Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу N А56-58983/2009 Требование арендатора об обязании арендодателя произвести зачет стоимости понесенных на капитальный ремонт фасада здания затрат в счет арендной платы подлежит удовлетворению, если арендатором исполнены условия договора аренды о согласовании с арендодателем времени и сроков проведения капитального ремонта и смета на производство работ согласована с уполномоченным органом.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2010 г. по делу N А56-58983/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Жиляевой Е.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Тарсаковой Н.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12163/2010) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2010 г. по делу N А56-58983/2009 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ОАО Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо Комитет финансов Санкт-Петербурга

об обязании зачесть затраты на
ремонт в счет арендной платы по договору

при участии:

от истца: Даева А.Л. (доверенность от 09.09.2010 г.)

от ответчика: Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2009 N 33428-42)

от 3-го лица: Кузьминкова С.А. (доверенность от 14.12.2009 г. N 01-02/2427)

установил:

Открытое акционерное общество Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“ (далее - ОАО Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“, истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, ответчик) о взыскании 3 838 845 руб. 58 коп. затрат на производство капитального ремонта фасада здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 21, лит. А.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил требование, просил обязать КУГИ компенсировать затраты истца по долевому участию в капитальном ремонте фасада здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 21, лит. А в размере 3 877 766 руб. 57 коп. путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы по договору аренды от 21.05.2001 N 15-А002996.

Определением от 18.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет финансов Санкт-Петербурга.

Решением от 26.05.2010 г. суд обязал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга произвести зачет стоимости затрат ОАО Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“ по долевому участию в капитальном ремонте фасада здания по адресу: Санкт-Петербург. ул. Куйбышева, д. 21, литер А в сумме 3 587 952 руб. 34 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 28.05.2001 N 15-А002996.

С Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу ОАО Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“
взыскано 30888 руб. 83 коп. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе КУГИ просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судом при принятии решения неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Податель жалобы полагает вывод суда о согласовании суммы подлежащих к зачету расходов в счет арендных платежей противоречащим положениям ст. 431 ГК РФ.

Суд первой инстанции немотивированно указал на несостоятельность позиции Комитета, основанной на нормах ст. 36, п. 2, ст. 39 ЖК РФ.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение от 26.05.2010 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 28.05.2001 г. между КУГИ (арендодателем) и правопредшественником ответчика ФГУП Северо-Западный лесохозяйственный проектно-изыскательский институт “Севзаплесхозпроект“ (арендатор) заключен договор аренды N 15-А002996, в соответствии с которым арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение 18Н, площадью 381,1 кв. м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 21, литер А, кадастровый номер 78:3008:6:23:17 сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена 16.07.2001 за N 78-01133/2001-47.2.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать в надлежащем состоянии фасады объекта (если в аренде находится часть здания принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания, доля арендатора в затратах на ремонт определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания).

Решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 24.11.2005 (протокол N 24) истцу было разрешено проведение работ по долевому участию в капитальном ремонте
фасада здания по адресу: город Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 21, литер А пропорционально арендуемой площади с последующей компенсацией затраченных средств в установленном порядке в срок до 01.10.2006 г.

15.05.2006 г. между КУГИ и Обществом подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно п. 1 которого истцу было разрешено проведение работ по долевому участию в капитальном ремонте фасада здания с последующей компенсацией затраченных средств в установленном порядке до 01.10.2006 г.

22.07.2005 г. ООО “Цитадель“ составлена смета N 05/07 на реставрацию лицевого и фронтального дворового фасада здания по вышеуказанному адресу на сумму 22510235 руб., согласованная КГИОП заключением от 14.01.2005 N 4821 для планирования затрат на проведение работ на сумму 21420611 руб.

22.08.2006 г. между истцом (заказчик), ООО “Цитадель“ (подрядчик) и другими арендаторами заключен договор подряда N 06/РР-3, согласно которому заказчик поручил подрядчику выполнение работ по реставрации лицевого и фронтального дворового фасада дома Ф.И.Танского по адресу: Санкт-Петербург, ул. Куйбышева, д. 21 на общую сумму 21 420 611 руб. в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием и дефектной ведомостью.

Как указывает истец, в ходе производства работ была выявлена необходимость проведения дополнительных работ, в связи с чем заключены дополнительные соглашения к договору подряда N 1 от 17.07.2007 г., N 1/1 от 16.08.2007 г., N 2 от 17.08.2007 г., N 3 от 10.09.2007 г., N 4 от 26.10.2007 г.

