Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009 Постановление об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и пени по договору аренды нежилых помещений оставлено без изменения, поскольку соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано и не зарегистрировано.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 апреля 2010 г. N А78-3988/2009

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Белоножко Т.В.,

судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,

при участии в судебном заседании представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае Ф.И.О. (доверенность N 306 от 09.09.2009),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2010 года по делу N А78-3988/2009 Арбитражного суда Забайкальского края (суд первой инстанции: Олейник В.Ф., суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Капустина Л.В., Клочкова Н.В.)

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом
в Забайкальском крае (далее - Теруправление, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Фортуна-Сервис“ (далее - ООО “Фортуна-Сервис“, ответчик) о взыскании 802 433 рублей 91 копейки, из них 728 006 рублей 26 копеек - основной долг по договору N 71-05ф от 01.09.2005 и 74 427 рублей 65 копеек - пени.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 29 сентября 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной миграционной службы по Забайкальскому краю (далее - УФМС по Забайкальскому краю).

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2010 года решение суда отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Теруправление обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Из кассационной жалобы следует, что суд апелляционной инстанции применил нормы материального права, не подлежащие применению - пункт 3 статьи 433, пункт 1 статьи 453, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также необоснованно сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поскольку обстоятельства рассматриваемого дела иные, чем указанные в Информационном письме.

В отзыве на кассационную жалобу УФМС по Забайкальскому краю с изложенными
в ней доводами не согласилось, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого постановления апелляционного суда, и просило в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель истца подтвердил позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО “Фортуна-Сервис“ и УФМС по Забайкальскому краю о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, УФМС по Забайкальскому краю просило рассмотреть жалобу в его отсутствие, в связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в соответствии с пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие. В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО “Фортуна-Сервис“ отзыв на кассационную жалобу не направлен.

Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.09.2005 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Читинской области (арендодатель, правопреемник - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю) и ООО “Фортуна - Сервис“ (арендатор) заключен договор N 71-05ф, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендодателем арендатору во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г.
Чита, ул. Ленина, 65, общей площадью 310,2 кв.м, для использования под предприятие общественного питания.

Согласно выписке из реестра федерального имущества N 659/16 от 14.07.2009, объект недвижимости, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Ленина, 65 помещение 1, общей площадью 310,0 кв.м, является федеральным имуществом и находится в оперативном управлении УФМС по Забайкальскому краю.

Согласно пункту 1.3 договора, срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2005 по 31.08. 2010.

Пунктом 3.1 договора ежемесячная арендная плата без учета налога на добавленную стоимость за указанные в пункте 1.1 помещения предусмотрена в размере 1975,4 у.д.е. + 0,4. Ежемесячные платежи производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных единицах на курс условной денежной единицы, соответствующей курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего факту оплаты. Арендатор должен самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей в рублях.

Внесение арендной платы осуществляется за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3).

Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной арендной платы (п. 3.1) в зависимости от конъюнктуры цен на рынке или изменения стоимости строительства одного квадратного метра помещения, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для арендатора.

За неисполнение арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.4 договора, начисляется пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, которая подлежит перечислению в федеральный бюджет (пункт 4.1).

По акту приема-передачи от 01.09.2005, являющегося
приложением N 1 к договору аренды N 71-05ф, арендатор принял у арендодателя нежилые помещения, общей площадью 310,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Чита, ул. Ленина, 65.

Арендодатель 03.10.2007 направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007, в котором сообщалось о повышении с 20.09.2007 суммы ежемесячной арендной платы до 125 406 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007, выполненного ООО “Агентство по оценке имущества“ на общую площадь помещений 310,2 кв.м.

Утверждая, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 года по май 2009 года в сумме 728 006 рублей 26 копеек, исходя из арендной платы, равной 125 406 рублей, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, установил факт нахождения имущества, переданного истцом в аренду ответчику, в оперативном управлении УФМС по Забайкальскому краю и на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор аренды N 71-05ф от 01.09.2005 ничтожным, как не соответствующий положениям статей 120, 296, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, признал ошибочным вывод суда о ничтожности договора аренды N 71-05Ф от 01.09.2005, поскольку он заключен ранее, чем состоялась передача имущества, являющегося объектом аренды, в оперативное управление УФМС по Забайкальскому краю. Исследовав условия договора, расчет уровня платы за аренду апелляционный суд пришел к выводу, что Теруправлением в одностороннем порядке было произведено изменение способа расчета размера арендной платы, то есть изменено существенное условие договора. Доказательств государственной регистрации таких изменений и доказательств вручения ответчику для
согласования размера арендной платы в материалы дела представлено не было, в связи с чем, апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пунктах 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора, за исключением условий, предусмотренных пунктами 3.3, 3.6 и 3.7 или его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный
в материалы дела расчет уровня платы за аренду нежилых помещений, выполненный на основе отчета N 158 ООО “Агентство по оценке имущества“, пришел к выводу, что по сути Теруправлением произведено не просто увеличение суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с основаниями, указанными в пункте 3.6 договора аренды, а изменен сам способ расчета размера арендной платы, так как в указанном расчете произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые и подсобно-вспомогательные помещения с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 кв.м каждого из них, при этом размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в 125 406 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы. Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что порядок (способ) расчета арендной платы в размере 1975,4 у.д.е. при заключении договора аренды с ответчиком был аналогичен вышеназванному, вывод суда об изменении существенных условий договора является правильным и обоснованным.

Таким образом, направленное Теруправлением ответчику извещение от 06.08.2007 N 06-5304 по своей сути является внесением изменений в пункт 3.1 договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005, который определяет размер и порядок расчета арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 71-05ф от 01.09.2005 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.

Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации изменения договора относительно размера и способа расчета арендной платы влечет признание данных изменений не заключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Четвертый арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование от ответчика арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании Теруправлением норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При
вынесении обжалуемого судебного акта нормы материального и процессуального права применены судом правильно, выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для изменения или отмены судебного акта судом округа не выявлено, в связи с чем обжалуемый судебный акт на основании пункта 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2010 года по делу N А78-3988/2009 Арбитражного суда Забайкальского края оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.В.БЕЛОНОЖКО

Судьи:

О.Н.БУРКОВА

И.Н.УМАНЬ