Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу N А79-6935/2009 В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в реализации предпринимателем его преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества отказано правомерно, так как материалами дела подтвержден тот факт, что предприниматель утратил указанное право вследствие того, что в течение тридцати дней со дня получения им предложения о выкупе арендуемого имущества не изъявил согласия на приобретение спорного объекта.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 апреля 2010 г. по делу N А79-6935/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителей

от заявителя: Николаева А.Я. (доверенность от 08.06.2009),

от заинтересованного лица: Радостиной И.М. (доверенность от 14.01.2010 N 8)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя -

индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2009,

принятое судьей Яхатиной С.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010,

принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В.,

по делу N А79-6935/2009

по заявлению индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
о признании незаконными отказа администрации города Канаш Чувашской Республики в преимущественном праве на приобретение нежилого помещения и
бездействия администрации города Канаш Чувашской Республики

и

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа администрации города Канаш Чувашской Республики (далее - Администрация), выраженного в письмах от 19.03.2009 N 568 и от 26.03.2009 N 613, в преимущественном праве на приобретение Предпринимателем нежилого помещения - магазина “Мираж“ (литер А) площадью 396,4 квадратного метра, расположенного по адресу: город Канаш, улица Железнодорожная, 67, помещение N 1, а также о признании незаконным бездействия Администрации и обязании Администрации направить в адрес Предпринимателя следующие документы: копию решения об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества, проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества и проект договора залога, имеющих все существенные условия договора купли-продажи и залога недвижимого имущества, предусмотренные статьями 334, 356, 549, 554 - 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также соответствующие положениям глав 27 и 28 данного Кодекса.

Требования мотивированы нарушением Администрацией преимущественного права Предпринимателя на выкуп арендованного помещения на основании статей 3 - 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Руководствуясь статьями 198 (частью 1) и 200 (частью 4) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 1 (пунктом 1), 3, 4 (пунктом 4 и подпунктом 2 пункта 9) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд решением от 30.09.2009, оставленным без изменения
постановлением апелляционной инстанции от 09.02.2010, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Обе судебные инстанции исходили из того, что оспариваемые отказ и бездействие Администрации не противоречат действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы Предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности; Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку не реализовал право по подписанию проекта договора купли-продажи в течение 30-дневного срока со дня получения предложения заключить такой договор. Ссылка заявителя на недостоверность величины стоимости объекта аренды, предложенной Администрацией, отклонена, поскольку до окончания 30-дневного срока для заключения договора купли-продажи Предприниматель не воспользовался правом по оспариванию в судебном порядке достоверности такой величины оценки по правилам статьи 13 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, суд не учел, что при отсутствии в письме Администрации от 18.02.2009 N 299 однозначной оговорки о включении либо невключении в состав предлагаемой выкупной цены суммы НДС свидетельствует о неполном определении существенных условий, свойственных договору купли-продажи.

Суд неправильно применил статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и статью 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, которыми не предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки для сторон субъекта малого или среднего предпринимательства, предложенной Администрацией. Поэтому суд ошибочно посчитал, что достоверность предложенной Администрацией стоимости объекта недвижимости должна была быть оспорена по правилам статьи 13 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ в отдельном судебном споре до
окончания срока по заключению договора купли-продажи. Более того, заявитель не располагал возможностью оспорить величину объекта оценки в судебном порядке, так как он не получал от Администрации отчета об оценке указанного имущества на сумму 7 290 200 рублей.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указала на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей участвующих в деле лиц, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установил суд, правоотношения Администрации (арендодателя) и Предпринимателя (арендатора) в отношении нежилого помещения муниципальной собственности общей площадью 371,45 квадратного метра, расположенного по адресу: город Канаш, улица Железнодорожная, 67, помещение N 1, оформлены на основании договоров аренды от 25.01.2005 N 58 сроком действия с 05.01.2005 по 31.12.2005; от 08.02.2006 N 24 сроком действия с 03.01.2006 по 31.12.2006.

Предметом последующего договора аренды от 29.08.2007 N 24 сроком действия с 03.01.2007 по 31.12.2007 явилось то же нежилое помещение, но с увеличенной площадью до 396,40 квадратного метра.

