Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по делу N А56-13194/2009 По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 октября 2010 г. по делу N А56-13194/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В.Баркановой,

судей В.И.Желтянникова, И.А.Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю.Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9765/2009) ООО “Б.Ч.К.“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.09 г. по делу N А56-13194/2009 (судья Е.В.Савинова), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО “Б.Ч.К.“

о взыскании 2 319 404 руб. 78 коп., расторжении договора, выселении,

при участии:

от истца: представителя Патрикеевой У.В. по доверенности от 11.01.10 г.,

от ответчика: представителя Лебедева М.В.
по доверенности от 07.07.10 г.,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Б.Ч.К.“ (далее - Общество) о взыскании 1 466 733 руб. 75 коп. задолженности по договору аренды от 11.11.04 г. N 01-А006445 за период с 01.12.06 г. по 03.12.08 г., 852 671 руб. 03 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.11.06 г. по 11.11.08 г., расторжении договора и выселении Общества из занимаемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.09 г. иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 10.06.09 г. отменить, в удовлетворении иска Комитета отказать, ссылаясь на то, что Обществом в соответствии с п. 7.1. договора аренды был произведен капитальный ремонт фасада здания, в котором расположено нежилое помещение, на сумму 1 764 798 руб. 34 коп. Указывая на обязанность Комитета возместить Обществу стоимость неотделимых улучшений путем зачета в счет арендной платы, Общество считает требования Комитета, заявленные в рамках настоящего дела, необоснованными.

Апелляционным судом установлено наличие оснований для безусловной отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ и выразившихся в рассмотрении дела в отсутствие представителя Общества, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, судебное определение, содержащее сведения о времени и месте судебного заседания, было направлено Обществу по трем его известным суду адресам.

Почтовые отправления по двум из адресов (13-я линия, В.О., д. 72, лит. А, пом. 18-Н; ул. Савушкина, д. 130, к. 1, кв.
78) Обществу не доставлены, возвращены суду за истечением срока хранения.

При этом, как следует из уведомления о вручении (л.д. 43), почтовое отправление вручено Обществу по адресу: 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. ч. п. 8, 10-13, 14-17 (1Н), пом. ч. п. 1-7, 9 (1Н). Лицом получившим названное почтовое отправление, указана Чередова.

Учитывая то, что генеральным директором ООО “Б.Ч.К.“ в рассматриваемый период являлась Черезова И.В., не получавшая судебное определение, в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего уведомления Общества о времени и месте судебного заседания.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционный суд в соответствии с ч. 5 ст. 270 АПК РФ рассматривает спор по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.09 г. назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения стоимости капитального ремонта фасада здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18 линия В.О., д. 13, лит. А (далее - здание); проведение экспертизы поручено ООО “Центр судебной экспертизы“; производство по делу приостановлено.

Определением апелляционного суда от 27.05.10 г. производство по делу возобновлено.

Апелляционным судом принят к рассмотрению встречный иск Общества об обязании Комитета зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 11.11.04 г. N 01-А006445 стоимость произведенных Обществом улучшений в размере 1 784 798 руб. 38 коп.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал исковые требования, в обоснование которых ссылается на то, что Обществом вопреки требованиям закона не подтвержден размер затрат на осуществление капитального ремонта фасада здания. Кроме того, Комитет, указывает на то, что в соответствии со ст. 36, 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных
расходов собственника помещения в доме на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество названного собственника.

Кроме того, Комитет указывает на то, что условием для рассмотрения Комитетом вопроса о возмещении затрат по произведенному ремонту является отсутствие у арендатора неисполненных обязательств по внесению арендной платы.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что Комитетом проведение Обществом капитального ремонта фасада здания согласовано в дополнительном соглашении от 26.10.06 г.; письмом от 01.04.08 г. N 10-54/19 Комитет подтвердил возможность зачета названных расходов Общества в счет арендной платы.

В судебном заседании апелляционного суда 30.09.10 г. объявлен перерыв до 09 час. 40 мин. 07.10.10 г. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 11.11.2004 г. N 01-А006445 (далее - Договор), в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу во временное владение и пользование часть помещения общей площадью 179,6 кв. м с кадастровым номером 78:2079:0:35:1, расположенного по адресу: 199034, Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д. 13, литер. А, пом. ч. п. 8, 10-13, 14-17 (1Н), пом. ч. п. 1-7, 9 (1Н) (далее - помещение).

Размер арендной платы и порядок расчета сторон установлены в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 3.4. Договора Общество перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 4.9. Договора установлена ответственность Общества за нарушение обязанности по своевременной и полной выплате Комитету установленной Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендной платы за пользование помещением в виде пеней в
размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.3.2. Договора Комитет имеет право требовать досрочного расторжения Договора при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств по внесению арендных платежей, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, начисленных пеней, расторжении договора и выселении Общества из занимаемых помещений.

Общество в свою очередь обратилось в суд со встречным иском об обязании Комитета зачесть в счет арендной платы по Договору стоимость произведенных Обществом улучшений.

Апелляционный суд считает требования Комитета, а также требования Общества подлежащими частичному удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Тот факт, что арендная плата по Договору перечислена Обществом не в полном размере, Обществом не оспаривается. При этом в обоснование своих возражений, а также в обоснование встречного иска Общество указывает на то, что, исходя из положений действующего законодательства, а также условий Договора, стоимость неотделимых улучшений арендованного Обществом имущества подлежит зачету в счет арендной платы, в связи с чем, по мнению Общества, им не было допущено нарушение условий Договора, при котором подлежат взысканию пени, подлежит расторжению Договор, а Общество - выселению из нежилого помещения.

