Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 10.11.2010 N КГ-А41/12240-10 по делу N А41-2018/10 Требование: О взыскании долга по арендной плате по договору аренды земельного участка и пени. Обстоятельства: По мнению арендодателя, арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, переданного арендатору для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку судом не была дана оценка условиям договора аренды, не установлено, имеются ли в настоящее время между сторонами арендные отношения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 ноября 2010 г. N КГ-А41/12240-10

Дело N А41-2018/10

Резолютивная часть объявлена 01 ноября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Нечаева С.В., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании: истца - Минимущество Московской области - Губанов С.А., доверенность N ИС-12677 от 28.09.09 г., от ответчика - ЗАО “Подмосковье-Строй“ - Сухомлинов А.Н., доверенность от 15.09.10 г., от третьих лиц: от ТСЖ “Терехово“ и ТУ ФАУГИ по МО - представители не явились, надлежаще извещены,

рассмотрев 01 ноября 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области (истец)

на решение от
23 июня 2010 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Борсовой Ж.П.

по делу N А41-2018/10

по иску Министерства имущественных отношений Московской области

к ЗАО “Подмосковье-Строй“

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

третьи лица - товарищество собственников жилья “Терехово“, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области

установил:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу “Подмосковье-Строй“ (далее - ЗАО “Подмосковье-Строй“) о взыскании 577 288 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.12.2003 г. N 35005-Z и 21 936 руб. 97 коп. пени.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья “Терехово“ (далее - ТСЖ “Терехово“), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ ФАУГИ в МО).

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2010 года в иске отказано.

Как указал суд первой инстанции, с даты завершения строительства на земельном участке площадью 177600 кв. м с кадастровым номером 50:10:02 03 06:0002, расположенном по адресу: Московская область, Химкинский район, в районе дер. Терехово и последующего его раздела (постановление Главы городского округа Химки Московской области от 27.10.2008 г. N 1358) на 65 вновь образованных земельных участков, изменяются основные понятия об объекте аренды, основные характеристики аренды, сумма арендной платы, являющиеся существенными условиями договора аренды.

Суд сделал вывод о том, что договор аренды
между истцом и ответчиком, на основании которого заявлен иск, прекратил свое действие после разделения земельного участка площадью 177600 кв. м.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

Законность вынесенного решения проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Минимущества МО, которое просит решение отменить, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права, иск удовлетворить.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, вывод суда о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком сделан с нарушением норм статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, суд не учел, что договор аренды был заключен сроком на 49 лет и не предусматривал его прекращение в случае застройки одного из арендуемых земельных участков.

Кроме того, земельный участок площадью 177600 кв. м был фактически, а не юридически разделен на 65 вновь образованных земельных участков, кадастровые планы вновь образуемых земельных участков, а также выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии прав на эти участки ответчиком не представлены.

Помимо этого, как указывает заявитель, постановление Главы городского округа Химки Московской области от 27.10.2008 г. N 1358 “О разделе закрытому акционерному обществу “Подмосковье-Строй“ земельного участка с кадастровым номером 50:10:020306:0002“, на которое сослался ответчик, не соответствует требованиям статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку представляет собой нормативный правовой акт об утверждении проекта границ вновь образуемых земельных участков и был издан до принятия решения о разделе земельного участка.

Заявитель полагает, что судебным решением по настоящему делу, ответчик необоснованно освобожден от уплаты арендных платежей.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 14 октября 2010
года было отложено в составе председательствующего судьи Волкова С.В., судей Нечаева С.В., Чучуновой Н.С. на 01 ноября 2010 года 12 часов 00 минут в связи с отсутствием доказательств надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела ТСЖ “Терехово“.

После отложения судебного заседания рассмотрение кассационной жалобы начато сначала в том же составе суда.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Представитель ЗАО “Подмосковье-Строй“ в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представлен отзыв на жалобу и дополнение к ней, содержащие доводы о том, что истец при толковании условий договора о сроке аренды не учитывает цель предоставления земельного участка в аренду и вид его разрешенного пользования. Кроме того, истец не указал какой закон подлежит применению и какой закон неправильно применен судом. Помимо этого, ответчик выбыл из арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, пользователями застроенного и освобожденного ответчиком земельного участка являются лица, которым переданы вновь созданные здания.

Кассационным судом направлены в адрес ТСЖ “Терехово“ и ТУ ФАУГИ в МО копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которой от ТСЖ “Терехово“ имеется распечатка с Интернет-сайта Почта России, однако их представители в суд не явились. В адрес ТСЖ “Терехово“ была также направлена телеграмма.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению третьих лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела,
проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что решение подлежит отмене в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 23 декабря 2003 года между Минимуществом Московской области (арендодатель) и ЗАО “Подмосковье-строй“ (арендатор) был заключен договор аренды N 35005-Z, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельные участки общей площадью 279400 кв. м: с кадастровым номером 50:10:02 03 05:0002 площадью 101800 кв. м и с кадастровым номером 50:10:02 03 06:002 площадью 177600 кв. м, с местом расположения: Московская область, Химкинский район, в районе д. Терехово.

Согласно пунктам 1.2, 2.1 названного договора земельный участок передан в аренду сроком на 49 лет для осуществления арендатором малоэтажного и коттеджного строительства.

Истец ссылается на то, что ответчик не надлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 01.07.09 г. по 20.09.09 г. в сумме 577 288 руб. 80 коп. Истец также просил взыскать пени в сумме 21 936 руб. 97 коп.

