Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу N А56-60061/2008 Самовольно проведенная арендатором перепланировка объекта договора аренды - нежилого помещения является нарушением условий названного договора и служит основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 апреля 2010 г. по делу N А56-60061/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Желтянникова В.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сидориной О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15728/2009) ООО “Вента плюс“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2009 г. по делу N А56-60061/2008 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО “Вента плюс“, ООО “Марья-искусница СПБ“

ООО “Искусница СПб“, ИП Ф.И.О. br>
о выселении

при участии:

от истца: Воронин Б.А., доверенность N 33214-42
от 29.12.2009 г.

от ответчика: 1) Филичева А.А., доверенность от 07.04.08 г. 2 - 4) не явились

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о расторжении договора аренды N 00-(а)004173(10) от 21.08.2000 г., заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью “Вента плюс“ (далее - ответчик, ООО “Вента плюс“), и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 202,9 кв. м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30 корп. 1, пом. 106-н, 107-н, 108-н, кадастровый номер N 78:1056Н:4:1:93.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил основание иска по требованию о выселении, просил привлечь к участию в деле в качестве второго ответчика ООО “Марья-искусница СПб“ и выселить второго ответчика из занимаемых помещений на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 22.06.2009 г. Общество с ограниченной ответственностью “Марья-Искусница СПб“ привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением от 05.10.2009 г. договор аренды от 21.08.2000 N 00-(А)004173(10), заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО “Вента плюс“, расторгнут, ООО “Марья-Искусница“ выселено из нежилых помещений 106-Н, 107-Н, 108-Н, кадастровый номер 78:1056Н:4:1:93 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30.

В апелляционной жалобе ООО “Вента плюс“ просит отменить решение, полагая, что при вынесении решения суд не учел все обстоятельства, имеющие значение для дела, решение вынесено в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле.

По мнению подателя апелляционной жалобы, предъявление КУГИ иска о расторжении договора на основании проведения ООО “Вента плюс“ в арендуемом помещении самовольной перепланировки является со стороны
КУГИ злоупотреблением правом, поскольку ответчик не производил самовольной перепланировки, устройство отдельного входа со стороны Садовой улицы это согласованные сторонами работы, предусмотренные графиком выполнения капитального ремонта (раскрытие ранее существовавших дверных проемов).

Ответчик, ссылаясь на изменение юридического адреса Общества в 2006 г., полагает, что истцом не соблюден претензионный порядок уведомления о расторжении договора, поскольку КУГИ не направлял ответчику уведомления о расторжении договора по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ярослава Гашека, д. 9, к. 1, пом. 1-Н, указывает, что об изменении адреса ответчик уведомлял КУГИ.

Как следует из материалов дела, 21.08.2000 г. между КУГИ и ООО “Вента плюс“ заключен договор N 00-(А)004173(10) аренды нежилых помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, объект 106-Н, 107-Н, 108-Н, кадастровый номер 78:1056Н:4:1:93, общей площадью 202,9 кв. м.

Согласно п. 1.3 договора срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации и действует до 21.08.2010 г.

В соответствии с п. 2.2.6 договора арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя, балансодержателя и КГИОП прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, перегородок, перекрытий, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый предписанием арендодателя.

20.10.2008 г. КУГИ проведена проверка использования арендуемых ООО “Вента плюс“ помещений, которой установлено, что в указанных помещениях произведена перепланировка без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя: обустроен отдельный вход с ул. Садовая в пом. 106-Н(2); осуществляется сдача помещений 106-Н, 107-Н, 108-Н площадью 202,9 кв. м в субаренду под магазин ООО “Марья-искусница СПб“.

КУГИ в претензии N 5266 от 19.11.2008 г.,
направленной ООО “Вента плюс“ по указанным в договоре аренды адресам, указал арендатору на нарушение п. 2.2.6 договора аренды N 00-(А)004173(10) - произведенную самовольную перепланировку, предложил в течение 25 дней с момента направления указанной претензии устранить допущенные нарушения, приведя объект в прежний вид.