Администрация приняла распоряжение от 13.02.2009 N 73 о продаже арендованного имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Российской Федерации - нежилого помещения площадью 396,40 квадратного метра, расположенного по адресу: город Канаш, улица Железнодорожная, 67, помещение N 1, с преимущественным правом приобретения его арендатором - Предпринимателем.

Указанным распоряжением установлена
продажная цена (рыночная стоимость) объекта приватизации в сумме 7 279 200 рублей, право выбора порядка оплаты данной стоимости (единовременно или в рассрочку) предоставлено Предпринимателю; утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества.

Письмом от 18.02.2009 N 299 Администрация со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ предложила Предпринимателю воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения с заключением договора купли-продажи по цене, равной его рыночной стоимости в сумме 7 279 200 рублей, разъяснив, что в случае согласия на использование преимущественного права договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения настоящего предложения; при этом Предпринимателю необходимо направить заявление с указанием порядка оплаты за приобретаемое имущество и соответствия условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства. В ином случае Предприниматель вправе до истечения тридцатидневного срока со дня получения письма подать заявление об отказе от использования преимущественного права. К указанному письму администрация приложила копию решения об условиях приватизации арендуемого имущества, бланки договоров купли-продажи и залога.

В решении об условиях приватизации поименованного муниципального имущества указано, что право выбора порядка оплаты стоимости объекта приватизации (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки, но не более пяти лет, принадлежит арендатору - субъекту малого предпринимательства - предпринимателю Даниловой Н.П.

В письме от 17.03.2009 в адрес главы Администрации Предприниматель сообщил о своем согласии заключить договор купли-продажи арендуемого объекта по цене 6 101 200 рублей с учетом налога на добавленную стоимость с рассрочкой платежа на пять лет и просил предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект или выписку из Единого государственного реестра прав. К
письму Предприниматель приложил отчет определения рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.03.2009 N 657.

Администрация в письме от 19.03.2009 N 568 сообщила Предпринимателю о том, что в случае неподписания договора в тридцатидневный срок со дня получения предложения, субъекты малого предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а в письме от 26.03.2009 N 613 - об утрате преимущественного права выкупа помещения в связи с неподписанием проекта договора в установленный законом срок.

Посчитав отказ Администрации не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По правилам части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на
приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 данного Закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 данной статьи).

В соответствии с пунктом 5 данной статьи при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 поименованного закона субъекты малого
и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Суд оценил письмо от 18.02.2009 N 299 и приложенные к данному письму решение об условиях приватизации, бланки договоров купли-продажи и залога и пришел к обоснованному выводу о соблюдении Администрацией обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в целях предоставления Предпринимателю возможности реализовать право по приобретению в собственность объекта аренды в преимущественном перед иными лицами порядке, так как в документах содержатся все существенные условия для заключения договора, в том числе цена и способ приобретения.

Предприниматель в течение тридцати дней со дня получения предложения выкупить арендуемое имущество не изъявил согласие по приобретению спорного объекта на условиях Администрации, поэтому суд верно посчитал, что заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При этом согласие Предпринимателя заключить договор купли-продажи по стоимости ниже, чем определено независимым оценщиком (обществом с ограниченной ответственностью “Агентство оценки собственности“) в рамках муниципального контракта от 15.12.2008 N 39, не имеет юридического значения, поскольку в деле отсутствуют доказательства проведения данным лицом независимой оценки с нарушением установленного законом порядка и несоответствия установленной им стоимости спорного объекта рыночной стоимости.

Таким образом, оспариваемый отказ Администрации в преимущественном праве на приобретение Предпринимателем упомянутого нежилого помещения, выраженный после утраты Предпринимателем такого права, соответствует положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С учетом изложенного у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Утверждение
заявителя о том, что из представленных от Администрации документов не усматривалось согласование существенного условия о цене по договору купли-продажи, отклоняется, так как в письме 18.02.2009 N 299 указана выкупная стоимость объекта аренды в сумме 7 279 200 рублей, а невыделение суммы налога на добавленную стоимость в составе выкупной цены не влияет на достоверность определенной независимым оценщиком стоимости нежилого помещения.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 по делу N А79-6935/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

С.В.БАБАЕВ

Е.Г.КИСЛИЦЫН