Апелляционный суд, соглашаясь с доводами Общества, исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или
сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества арендодатель обязан производить за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.2.4 Договора предусмотрена обязанность Общества производить капитальный ремонт за свой счет с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с Комитетом. Затраты Общества на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном п. 7.1. Договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Согласно п. 7.1 Договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Как следует из заключенного сторонами дополнительного соглашения от 26.10.06 г., Комитет дал Обществу разрешение на проведение работ по капитальному ремонту фасада здания пропорционально арендуемой площади с последующей компенсацией затраченных средств в установленном порядке.

При этом, отклоняя довод Комитета о несогласованности размера подлежащих зачету расходов в счет арендных платежей, апелляционный суд
исходит из следующего.

По смыслу п. 7.1 Договора вопрос о порядке такого зачета (полностью или в части) должен быть разрешен до проведения капитального ремонта, поскольку требуется письменное предварительное согласие арендодателя. Такой порядок соответствует как интересам арендодателя, так и арендатора, который перед началом производства работ должен знать о том, в какой части он должен будет выполнять капитальный ремонт за свой счет.

В заключенном сторонами Договоре отсутствует условие о частичном возмещении Обществу затрат на капитальный ремонт, а также о том, что доля Комитета в затратах на ремонт будет определяться, исходя из доли расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах довод Комитета о том, что зачет должен производиться в порядке, установленном п. 1 ст. 37 и п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, не может быть признан обоснованным.

Исходя из изложенного, апелляционный суд считает, что расходы Общества, понесенные в связи с проведением капитального ремонта фасада здания, подлежат зачету в соответствии с условиями Договора в счет арендной платы по Договору.

С учетом отсутствия в дополнительном соглашении от 26.10.06 г. стоимости работ, в целях установления действительного размера понесенных Обществом затрат на ремонт апелляционным судом назначено проведение строительно-технической экспертизы.

Как следует из экспертного заключения ООО “Центр судебной экспертизы“ от 06.04.10 г. N 395/16, фактическая стоимость работ, выполненных по договору на ремонт фасадов от 27.09.06 г. N 37/06, заключенному между Обществом и ООО “ДАК“, составляет 999 999 руб.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованным встречный иск в части зачета в счет арендной платы по Договору 999 999 руб. расходов на капитальный ремонт. В удовлетворении остальной части встречного иска Общества следует отказать
в соответствии со ст. 65 АПК РФ ввиду недоказанности заявленных требований.

При этом апелляционный суд, оценивая обоснованность требований, заявленных Комитетом, исходит из того, что сумма задолженности, заявленная к взысканию, подлежит снижению с учетом стоимости проведенных Обществом работ.

Также апелляционный суд считает, что в отношении заявленных к взысканию пеней подлежит применению ст. 333 Гражданского кодекса РФ ввиду следующего.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить взыскиваемую неустойку.

Таким образом, учитывая обеспечительную функцию неустойки, а также ее функцию меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, обязанностью суда в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ является установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Исходя из изложенного, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.97 г. N 17 “Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации“ (далее - Информационное письмо), критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и иные.

Учитывая то, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на Общество дополнительным соглашением сторон, а также тот факт, что Общество находилось в добросовестном заблуждении относительно правомерности его действий по невнесению арендной платы с учетом понесенных затрат, апелляционный суд считает правомерным снизить заявленные к
взысканию санкции до 200 000 руб.

В отношении требования Комитета о расторжении Договора в порядке п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, а также выселении Общества из занимаемых помещений апелляционный суд исходит из следующего.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены в ст. 619 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, согласно положениям названной нормы договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Делая вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований Комитета о расторжении Договора и выселении Общества, апелляционный суд исходит из следующего.

По смыслу ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

При этом Общество признало обоснованность иска в части имущественных требований и, учитывая то, что в счет большей части задолженности по арендной плате произведен зачет в результате частичного удовлетворения встречного иска, апелляционный суд не усматривает достаточных оснований для расторжения Договора. При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для удовлетворения требования Комитета
о выселении Общества из нежилого помещения.

На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, требования Комитета и Общества - удовлетворить частично.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.09 г. отменить.

Взыскать с ООО “Б.Ч.К.“ в пользу КУГИ Санкт-Петербурга 1 466 733 руб. 75 коп. долга и 200 000 руб. пеней. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Встречный иск ООО “Б.Ч.К.“ удовлетворить частично. Обязать КУГИ Санкт-Петербурга зачесть в счет арендной платы по договору аренды N 01-А006445 от 11.11.04 г. 999 999 руб.

В результате зачета выдать исполнительный лист на взыскание с ООО “Б.Ч.К.“ в пользу КУГИ Санкт-Петербурга 467 733 руб. 75 коп. долга, 200 000 руб. пеней.

Взыскать с ООО “Б.Ч.К.“ в бюджет РФ 38 597 руб. 02 коп. государственной пошлины по делу.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

БАРКАНОВА Я.В.

Судьи

ЖЕЛТЯННИКОВ В.И.

СЕРИКОВА И.А.