Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2010 N 17АП-8144/2010-ГК по делу N А60-16232/2010 Требования первоначального иска о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению, поскольку истцом обязательство по оплате переданного по договору купли-продажи объекта недвижимости выполнено, тогда как встречные исковые требования о расторжении указанного договора являются необоснованными ввиду наличия в материалах дела соглашения о расторжении, сторонами не подписанного.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2010 г. N 17АП-8144/2010-ГК

Дело N А60-16232/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцовой Ю.А.,

судей Дюкина В.Ю., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Хмельникер Екатерины Юрьевны: Шадрин А.В., доверенность от 16.07.2010,

от ОАО “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“: Ваганова А.А., доверенность от 01.01.2010,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились, извещены,

лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о
времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О.

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 июля 2010 года

по делу N А60-16232/2010,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к ОАО “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“,

третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

о прекращении ипотеки,

по встречному иску ОАО “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“

к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - предприниматель Хмельникер Е.Ю.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Открытому акционерному обществу “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“ (далее - ОАО “ПТО “Прогресс“) о прекращении ипотеки в отношении нежилых помещений общей площадью 401,2 кв. м, расположенных в цокольном этаже, помещения N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. 72-106), помещения N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. 36-70), находящихся по адресу: г. Екатеринбург ул. Луначарского, 57.

Определением суда от 18.05.2010 согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - Управление ФРС по Свердловской области).

Определением суда от 16.06.2010 к производству арбитражного суда принято встречное исковое заявление ОАО “ПТО “Прогресс“ к предпринимателю Хмельникер Е.Ю. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 10.02.2010, заключенного между ОАО “ПТО “Прогресс“ и предпринимателем Хмельникер Е.Ю.

Истец по встречному иску просил принять изменение исковых требований, признать договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2010 расторгнутым с 05.03.2010. Изменение встречных исковых требований не принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с одновременным изменением
и предмета, и основания требований.

Решением суда от 05.07.2010 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе и письменных пояснениях к апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Хмельникер Е.Ю. просит об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска, считает, неправильным вывод суда о расторжении 17.03.2010 договора купли-продажи от 10.02.2010 по соглашению сторон от 05.03.2010, поскольку ответчик подписал указанное соглашение в июне 2010 года после отказа предпринимателя от расторжения договора.

ОАО “ПТО “Прогресс“ в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, считает решение суда законным и обоснованным. ОАО “ПТО “Прогресс“ указало, что договор купли-продажи недвижимости от 10.02.2010 расторгнут сторонами 17.03.2010 путем подписания соглашения о расторжении договора от 05.03.2010, в связи с чем обязательства сторон прекратились; поступившая от Хмельникер Е.Ю. оплата в счет исполнения прекращенного обязательства не основана на сделке и не может быть признана надлежащим исполнением, а также не может быть признана действием, свидетельствующим о последующем отказе сторон от расторжения договора. Считает, что заявителем апелляционной жалобы не представлено доказательств подписания соглашения о расторжении договора в июне 2010 года.

Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части. В остальной части решение суда от 05.07.2010 не оспаривалось.

10.02.2010 между ОАО “ПТО “Прогресс“ (продавец) и предпринимателем Хмельникер Е.Ю. (покупатель) заключен договор от 10.02.2010 купли-продажи недвижимости: нежилых помещений площадью 401,2 кв.
м, расположенных в цокольном этаже помещений N 1-4, 7-15, 19 в части жилого дома кв. 72-106), помещений N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. 36-70), назначение - нежилое, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57, условный номер объекта 66:01/01:00:586:57:57 (п. 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора стороны согласовали стоимость помещений в сумме 8 000 000 рублей, обязанность покупателя по оплате имущества в течение 2 рабочих дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

10.02.2010 по акту приема-передачи продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора от 10.02.2010: нежилые помещения площадью 401,2 кв. м, расположенные в цокольном этаже помещения N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. м 72-106), помещения N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. 36-70), назначение - нежилое, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 57, условный номер объекта 66:01/01:00:586:57:57 (л.д. 21).

По платежному поручению от 12.02.2010 N 8 предприниматель Хмельникер Е.Ю. перечислила ОАО “ПТО “Прогресс“ 7 000 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 10.02.2010 (л.д. 15).

10.02.2010 стороны обратились в Управление ФРС по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от ОАО “ПТО “Прогресс“ к предпринимателю Хмельникер Е.Ю.

17.02.2010 государственная регистрация перехода права собственности приостановлена на основании заявления предпринимателя Хмельникер Е.Ю. на срок до 25.03.2010 (л.д. 53).