Между тем, суд первой инстанции указал на то, что в соответствии с предусмотренным договором аренды разрешенным видом использования земельного участка и на основании распоряжения Главы Химкинского района Московской области от 01,02.2005 г. N 64-р “О строительстве коттеджного поселка вблизи деревни Терехово Химкинского района Московской области“, Инвестиционного контракта N 12 от 25.01.2005 г., заключенного Администрацией Химкинского района Московской области и ЗАО “Подмосковье-Строй“ на строительство
коттеджного поселка по адресу: Московская область, Химкинский р-н, вблизи д. Терехово, разрешения на строительство N 232-р от 30.09.2004 г., на земельном участке с кадастровым номером 50:10:020306:0002 ответчиком построена и введена в эксплуатацию первая очередь коттеджного поселка “Терехово“. Это обстоятельство подтверждается Актом N 003186 от 16 апреля 2006 г. приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченной строительством первой очереди коттеджного поселка, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи д. Терехово.

С завершением строительства 1 июля 2006 г. гражданам и организациям, а также Администрации городского округа Химки Московской области, для которых и за счет которых были построены объекты недвижимости в рамках первой очереди коттеджного поселка, для оформления прав собственности переданы вновь созданные индивидуальные жилые дома, здания и сооружения социальной и инженерной инфраструктуры поселка,

Суд первой инстанции также указал на то, что с передачей вновь созданных объектов ответчик освободил застроенный земельный участок с кадастровым номером 50:10:020306:0002. Граждане и организации, а также городской округ оформили права собственности на переданные им объекты недвижимости. Впоследствии застроенный земельный участок был разделен (постановление Главы городского округа Химки Московской области от 27.10.2008 N 1358), были образованы и поставлены на кадастровый учет 65 вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами с 50:10:0203 06:3 по 50:10:0203 06:67.

В связи с указанными обстоятельствами, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 606, 271, 652, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации сделал вывод о том, что при разделе земельного участка на доли изменяются основные понятия об объекте аренды, о его основных характеристиках, сумме арендной платы, являющихся существенными условиями договора
аренды. Следовательно, договор аренды, на основании которого заявлены исковые требования, прекратил свое действие после разделения земельного участка и оснований для удовлетворения иска не имеется.

Однако, с таким выводом суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку он сделан при неполном исследовании обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права.

Как следует из норм статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В то же время, нормы статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основания для досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В разделе 6 договора аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z “Изменение, расторжение и прекращение Договора“, стороны согласовали, что все изменения или дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме в виде изменений или дополнительных соглашений, которые являются его неотъемлемой частью и подлежат государственной регистрации в установленном порядке за счет арендатора. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.3.1 договора (использование земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендой
платы более чем за 6 месяцев, не подписание арендатором дополнительных соглашений).

Суд первой инстанции сделал вывод о прекращении договора аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z в связи с застройкой земельного участка площадью 177600 кв. м и разделением его на 65 вновь образованных земельных участков.

Между тем, суд первой инстанции не дал оценку условиям договора аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z, не установил, предусматривают ли положения этого договора такое основание для его прекращения, как застройка одного из земельных участков, имеются ли в соответствии с нормами статьи 452 ГК РФ документы о прекращении этого договора аренды или внесения в него изменений в установленном законом и договором порядке.

Помимо этого, суд не принял во внимание, что по договору аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z земельный участок предоставлялся ответчику сроком на 49 лет, то есть длительный характер арендных отношений.

Кроме того, суд также не учел, что по договору аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z ответчику были переданы два земельных участка: с кадастровым номером 50:10:02 03 05:0002 площадью 101800 кв. м и с кадастровым номером 50:10:02 03 06:002 площадью 177600 кв. м.

Однако, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:02 03 05:0002 площадью 101800 кв. м суд не установил каких-либо обстоятельств, влияющих на изменение его правового положения.

В связи с чем, необоснованным является вывод суда о прекращении договора аренды.

При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от
их исполнения не допускается.

Между тем, отказывая в иске о взыскании задолженности по арендной плате со ссылкой на застройку земельного участка площадью 177600 кв. м и разделение его на 65 вновь образованных земельных участков, суд не указал, на каком основании ответчик фактически таким образом освобожден от внесения арендных платежей в отношении арендуемого земельного участка площадью 101800 кв. м с кадастровым номером 50:10:02 03 05:0002.

В то же время, в материалах дела имеется Инвестиционный контракт на строительство коттеджного поселка по адресу: Московская область, Химкинский район, вблизи д. Терехово, заключенный между Администрацией Химкинского района Московской области и ЗАО “Подмосковье-Строй“ (т. 1 л.д. 53 - 67), а также постановление Главы городского округа Химки Московской области от 27.10.2008 г. N 1358 “О разделе Закрытому акционерному обществу “Подмосковье-Строй“ земельного участка с кадастровым номером 50:10:02 03 06:0002 (т. 1 л.д. 75).

Таким образом, суду первой инстанции следовало принять во внимание сложные комплексные правовые отношения, которые касаются земельного участка с кадастровым номером 50:10:02 03 06:0002, участником этих отношений является, в том числе Администрация Химкинского района Московской области.

Между тем, несмотря на то, что суд первой инстанции приступил к исследованию обстоятельств застройки земельного участка с кадастровым номером 50:10:02 03 06:0002 коттеджными домами и его разделения на вновь созданные земельные участки, в результате чего сделал вывод о прекращении договора аренды от 23.12.2003 г. N 35005-Z, Администрация Химкинского района Московской области не была привлечена к участию настоящем деле.

Учитывая изложенное, решение по настоящему делу подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо привлечь к участию в деле
Администрацию Химкинского района Московской области, дать оценку условиям договора аренды с учетом их взаимосвязи с инвестиционный контрактом, установить имеются ли в настоящее время между истцом и ответчиком арендные отношения, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2010 года по делу N А41-2018/10 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В.ВОЛКОВ

Судьи

С.В.НЕЧАЕВ

Н.С.ЧУЧУНОВА