Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2010 N 17АП-7958/2010-ГК по делу N А60-14998/10 Действия администрации города, свидетельствующие о намерении подать в регистрирующий орган заявление лишь после погашения истцом задолженности по договору аренды, правомерны, поскольку полностью соответствуют условиям договора купли-продажи.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 августа 2010 г. N 17АП-7958/2010-ГК

Дело N А60-14998/10

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Ясиковой Е.Ю., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью “ПОЛИМЕКС“: Беломестнов А.С. по доверенности от 12.03.2010,

от ответчика - Администрации города Екатеринбурга: не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в
судебном заседании апелляционную жалобу

истца, Общества с ограниченной ответственностью “ПОЛИМЕКС“,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 июня 2010 года

по делу N А60-14998/2010,

принятое судьей Скуратовским М.Л.

по иску Общества с ограниченной ответственностью “ПОЛИМЕКС“

к Администрации города Екатеринбурга

о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) “ПОЛИМЕКС“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) о принятии решения о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 02.03.2010 N 3-3115, перехода права собственности на земельный участок, расположенный в г. Екатеринбурге, по ул. Опалихинская, 27, общей площадью 2 763 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0302032:1.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2010 в удовлетворении иска отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования - удовлетворить. По мнению заявителя апелляционной жалобы, в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по спорному договору купли-продажи и намерении подать заявление в регистрирующий орган только после погашения истцом задолженности по договору аренды. Как считает истец, арбитражный суд первой инстанции необоснованно указал на то, что у продавца отсутствует обязанность совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, что противоречит общим началам гражданского законодательства, положениям статьей 10, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оспаривается и суждение арбитражного суда о встречном характере обязательства истца погасить задолженность по договору аренды и обязанности продавца по государственной регистрации перехода права собственности. В апелляционной жалобе также указано на неверное толкование арбитражным судом пункта 2.2.5 договора купли-продажи. Значимым, по мнению ООО “ПОЛИМЕКС“, является
то обстоятельство, что дата сдачи документов на государственную регистрацию и дата государственной регистрации права собственности не совпадают во времени. Кроме того, как полагает истец, арбитражный суд первой инстанции при принятии решения неправомерно вышел за рамки заявленных требований и сделал необоснованные выводы о наличии задолженности истца перед ответчиком по договору аренды.

Ответчик направил в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь при этом на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 12.08.2010 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание не направил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, истец является собственником строения, расположенного на участке с кадастровым номером 66:41:0302032:1.

Арбитражным судом первой инстанции признано установленным и то, что в настоящее время истец является арендатором спорного земельного участка в соответствии с договором аренды от 23.03.1999 N 3-121 (далее - договор аренды), имеющимся в материалах дела (л.д. 42-45), заключенным между Администрацией (арендодатель) и обществом “ПОЛИМЕКС“ (арендатор).

Из материалов дела следует и то, что на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 18.09.2009 N 4177 общество “ПОЛИМЕКС“ (покупатель) и Администрация (продавец) заключили договор купли-продажи
земельного участка N 3-3115 (далее - договор купли-продажи) (л.д. 26-27), согласно которому продавец принял на себя обязательство продать, а покупатель - принять и оплатить стоимость земельного участка, имеющего расположение: г. Екатеринбург, ул. Опалихинская, 27, общей площадью 2 763 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0302032:1 (пункты 1.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4 договора купли-продажи).

Пунктом 2.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель обязуется оплатить стоимость участка в порядке и в сроки, установленные настоящим договором

Подпунктом 2.2.3 договора купли-продажи установлена обязанность покупателя за свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на участок и предоставить копии документов о государственной регистрации в Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга в течение 10 календарных дней с момента государственной регистрации.

Кроме того, в подпункте 2.2.5 договора купли-продажи стороны согласовали условие, предусматривающее обязанность покупателя вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 23.03.1999 N 3-121 до даты регистрации права собственности на участок.

Стоимость участка составляет 933 094 руб. 11 коп. Покупатель оплачивает стоимость земельного участка в течение семи календарных дней с момента подписания настоящего договора сторонами (пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи).

02.03.2010 земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 28) был передан обществу “ПОЛИМЕКС“.

О том, что обязательство, предусмотренное пунктами 3.1, 3.2 договора купли-продажи, было исполнено покупателем в полном объеме, свидетельствует копия платежного поручения от 09.03.2010 N 5, а также письмо Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 18.03.2010 (л.д. 34, 35).

29.03.2010 общество “ПОЛИМЕКС“ направило в адрес Земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга письмо (л.д. 36), содержащее просьбу о направлении представителя Администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации договора N 3-3115 купли-продажи земельного участка от 02.03.2010.