19.03.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. обратилась в регистрирующий орган с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Управление ФРС по Свердловской области на основании указанного заявления Хмельникер Е.Ю. приостановило государственную регистрацию на срок до 16.04.2010 (л.д.
54).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. в адрес ОАО “ПТО “Прогресс“ направила пояснительную записку, в которой сообщила невозможности использования помещений по назначению - для хранения товаров медицинского назначения ввиду ненадлежащего состояния помещений, наличия в составе переданного объекта помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, просила произвести расчет и возвратить документы из регистрирующего органа (л.д. 42).

В письме-уведомлении от 01.03.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. предложила ОАО “ПТО “Прогресс“ осуществить возврат денежных средств по договору от 10.02.2010 в течение 2 банковских дней с момента получения уведомления; встретиться в Управлении ФРС по Свердловской области в срок до 04.03.2010 для возврата документов (л.д. 43).

02.03.2010 ОАО “ПТО “Прогресс“ направило предпринимателю Хмельникер Е.Ю. письмо от 02.03.2010 N 1-9/3 с предложением подготовить проект соглашения о расторжении договора (л.д. 46).

Предприниматель Хмельникер Е.Ю. направила в адрес ОАО “ПТО “Прогресс“ проект соглашения от 05.03.2010 о расторжении договора от 10.02.2010, в п. 3.1 которого предусмотрено, что ОАО “ПТО “Прогресс“ в день подписания соглашения перечисляет на банковский счет предпринимателя 7 000 000 руб., уплаченных по договору.

Не согласившись с условиями расторжения договора, предложенными предпринимателем, общество “ПТО “Прогресс“ письмом от 17.03.2010 N 1-9/08 (л.д. 47) направило предпринимателю Хмельникер Е.Ю. свой вариант соглашения от 17.03.2010 о расторжении договора купли-продажи (л.д. 48), что подтверждается описью вложения в конверт от 17.03.2010 (л.д. 49).

В проекте соглашения, подготовленном обществом, предусмотрен возврат покупателю аванса в сумме 7 000 000 руб. за минусом суммы расходов в размере 23 400 рублей и убытков в размере 593 272 рубля, причиненных продавцу расторжением договора; а также порядок возврата денежных средств продавцом покупателю: в сумме 100 000 руб. в срок до
19.03.2010, в остальной сумме в размере 6 283 328 руб. - в течение 3 дней с момента продажи продавцом объекта недвижимости, в случае непродажи помещений в течение 6 месяцев с момента подписания соглашения - продавец уплачивает денежные средства на расчетный счет продавца. Также п. 5 соглашения предусматривает обязанность покупателя за период с 10.02.2010 по 19.03.2010 уплатить продавцу арендную плату за владение и пользование объектом в размере 200 000 рублей, п. 6 соглашения - обязательства сторон по уплате неустойки сумме 100 000 руб. за ненадлежащее исполнение обязательств по соглашению о расторжении договора.

17.03.2010 ОАО “ПТО “Прогресс“ возвратило предпринимателю Хмельникер Е.Ю. аванс по договору от 10.02.2010 в сумме 100 000 рублей по платежному поручению от 17.03.2010 N 35 (л.д. 50).

В ответ на письмо от 17.03.2010 N 1-9/08 письмом от 05.04.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. сообщила ОАО “ПТО “Прогресс“ об отказе от подписания соглашения о расторжении договора в редакции продавца, поскольку оно нарушает права предпринимателя (л.д. 51), а в письме от 06.04.2010 предприниматель Хмельникер Е.Ю. сообщила ОАО “ПТО “Прогресс“ об отказе от расторжения договора и от подписания соответствующего соглашения (л.д. 52).

06.04.2010 Управление ФРС по Свердловской области произвело государственную регистрацию права собственности предпринимателя Хмельникер Е.Ю. на спорные помещения, а также зарегистрировало ипотеку в силу закона в пользу ОАО “ПТО “Прогресс“, о чем выдало свидетельство (л.д. 16).

Платежными поручением от 08.04.2010 N 14 и от 08.04.2010 N 15 предприниматель Хмельникер Е.Ю. перечислила ОАО “ПТО “Прогресс“ 1 000 000 рублей и 100 000 рублей, соответственно, в счет оплаты по договору купли-продажи от 10.02.2010 (л.д. 14, 68).

08.04.2010 телеграммой, направленной в
адрес ОАО “ПТО “Прогресс“, предприниматель Хмельникер Е.Ю. просила представить 13.04.2010 в 14-00 в Управление ФРС по Свердловской области заявление о снятии обременения в виде залога (л.д. 55).

Поскольку данное требование оставлено обществом без удовлетворения и, полагая, что обязательства по договору купли-продажи от 10.02.2010 по оплате имущества исполнены, предприниматель Хмельникер Е.Ю. обратилась в суд с рассматриваемым иском.