Не получив ответа на претензию, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и выселении ООО “Вента плюс“ из арендуемых помещений на основании ст. 622 ГК РФ, изменив заявленные требования после составления акта обследования объекта от 26.03.2009 г., согласно которому помещения без правовых оснований занимает ООО “Марья-искусница СПб“.

При рассмотрении дела апелляционным судом установлено наличие предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для безусловной отмены решения, поскольку решение о выселении из спорных помещений принято в отношении субарендатора ООО “Марья-Искусница“, однако, согласно имеющемуся в материалах дела договору субаренды N 05-АБ-09 от 27.01.09 г., указанный договор заключен ООО “Вента Плюс“ с ООО “Искусница СПб“, которое не было привлечено судом первой инстанции к участию в деле.

При указанных обстоятельствах в соответствии с ч. 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 12.01.2010 г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено ООО “Искусница СПб“.

К участию в деле в качестве ответчиков определением апелляционного суда от 16.02.2010 г. привлечены ООО “Искусница СПб“ и ИП Левашов Михаил Борисович.

В судебном заседании апелляционного суда от 30.03.2010 г. истцом представлен в материалы дела акт о фактическом использовании
объекта нежилого фонда от 25.03.2010 г.

Истец изменил основания иска в части требования о выселении, просил выселить ООО “Вента плюс“ из спорных нежилых помещений на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды и выселении ООО “Вента плюс“ из арендуемых помещений являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случаях, предусмотренных в настоящей статье, а также по основаниям, установленным договором аренды.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на нарушение ответчиком условий п. 2.2.6 договора - осуществление самовольной перепланировки объекта аренды, что в соответствии с п. 5.3.5 договора аренды является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Довод ООО “Вента плюс“ о том, что помещения предоставлялись в аренду в состоянии, требующем капитального ремонта, графиком его проведения предусмотрены определенные виды работ, в том числе, должно быть произведено раскрытие ранее существовавших дверных проемов, а следовательно, обустройство отдельного входа это согласованные работы, подлежит отклонению апелляционным судом, так как из графика не представляется возможным установить какие конкретно виды работ должен был произвести арендатор, какие проемы должны быть раскрыты и каким образом; ООО “Вента плюс“ не представлены доказательства обязательного согласования проведенных работ с КГИОП.

Довод ответчика о нарушении КУГИ претензионного порядка урегулирования спора в связи с ненаправлением арендатору претензии по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ярослава Гашека, д. 9, к. 1, пом. 1-Н, также не принимается апелляционным судом.

Пунктом 7.7 договора аренды установлено, что при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации стороны
обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО “Вента плюс“ не представило доказательств исполнения условий п. 7.7 договора, в связи с чем КУГИ правомерно направил претензию по юридическому адресу ответчика, указанному в договоре, а также по адресу аренды.

Представленное ответчиком письмо от 30.09.08 г., содержащее адрес места нахождения ООО “Вента плюс“ - ул. Ярослава Гашека, д. 9, к. 1, пом. 1Н, доказательством соблюдения ответчиком условий п. 7.7 договора и наличия обязанности у КУГИ направить претензию по указанному адресу не является. Ответчиком не представлены доказательства получения истцом данного письма к моменту направления претензии, кроме того, из содержания письма не следует, что оно является уведомлением об изменении адреса в порядке, предусмотренном п. 7.7 договора.

Факт нарушения ответчиком п. 2.2.6 договора аренды подтвержден материалами дела, названное нарушение является основанием для досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ООО “Вента плюс“, в иске к ООО “Искусница СПб“ и ИП Ф.И.О. следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2009 г. по делу N А56-60061/2008 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 21.08.2000 г. N 00-(А) 004173 (10), заключенный между КУГИ СПб и ООО “Вента плюс“.

Выселить ООО “Вента
плюс“ из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 28-30, корп. 1, пом. 106-Н, 107-Н, 108-Н, кадастровый номер 78:1056Н:4:1:93.

Взыскать с ООО “Вента плюс“ в пользу КУГИ СПб 4 000 руб. расходов по госпошлине по иску.

В иске к ООО “Искусница СПб“ и ИП Левашову М.Б. отказать.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

ТИМУХИНА И.А.

Судьи

БАРКАНОВА Я.В.

ЖЕЛТЯННИКОВ В.И.