Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2010 N 17АП-10326/2010-АК по делу N А60-18634/2010 Условия об уплате арендных платежей действуют с момента подписания договора аренды в случае, если арендатор был осведомлен о техническом состоянии передаваемого нежилого помещения.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 октября 2010 г. N 17АП-10326/2010-АК

Дело N А60-18634/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сафоновой С.Н.,

судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Новожиловой Е.Л.

при участии:

от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: не явились,

от ответчика Негосударственного образовательного учреждения Филолого-историческая школа “Былина“: директора Машковой О.Е. паспорт, приказ N 1 от 01.09.2007,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого
арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Негосударственного образовательного учреждения Филолого-исторической школы “Былина“

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2010 года

по делу N А60-18634/2010,

принятое судьей Ефимовым Д.В.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа

к Негосударственному образовательному учреждению Филолого-исторической школы “Былина“

о взыскании 557 132,12 руб.,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению Филолого-историческая школа “Былина“ о взыскании с ответчика суммы долга по договору аренды в размере 557132 руб. 12 коп., в том числе сумма долга по арендной плате за период с 01.01.2009 по 30.04.2010 - 237 302 руб. 08 коп., сумма пени за период с 12.03.2008 по 05.05.2010 - 319 830 руб. 04 коп.

Судом первой инстанции не принято заявленное ответчиком встречное исковое заявление, в котором он просит изменить условия договора от 12.10.2007 N 357/2007 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новоуральск, Театральный проезд, 5, в связи с изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и существенным нарушением договора Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.08.2010 ответчику возвращено встречное исковое заявление со ссылкой на ст. 132 АПК РФ; требования истца удовлетворены частично: с ответчика в пользу Комитета взыскан основной долг в сумме 237302 руб. 08 коп. и пени 31983 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взысканы 16142 руб. 64 коп. госпошлины.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой,
в которой просит решение суда отменить по следующим основаниям. Указывает на отсутствие акта приема-передачи имущества арендатору по договору от 12.10.2007 N 357/2007. Полагает, что здание не могло быть использовано по назначению, поскольку помещение требовало капитального ремонта.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что передача имущества осуществлена в рамках заключенного между сторонами договора аренды от 28.06.2006 N 272/2006, отсутствие необходимости повторной передачи следует из п. 2.1 договора аренды 12.10.2007 N 357/2007. Полагает, что возражения ответчика о техническом состоянии помещений обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку при заключении договора в 2007 году ответчиком были подписаны акты о техническом состоянии имущества.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене судебного акта настаивал. В дополнение к доводам жалобы представитель ответчика заявил о наличии оснований для изменения условий договора.

Комитет в судебное заседание не явился, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционной инстанцией без его участия.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 12.10.2007 между Комитетом - арендодатель и ответчиком - арендатор подписан договор аренды нежилого помещения N 357/2007, в рамках которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду здание нежилого назначения, расположенного по адресу: г. Новоуральск, Театральный проезд, 5, площадью 912,7 кв. м.

Данное недвижимое имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АВ N 223410.

На момент заключения договора здание
находилось в пользовании арендатора по ранее заключенному договору аренды N 272/2006 от 28.06.2006, что отражено в п. 1.3 договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2008.

Пунктом 1.5 договора аренды нежилого помещения N 357/2007 от 12.10.2007 установлено, что договор действует с момента подписания с 01.10.2007 по 30.09.2012, в связи с чем, о чем имеется отметка уполномоченного органа на договоре.

Названным договором также определено, что договор распространяет свое действие на отношения между сторонами с 01.01.2007.

Порядок оплаты определен п. 4.2 договора.

В период с 01.01.2009 по 30.04.2010 арендатор не исполнял обязанность по внесению арендной платы за пользование зданием, в результате чего образовалась задолженность в сумме 237 302 руб. 08 коп.

Пунктом 5.1 договора за нарушение сроков оплаты предусмотрена уплата неустойки в размере 0,5 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Приведенные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие задолженности подтверждено материалами дела, в связи с чем судом взыскана с ответчика в пользу истца задолженность в размере 237 302,08 руб. (полностью) за период с 01.01.2009 по 30.04.2010 и пени частично, в связи с применением положений ст. 333 ГК РФ в размере 31 983 руб. за период с 12.03.2008 по 05.05.2010.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда отмене не подлежит в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оспаривая возникновение обязанности по перечислению арендных платежей по договору от 12.10.2007 N 357/2007, ответчик указывает на то, что фактически помещение ему в порядке ст. 655 ГК РФ по акту в рамках указанного договора не передавалось. А, кроме того, указывает, что пунктом 1.1 договора предмет аренды определен как помещение после проведения ремонтно-восстановительных работ, которые фактически не были произведены.

