Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2010 по делу N А82-18496/2009 Исковое требование об обязании ответчика освободить нежилые помещения, переданные ему по договору аренды, и о взыскании пеней за просрочку платежа удовлетворено правомерно, так как материалами дела подтвержден тот факт, что после прекращения действия спорного договора ответчик не исполнил обязанность по возврату истцу объекта пользования.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 декабря 2010 г. по делу N А82-18496/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

некоммерческого партнерства “Рыбинский предпринимательский центр“

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2010,

принятое судьей Митрофановой Г.П., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010,

принятое судьями Кобелевой О.П., Барминым Д.Ю., Гуреевой О.А.,

по делу N А82-18496/2009

по иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

к некоммерческому партнерству “Рыбинский предпринимательский центр“

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа,

о расторжении договора аренды и о выселении из занимаемых помещений

и

установил:

Департамент недвижимости администрации городского
округа город Рыбинск (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к некоммерческому партнерству “Рыбинский предпринимательский центр“ (далее - Некоммерческое партнерство, НП “РПЦ“) о взыскании 186 838 рублей 16 копеек задолженности по договору аренды от 01.03.2002 N 2526 за период с 01.02 по 30.11.2009, 39 822 рублей 33 копеек пеней за просрочку платежа с 11.02 по 30.11.2009 и об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 447,7 квадратного метра, расположенные по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Бородулина, 47.

Требования основаны на статьях 330, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей, поэтому, помимо оплаты долга, неисправный контрагент должен быть привлечен к договорной ответственности. Некоммерческое партнерство обязано освободить объект аренды, поскольку Департамент предупредил его об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и с 26.02.2010 действие договора прекращено.

Руководствуясь статьями 330, 333, 610, 621 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 14.05.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.08.2010, удовлетворил иск о выселении ответчика из указанного здания по заявленному основанию. Суд установил, что на момент вынесения решения ответчик погасил задолженность по арендной плате, и отказал в ее взыскании. Суд признал правильным начисление пеней в сумме 25 913 рублей 31 копейки по договору аренды и, признав неустойку несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, уменьшил размер подлежащих взысканию пеней до 4 000 рублей.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Некоммерческое партнерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части удовлетворенных
исковых требований в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд неправомерно посчитал, что при расчете размера арендной платы следует применять коэффициент до 40 процентов износа на основании данных технической инвентаризации за 1994 год, поскольку в имеющейся в деле справке оценщик Житков С.П. отметил, что оценка износа здания начисляется ежегодно. В 2009 году износ составил 51,3 процента. Соответственно, суд ошибочно определил размер подлежащих взысканию пеней.

Суду следовало в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставить исковое заявление о выселении без рассмотрения, поскольку требование об освобождении объекта аренды в связи с прекращением действия договора аренды направлено ответчику 26.02.2010, то есть после предъявления соответствующего иска.

Суд нарушил статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истец изменил предмет и основание иска, заявив требование о выселении в связи с прекращением действия договора с 26.02.2010.

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск является ненадлежащим истцом по настоящему делу, поскольку договор аренды оформлен с Департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа, то есть другого муниципального образования. У суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска при отсутствии в деле доказательств регистрации права муниципальной собственности на спорную недвижимость.

Некоммерческому партнерству в нарушение пункта 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции“ не предоставлено иное помещение для осуществления его деятельности, поэтому отсутствовали основания для его выселения.

Суду следовало применить статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказать в удовлетворении иска, поскольку Департамент не подтвердил экономическую необходимость и целесообразность расторжения договора аренды. Более того, данные действия истца нарушают преимущественное право ответчика на приватизацию
указанного помещения по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Суд должен был на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекратить производство по делу в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду, так как ответчик является некоммерческой организацией.

Суд нарушил статью 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не приостановил производство по делу до рассмотрения споров по искам НП “РПЦ“ и других лиц по обжалованию действий Департамента по изъятию спорного арендованного имущества, а также по иску НП “РПЦ“ об обязании Департамента направить проект договора купли-продажи спорных помещений.

