. О месте и времени настоящего судебного разбирательства извещено.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), привлеченное к участию в данном деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени рассмотрения настоящего дела, представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 21.05.1996 г. между Комитетом по управлению имуществом Москвы (в настоящее время - Департамент имущества города Москвы) - Арендодатель, ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ (Арендатор) и Дирекция единого заказчика ТУ “Хамовники“ (Балансодержатель) заключен договор N 1-451/96 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого Арендодатель на основании распоряжения МКИ N 2127-р от 01.09.1995 г. сдает, а Арендатор принимает в аренду помещение общей площадью. 272,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Олсуфьевский пер., д. 9, стр. 1 для использования под служебные цели.

Как видно из материалов дела, помещения, являющиеся объектом аренды, были переданы ЗАО “Русская компания имущественной
опеки“ в пользование, что последним не оспаривается.

Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 1.2 договора и составляет с 1 сентября 1995 года по 31 августа 2000 года.

В свою очередь ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ в материалы дела представлена копия договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Москвы и ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, в котором срок аренды определен с 01.09.1995 г. по 31.08.2020 г., что, по мнению, Арендатора исключает его выселение из занимаемого им помещения (оригинал договора был исследован при рассмотрении дела в суда первой и апелляционной инстанциях).

Судебная коллегия, исследовав условия заключенного договора в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности представленного ответчиком договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96 со сроком его действия с 01.09.1995 г. по 31.08.2020 г.

Как следует из содержания вышеназванного договора, Арендодателем имущества является Комитет по управлению имуществом Москвы в лице его директора Андреенкова В.Н.; между тем, данный договор названным лицом не подписан, тогда как в силу правил, установленных главой 28 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Данное обстоятельство подтверждается также распоряжением Комитета по управлению имуществом города Москвы от 01.09.1995 г. N 2127р, на основании которого был заключен договор аренды и свидетельством на право аренды, выданным ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, в которых Госорганом установлен срок аренды - 5 лет, т.е. до 01.09.2000 г., а также представленным истцом по первоначальному иску в материалы дела заявлением ответчика от 20.09.1995
г., в котором ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ со ссылкой на распоряжение Комитета по управлению имуществом города Москвы от 01.09.1995 г. просит передать спорное здание в аренду сроком на 5 лет.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что договор N 1-451/96 на аренду недвижимого имущества от 21.05.1996 г., представленный Департаментом имущества города Москвы, со стороны Арендодателя также не подписан, судебной коллегией не принимается, поскольку данный договор Арендодателем подписан на странице договора “Особые условия“ и скреплен оттиском печати Комитета по управлению имуществом города Москвы.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о правомерности выводов суда первой инстанции о том, что воля сторон в лице Арендодателя и Арендатора спорного имущества была направлена на заключение договора аренды сроком на 5 лет, который и был заключен сторонами в редакции, представленной Департаментом имущества города Москвы.

Из материалов дела следует, что ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ по истечении срока договора при отсутствии возражения со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок. В этом случае в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Установлено, что Департамент имущества города Москвы направил в адрес ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ уведомление от 02.09.2008 г. N ув/п/08-26 об отказе от договора аренды и освобождении занимаемого Арендатором помещения по истечении 3-месячного срока с момента отправления настоящего уведомления. Данное уведомление было получено ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ 29.10.2008 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении
договора аренды арендатор обязан освободить арендуемое помещение, передав его арендодателю.

В процессе судебного разбирательства установлено, что Арендатор арендуемые им помещения не освободил и Департаменту имущества города Москвы в установленном законом порядке не передал, что явилось основанием для обращения последнего в суд с настоящим исковым заявлением.

В свою очередь ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ обратилось со встречным исковым заявлением к Департаменту имущества города Москвы о признании права собственности на указанное выше недвижимое имущество на основании договора купли-продажи N 801 от 27.11.1992 г., а также - признании недействительным зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорную недвижимость.

Суд первой инстанции, установив отсутствие правовых оснований у ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ занимать спорное недвижимое имущество, принял решение о выселении последнего из вышеназванного нежилого здания, а в удовлетворении встречного иска отказал.

Оспаривая состоявшийся по данному делу судебный акт, ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ утверждает, что ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ на основании договора купли-продажи N 801 от 27.11.1992 г. приобрело право собственности на спорное недвижимое имущество. Данный договор является оспоримой сделкой, однако в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан, в связи с чем основания к отказу в удовлетворении встречного иска у суда первой инстанции отсутствовали.

Между тем, представленный истцом по встречному иску договор купли-продажи N 801 государственного (муниципального) имущества от 27.11.1992 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, предметом которого является продажа первым в собственность второго имущества по адресу: г. Москва, Олсуфьевский пер., д. 9, не может являться основанием приобретения истцом по встречному иску в собственность спорного объекта
недвижимости по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, приватизация является специальным способом приобретения права собственности, под которой понимается установленный специальным законодательством процесс перехода имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в частную собственность.

Действующим на дату заключения указанного выше договора купли-продажи законодательством о приватизации, в том числе Законом РСФСР N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации“ (далее - Закон о приватизации), а также - действующим в настоящее время законодательством о приватизации предусмотрено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Законом.

Между тем, приобретение государственного (муниципального) имущества посредством заключения договора купли-продажи (без аукциона или конкурса) в качестве способа приватизации не предусмотрено.

Судебная коллегия также отмечает, что действовавшим в период возникновения спорных правоотношений законодательством о приватизации был предусмотрен выкуп государственного или муниципального имущества, сданного в аренду, в случае, если договор аренды предусматривал право выкупа.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о приобретении ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ спорного недвижимого имущества способом, предусмотренным законодательством о приватизации (на конкурсе, аукционе, посредством выкупа арендованного имущества, если договор аренды предусматривал право выкупа), заявителем апелляционной жалобы не представлены и таковые в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, указанный выше договор не соответствует требованиям действовавшего (и действующего) законодательства, вследствие чего правомерно признан судом ничтожной сделкой и основанием приобретения ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ права собственности являться не может.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что данный договор является оспоримой
сделкой, несостоятельна.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 указанного выше Закона о приватизации сделки приватизации, заключенные с нарушением этого Закона, признаются недействительными в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Сделки приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. Специальных оснований для признания сделок приватизации оспоримыми статья 30 Закона о приватизации не содержит.

Сделка приватизации, совершенная без конкурса или аукциона, оформленная как прямая продажа государственного имущества, нарушает статью 15 Закона о приватизации и в силу этого является ничтожной.

Следовательно, представленный истцом по встречному иску договор купли-продажи N 801 государственного (муниципального) имущества от 27.11.1992 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Москвы и ЗАО “Русская компания имущественной опеки“, является ничтожной сделкой, правовых последствий не влечет и основанием приобретения последним вещных прав на спорное недвижимое имущество являться не может.

Кроме того, Департамент имущества города Москвы заключение договора купли-продажи N 801 государственного (муниципального) имущества от 27.11.1992 г. с истцом по встречному иску оспаривает, а последний доказательства его исполнения не представил.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об обоснованности заявленного Департаментом имущества города Москвы иска, правомерности выводов суда первой инстанции об его удовлетворении и, соответственно, правомерности отказа в удовлетворении встречного искового заявления.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что
при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь, ст. ст. 110, 266 - 268, ст. 269 п. 1, ст. 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 сентября 2010 года по делу N А40-23141/09-113-185 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО “Русская компания имущественной опеки“ в доход федерального бюджета 1 000 руб. - в уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий:

Е.Н.БАРАНОВСКАЯ

Судьи:

Т.Ю.ЛЕВИНА

Т.Я.СУМАРОКОВА