Указанные доводы апелляционная инстанция отклоняет в силу следующего.

Как следует из условий договора (п. 1.3, 2.1), иных материалов дела и пояснений истца, ранее между сторонами уже были арендные отношения в рамках договора от 28.09.2006 N 272/2006. При заключении указанного договора сторонами составлен письменный акт от 12.10.2006 приема-передачи здания, расположенного по адресу г. Новоуральск, ул. Театральный проезд, 5 (л.д. 15). Данный акт подписан представителями обеих сторон договора, соответствует требованиям ст. 655 ГК РФ.

Доказательств возврата указанного помещения арендодателю материалы дела не содержат. Представитель ответчика пояснил, что помещение истцу не возвращали.

Более того, пунктом 1.3 договора от 12.10.2007 N 357/2007 стороны зафиксировали,
что на момент его подписания объект аренды находится в пользовании у арендатора.

Данным пунктом стороны также согласовали, что на момент подписания нового договора конструктивные особенности и характеристики объекта отражаются в акте технического состояния (Приложение N 1).

Акт технического состояния подписан сторонами 12.10.1007 (л.д. 10).

Таким образом, передача объекта аренды арендатору во владение и пользование оформлена сторонами в соответствии с порядком, определенным договором с учетом сложившихся ранее арендных отношений. В таком случае ссылка ответчика на отсутствие акта приема-передачи не принимается апелляционной инстанцией.

Доводы ответчика о том, что помещение фактически им не использовалось в рамках договора аренды от 12.10.2007 N 357/2007, материалами дела не подтверждены.

Доводы ответчика о том, что ему передано помещения без проведения ремонта также не принимается апелляционной инстанцией.

Ответчиком действия по возврату здания в связи с несоответствием его условиям договора не совершались. При этом, как уже отмечалось, ответчик до заключения указанного договора также пользовался помещением в рамках договора от 28.09.2006 N 272/2006 (л.д. 171), предмет которого был описан аналогичным образом.

То есть ответчик был осведомлен о техническом состоянии помещения, пользовался им, при подписании договора в 2007 года также подписал соответствующие акты. В силу п. 1.5 условия об оплате арендных платежей действуют с 01.01.2007.

С учетом приведенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции ставит под сомнение достоверность доводов ответчика, о том, что использование переданных в аренду помещений для целей, указанных в договоре, было невозможно.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено
в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что правила, предусмотренные пунктами 2 и 3, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, ст. 612 ГК РФ предусмотрен особый порядок защиты права арендатора
в случае обнаружения недостатков имущества. В данном случае в силу положений ч. 4 ст. 328 ГК РФ, арендатор в случае обнаружения недостатков имущества не вправе пользоваться правами, предусмотренными п. 2 и 3 ст. 328 ГК РФ, и отказаться от исполнения обязанности по его оплате.

Уменьшение размера арендных платежей по требованию арендатора оформляется в порядке, установленном для изменения условий договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Доказательств того, что ответчик воспользовался правами, представленными ст. 612 ГК РФ, в материалах дела не имеется.

При рассмотрении дела апелляционной инстанцией ответчиком заявлены доводы о наличии оснований для уменьшения арендной платы.

Между тем указанные доводы не рассматриваются апелляционной инстанцией, так как основания для уменьшения были приведены ответчиком во встречном иске, который не принят судом первой инстанции к рассмотрению. Основания отказа в апелляционной жалобе не оспариваются. В таком случае оценка обоснованности данного требования находится за пределами полномочий апелляционной инстанции (ч. 3 ст. 266, ч. 7 ст. 268 АПК РФ).

Иных доводов к отмене судебного акта в апелляционной жалобе не изложено.

На основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ дело рассмотрено в пределах доводов апелляционной жалобы.

С учетом изложенного, решение суда отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

В силу ст. 110 АПК РФ судебный расходы на уплату госпошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, то есть ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 августа 2010 года по делу N А60-18634/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано
в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.Н.САФОНОВА

Судьи

И.В.БОРЗЕНКОВА

В.Г.ГОЛУБЦОВ