Суд принял решение о правах и обязанностях участников договоров инкубирования, не привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Департамент (арендодатель) и НП “РПЦ“ (арендатор)
заключили договор аренды от 01.03.2002 N 2526 (с учетом изменений, внесенных соглашением сторон с 01.02.2009) недвижимого имущества (здания, помещения) общей площадью 447,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Бородулина, дом 47 (пункт 1.1 договора).

Размер годовой арендной платы составляет 1 023 289 рублей 98 копеек. Арендная плата вносится ежемесячно до десятого числа расчетного месяца. В течение месяца с момента опубликования нормативных актов в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы арендатор должен обратиться за перерасчетом арендной платы по договору в адрес арендодателя (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.2 договора установлено, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды.

В силу пункта 5.1 договора за неуплату в установленные сроки арендатору начисляется неустойка (пеня) за каждый день просрочки из расчета 0,2 процента просроченной суммы арендной платы за помещение.

Срок действия договора согласован сторонами с 01.03.2002 по 23.02.2003 (пункт 7.1 договора).

В приложении N 1 к договору указана согласованная сторонами формула, по которой определяется величина годовой арендной платы за аренду нежилого помещения, переданного в аренду.

По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель письмом от 24.11.2009 N 41-04/04-5659 (вручено адресату 26.11.2009) сообщил арендатору об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и
попросил в срок до трех месяцев со дня получения данного уведомления освободить арендуемые помещения и передать их Департаменту по акту приема-передачи.

В письме от 08.12.2009 N 41-04/04-5887 (получено адресатом 10.12.2009) арендодатель напомнил арендатору о наличии у него обязанности по возврату объекта аренды в связи с прекращением действия договора аренды с 26.02.2010.

В письме от 25.02.2009 N 41-04/06-649 (вручено адресату 26.02.2010) Департамент просил незамедлительно освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи Департаменту в связи с прекращением действия договора аренды с 26.02.2010.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа и о выселении ответчика из названного объекта недвижимости в связи с прекращением действия договора аренды от 01.03.2002 N 2526.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд установил, что в период рассмотрения настоящего спора и до вынесения решения ответчик добровольно погасил задолженность по арендной плате, поэтому правильно отказал в удовлетворении соответствующего искового требования.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Материалами дела подтверждено и суд установил факт внесения с просрочкой арендных платежей с января по ноябрь 2009 года и признал правильным расчет истца пеней за просрочку платежа в размере 25 913 рублей 31 копейки.

Суд посчитал, что начисленная договорная неустойка несоразмерна нарушенному обязательству,
и после уменьшения ее размера до 4 000 рублей по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно взыскал ее с ответчика.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такой срок уведомления предусмотрен и в пункте 7.3 договора аренды.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора по найму недвижимого имущества, Департамент направил контрагенту уведомление от 24.11.2009 N 41-04/04-5659, в котором сообщил об отказе от договора аренды 01.03.2002 N 2526 и попросил в срок до трех месяцев со дня получения данного уведомления освободить арендуемые помещения и передать их Департаменту по акту приема-передачи.

Данное уведомление получено ответчиком 26.11.2009, следовательно, суд сделал правильный вывод о прекращении договорных отношений с 26.02.2010.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Аналогичная обязанность арендатора предусмотрена подпунктом 7.3 упомянутого договора аренды.

Суд установил, что ответчик не возвратил истцу арендованное помещение, у Некоммерческого партнерства отсутствуют какие-либо законные основания для занятия помещения, являвшиеся предметом договора аренды от 01.03.2002 N 2526, и правомерно обязал данное лицо освободить занимаемые им нежилые помещения.

Довод заявителя о неправильном определении размера пеней за просрочку платежа касается результатов оценки
представленных доказательств, поэтому отклоняется судом округа. Переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Мнение заявителя о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду подлежит отклонению в силу следующего. Согласно правилам определения подведомственности дел арбитражным судам, установленным главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, критериями определения подведомственности являются характер правоотношений, возникших между спорящими сторонами, и субъектный состав сторон. К субъектам арбитражных споров отнесены прежде всего организации, являющиеся юридическими лицами, и индивидуальные предприниматели. В силу пункта 2 статьи 8 Федерального закона “О некоммерческих организациях“ некоммерческое партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых оно создано, за исключением случаев, если некоммерческим партнерством приобретен статус саморегулируемой организации. Соответственно, по субъектному составу, а также по характеру правоотношений из договора аренды, который носит экономический характер, данное дело подведомственно арбитражному суду.