ОАО “ПТО “Прогресс“ в отношении исковых требований возражало и обратилось в суд со встречным иском, считая, что договор купли-продажи от 10.02.2009 подлежит расторжению в судебном порядке на основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны выразили волю на расторжение договора, но не достигли соглашения по конкретным условиям расторжения договора.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон 17.03.2010, поскольку продавец дал согласие покупателю на расторжение договора, не усмотрел оснований для прекращения ипотеки по прекращенному договору, указал, что предприниматель Хмельникер Е.Ю. не является законным правообладателем объекта, заинтересованным в защите нарушенного права. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд полагал, что не подлежит расторжению расторгнутый договор.

Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствами дела ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В
силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 10.02.2010 сторонами исполнен - имущество передано продавцом покупателю, покупателем оплачено.

Обеспеченное залогом обязательство истца по оплате переданного по договору имущества прекращено исполнением (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залог прекращен в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку обязательство по оплате переданного по договору имущества исполнено, ипотека прекращена, первоначальный иск подлежит удовлетворению.

Вывод суда первой инстанции о расторжении 17.03.2010 договора купли-продажи по соглашению сторон от 05.03.2010 является неверным.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с
п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с положениями этих норм права соглашение о расторжении договора продажи недвижимости совершается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Стороны не достигли соглашения о расторжении договора купли-продажи от 10.02.2010, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской сторон.

В письме от 17.03.2010 (л.д. 47) ОАО “ПТО “Прогресс“ сообщило предпринимателю Хмельникер Е.Ю., что не согласно расторгнуть договор на условиях направленного предпринимателем соглашения о расторжении договора от 05.03.2010 (л.д. 44). Соглашение о расторжении договора от 05.03.2010 продавцом подписано не было, 17.03.2010 ОАО “ПТО “Прогресс“ направило свою редакцию соглашения о расторжении договора (л.д. 48). Предприниматель Хмельникер Е.Ю. отказалась подписывать соглашение о расторжении договора от 17.03.2010, не согласившись с его условиями, что подтверждается письмом от 05.04.2010 (л.д. 51). Более того, предприниматель Хмельникер Е.Ю. в письме от 06.04.2010, направленном в адрес ОАО “ПТО “Прогресс“ вообще отказалась от расторжения договора, в том числе и на условиях соглашения от 05.03.2010.

Таким образом, поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи от 10.02.2010 как единый документ подписан сторонами не был, факт расторжения договора не доказан.

При таких обстоятельствах последующее подписание обществом “ПТО “Прогресс“ ранее направленного предпринимателем Хмельникер Е.Ю. экземпляра соглашения от 05.03.2010 о расторжении договора и направление 17.06.2010 данного соглашения предпринимателю Хмельникер Е.Ю. не является доказательством расторжения договора, поскольку волеизъявление предпринимателя уже не было направлено на расторжение договора, о чем обществу было известно. Подписанное обществом “ПТО “Прогресс“ соглашение от 05.03.2010 направлено предпринимателю Хмельникер Е.Ю. уже после обращения
последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

ООО “ПТО “Прогресс“ в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердило получение от предпринимателя Хмельникер Е.Ю. письма об отказе от расторжения договора от 06.04.2010 до 17.06.2010 (то есть до даты направления предпринимателю обществом “ПТО “Прогресс“ подписанного соглашения от 05.03.2010) (протокол судебного заседания от 07.09.2010). Суду не представлено доказательств подписания сторонами соглашения от 05.03.2010 до отказа предпринимателя Хмельникер Е.Ю. от расторжения договора (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Из содержания встречного иска следует, что соглашение о расторжении договора подписано сторонами не было.

Доводы отзыва на апелляционную жалобу подлежат отклонению в силу вышеизложенного.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований индивидуального предпринимателя Хмельникер Е.Ю. подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, первоначальный иск - удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требовании по первоначальному иску и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску и по апелляционной жалобе относятся на ОАО “ПТО “Прогресс“.

На основании и руководствуясь ст. 110, 258, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июля 2010 года по делу N А60-16232/2010 в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Ф.И.О. к ОАО “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“ о прекращении ипотеки удовлетворить.

Прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений общей площадью 401,2 кв. м, расположенных в цокольном этаже, помещений N 1-4, 7-15, 19 (в части жилого дома кв. 72-106), помещений N 1-9, 11-13 (в части жилого дома кв. 36-70), находящихся по адресу: г. Екатеринбург ул. Луначарского, 57.

Взыскать с ОАО “Производственно-технологическое объединение “Прогресс“ в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска в размере 4 000 (четырех тысячи) рублей, при подаче апелляционной жалобы - в размере 2 000 (двух тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю.А.ГОЛУБЦОВА

Судьи

В.Ю.ДЮКИН

Л.А.УСЦОВ