Согласно смете N 01/07с подлежали выполнению дополнительные работы по герметизации швов гранитной кладки рольным свинцом на лицевом фасаде здания на сумму 555 383 руб., согласно смете N 02/07э дополнительно необходимо было выполнить ремонтно-восстановительные работы по эркерам и балконам на лицевом фасаде здания на
сумму 1 009 473 руб., по смете N 03/07э подлежали выполнению работы по эркерам и балконам на лицевом фасаде здания на сумму 234794 руб. Общая стоимость работ, произведенных по договору подряда и дополнительным соглашениям к нему, составила 23220261 руб., доля оплаты, приходящаяся на истца, составила 3890648 руб.

11.09.2006 г. между Открытым акционерным обществом по поставкам химической и полимерной продукции “ПЕТРОХИМОПТОРГ“, ЗАО “Корпорация Лес“, ЗАО “Компания “СЗМА“, ФУП “Севзаплесхозпром“ и ФГУП “НИИ Спецпроектреставрация“ заключен договор N 155-06-ОД на выполнение научно-исследовательских работ по обследованию состояния материалов фасадов и инженерному обследованию несущих конструкций балконов здания на общую сумму 358337 руб., доля финансирования истца по указанному договору составила 60040 руб.

25.01.2008 г. истец обратился в адрес ответчика с просьбой зачесть в счет арендной платы по договору от 21.05.2001 затраты, произведенные им в связи с капитальным ремонтом фасада здания.

Письмом от 18.03.2008 г. N 685 КУГИ сообщило о необходимости представления для рассмотрения на городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости вопроса о зачете затрат на ремонт фасада здания письменного согласия на частичную компенсацию пропорционально доле Санкт-Петербурга на содержание общего имущества дома, ссылаясь на статьи 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что зачет затраченных на ремонт дома денежных средств в сумме 3877766 руб. 57 коп. в счет арендной платы по договору КУГИ не был произведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2.2.4
договора аренды предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта объекта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 7.1 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

КУГИ дал Обществу разрешение на проведение работ по долевому участию в капитальном ремонте фасада здания пропорционально арендуемой площади с последующей компенсацией затраченных средств в установленном порядке, возложив на общество обязанность принять долевое участие в ремонте в срок до 01.10.2006 г. (дополнительное соглашение к договору N 2 от 15.05.2006 г.) Таким образом, Общество исполнило свои обязательства по согласованию с КУГИ времени и сроков проведения капитального ремонта.

Что касается согласования вопроса о размере подлежащих зачету расходов в счет арендных платежей, то по смыслу пункта 7.1 договора аренды вопрос о порядке такого зачета (полностью или в части) должен быть разрешен до проведения капитального ремонта, поскольку требуется письменное предварительное согласие арендодателя. Такой порядок соответствует как интересам арендодателя, так и арендатора, который перед началом производства работ должен знать о том, в какой части он должен будет выполнять капитальный ремонт за свой счет.

В названном выше дополнительном соглашении отсутствует условие о частичном возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт, а также о том, что доля
КУГИ, согласовавшего возможность капитального ремонта лицевого фасада здания, в этом ремонте будет определяться исходя из доли расходов Санкт-Петербурга на содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что зачет должен производиться в порядке, установленном пунктом 1 статьи 37 и пунктом 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, не может быть признан обоснованным.

Нельзя согласиться и с выводом о том, что поскольку смета на проведение работ по капитальному ремонту фасада здания Обществом не согласована с КУГИ, то у Общества не возникло права на зачет.

Органом, уполномоченным на согласование сметы на производство работ по сохранению объектов культурного наследия, является Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (п. 3.51 Положения о Комитете, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 г. N 651).

Из материалов дела следует, что смета N 05/07 на реставрацию лицевого и фронтального дворового фасада здания на сумму 21420611 руб. была согласована с КГИОП 16.09.2005 по составу, видам работ и расценкам, о чем было подготовлено заключение N 4821 от 14.09.2005 для планирования зачета затрат на проведение работ.

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что требование истца об обязании КУГИ произвести зачет стоимости понесенных на ремонт фасада здания затрат удовлетворено судом первой инстанции правомерно, основания для отмены решения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2010 г. по делу N А56-58983/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не
превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ТИМУХИНА И.А.

Судьи

ЖИЛЯЕВА Е.В.

СЕРИКОВА И.А.