Суд обоснованно не нашел оснований для применения пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрен обязательный досудебный порядок по заявлению требования об обязании возвратить объект аренды.

Мнение заявителя о том, что в связи с отказом от требования о расторжении договора аренды истец в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет и основание ранее заявленного требования о выселении из арендованных помещений, несостоятельно в силу следующего. Предмет иска - это материально-правовое требование истца к ответчику. Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику. Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к
ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает требование к ответчику. В рассматриваемом случае изменилось лишь основание требования о выселении, а именно: неисполнение ответчиком договорной обязанности по возврату объекта аренды в связи с прекращением действия договора по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что Департамент не является арендодателем по договору аренды от 01.03.2002 N 2526, отклоняется, как несостоятельный, в силу следующего.

Суд апелляционной инстанции на основании оценки технического паспорта здания по состоянию на 23.07.1953 и акта приема-передачи основных средств от 30.09.1994 установил факт возникновения у города Рыбинска права муниципальной собственности на спорную недвижимость. Ответчик не оспаривает факт принадлежности Рыбинскому муниципальному округу данного помещения на момент оформления договора аренды от 01.03.2002 N 2526 в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Данное обстоятельство подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2009 по делу N А82-10939/2008-72, которым НП “РПЦ“ отказано в удовлетворении иска к Департаменту о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2002 N 2526.

Согласно пункту 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации к муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. В пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав“ разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица. Если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Департамент недвижимости Рыбинского муниципального округа реорганизован путем разделения с 01.07.2006 на Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и Департамент недвижимости администрации Рыбинского муниципального района. Спорное нежилое помещение перешло в собственность городского округа города Рыбинск на основании закона Ярославской области от 11.10.2006 N 59-З “О разграничении имущества и имущественных обязательств между городским округом город Рыбинск и Рыбинским муниципальным районом“, принятого во исполнение Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает права арендодателя по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, соглашение о внесении в договор аренды от 01.03.2002 N 2526 изменений с 01.02.2009 оформлено сторонами настоящего спора. Следовательно, суд обоснованно признал Департамент надлежащим истцом по настоящему спору.

Ссылка заявителя на злоупотребление Департаментом предоставленным ему правом несостоятельна. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Вопреки требованиям данной нормы, НП “РПЦ“ не представило доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (Департаментом) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред ответчику. Утверждение заявителя о реализации истцом права по одностороннему отказу от сделки в целях нарушения преимущественного права ответчика на приватизацию спорного объекта по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159 подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 3 данного закона, пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ и статьи 8 Федерального закона “О некоммерческих организациях“ на некоммерческие партнерства не распространяются положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159.

Суд правильно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу, поскольку наличие неразрешенных исковых заявлений по другим делам с учетом заявленных требований не свидетельствует о невозможности рассмотрения требования об освобождении объекта аренды в связи с прекращением действия договора аренды.

Суд обоснованно не нашел оснований для привлечения в качестве третьих лиц участников договоров инкубирования, заключенных с НП “РПЦ“, так как спор вытекает из договора аренды, сторонами которого являются только Департамент и НП “РПЦ“.

Ссылка заявителя на пункт 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции“ основана на неправильном понимании данной нормы права, которой предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. В данной норме не предусмотрена обязанность муниципального образования предоставить некоммерческой организации иные объекты для аренды в случае расторжения договора аренды.

Остальные доводы заявителя рассмотрены судом кассационной инстанции и отклонены, как несостоятельные.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Определение третьей инстанции от 11.11.2010 о приостановлении исполнения решения от 14.05.2010 и постановления апелляционной инстанции от 20.08.2010 по настоящему делу следует считать утратившим силу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 по делу N А82-18496/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу некоммерческого партнерства “Рыбинский предпринимательский центр“ - без удовлетворения.

Возобновить исполнение Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 по настоящему делу.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

С.В.БАБАЕВ

В.Ю.ПАВЛОВ