08.04.2010 ООО “ПОЛИМЕКС“
направило в адрес Администрации письмо (л.д. 38) с просьбой об обеспечении направления представителя Администрации в регистрирующий орган для государственной регистрации договора N 3-3115 купли-продажи земельного участка от 02.03.2010, указав при этом, что сдача документов на государственную регистрацию договора назначена на 14.04.2010.

21.04.2010 Администрация направила в адрес общества “ПОЛИМЕКС“ письмо (л.д. 60), из которого следует, что вопрос о направлении представителя Администрации в регистрирующий орган будет разрешен после представления платежных документов, подтверждающих оплату задолженности по договору аренды земельного участка от 22.03.199 N 3-121.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик не направил своего представителя в регистрирующий орган для совершения действий, направленных на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, расценив соответствующие действия Администрации применительно к положениям пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве уклонения от государственной регистрации, общество с ограниченной ответственностью “ПОЛИМЕКС“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что законодательством не предусмотрена прямая обязанность стороны в сделке явиться в регистрационный орган, препятствием для регистрации права собственности истца является отсутствие заявления ответчика о государственной регистрации. При этом с учетом сложившихся между сторонами правоотношений арбитражный суд указал, что обязанность участия в государственной регистрации является договорной и носит встречный характер, а поскольку истец не представил доказательств надлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы на момент обращения с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности на участок, оснований считать отказ ответчика от участия в государственной регистрации уклонением в смысле, установленном статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, нет.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной
жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им(ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, переход права по которой подлежит государственной регистрации. При этом арбитражный суд отмечает, что прежде чем ставить вопрос об уклонении ответчика (Администрации) от государственной регистрации перехода прав по сделке, общество “ПОЛИМЕКС“ должно доказать, что все зависящие от данного лица действия, в том числе, договорные обязательства, исполнены должным образом, и только поведение Администрации препятствует совершению регистрационных действий.

Между тем, таких доказательств истцом не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с суждением арбитражного суда первой инстанции о том, что обязанность участия в государственной регистрации является договорной и носит встречный характер в
смысле, установленном статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как было указано выше, договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 23.03.99 N 3-121 до даты регистрации права собственности на участок (пункт 2.2.5 договора купли-продажи). Таким образом, возможность государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи стороны связали с отсутствием задолженности общества “ПОЛИМЕКС“ перед Администрацией по договору аренды.

Поскольку соответствующую обязанность, надлежащее исполнение которой является предпосылкой к выполнению сторонами действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, общество с ограниченной ответственностью “ПОЛИМЕКС“ не исполнило (иного арбитражному суду в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано), действия Администрация не могут быть квалифицированы в качестве уклонения от государственной регистрации в смысле, заложенном в статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действия Администрации, свидетельствующие о намерении подать в регистрирующий орган заявление лишь после погашения истцом задолженности по договору аренды, не подпадают по указанную выше квалификацию, поскольку полностью соответствуют условиям договорам купли-продажи, заключенного сторонами по принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изложенное понимание пункта 2.2.5 договора купли-продажи соответствует положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о буквальном толковании условий договора. Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании положений договора купли-продажи в совокупности с подлежащими применению нормами материального права.

Аналогичным образом арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает указание в апелляционной жалобе на неверное понимание арбитражным судом положений статьей 8, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание в апелляционной жалобе на то, что дата сдачи документов на государственную регистрацию и дата
государственной регистрации права собственности не совпадают во времени, также во внимание не принимается, поскольку правового значения не имеет. В данной части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что в пункте 2.2.5 договора купли-продажи под “регистрацией права собственности на участок“ следует понимать любые действия Администрации, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Более того, арбитражный суд отмечает, что истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, которые могли бы свидетельствовать о намерении данного лица совершить действия, от которых зависит принципиальная возможность государственной регистрации перехода права собственности - погашении задолженности по арендной плате.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что арбитражный суд первой инстанции при принятии решения неправомерно вышел за рамки заявленных требований и сделал необоснованные выводы о наличии задолженности истца перед ответчиком по договору аренды, является необоснованной, поскольку при рассмотрении настоящего спора для выяснения вопроса об уклонении Администрации от государственной регистрации арбитражный суд первой инстанции не мог не дать суждений относительно правомерности (неправомерности) действий самого истца - ООО “ПОЛИМЕКС“.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июня 2010 года по делу N А60-14998/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.А.ГРЕБЕНКИНА

Судьи

В.Ю.ДЮКИН

Е.Ю.ЯСИКОВА