Решения и определения судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2010 N 17АП-5296/2010-ГК по делу N А60-8762/2009 При наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи арендованного имущества истец не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества. Образование в дальнейшем задолженности по арендной плате и истечение срока договора аренды не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июля 2010 г. N 17АП-5296/2010-ГК

Дело N А60-8762/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.

судей Усцова Л.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Демидова Т.Г. (паспорт, доверенность от 31.03.2008),

от ответчика - представитель не явился,

от третьего лица - представитель не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания
на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании арбитражное дело N А60-8762/2009,

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к администрации Пышминского городского округа

третье лицо: индивидуальный предприниматель Ф.И.О. br>
о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Бурков Дмитрий Алексеевич (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации Пышминского городского округа (ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - здания детского сада, расположенного по адресу: р.п. Пышма, Свердловской области, ул. Кирова, 26 и земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508017:31 площадью 693 кв. м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.04.2010 (резолютивная часть от 01.04.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Решение суда от 02.04.2010 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ судом апелляционной инстанции установлено, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества связано с реализацией истцом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, установленного ст. 3 ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Цена имущества в проекте договора купли-продажи указана органом местного самоуправления по рыночной стоимости этого имущества, определенной независимым оценщиком Намятовой О.Д. в порядке, установленном ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В обоснование требований о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости по иной цене истцом указано на то, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена неправильно, без учета
фактической даты постройки здания.

С учетом того, что при предъявлении иска истцом фактически оспаривалась рыночная стоимость выкупаемого имущества, определенная независимым оценщиком Намятовой О.Д. в отчете N 13/2008 от 20.08.2008, принятое по делу решение затрагивает права и обязанности этого лица, не привлеченного к участию в деле.

При наличии оснований, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем указано в определении от 15.06.2010. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Ф.И.О.

В суд апелляционной инстанции истцом представлено ходатайство об изменении предмета иска. Истец просит также признать недостоверной величину рыночной стоимости здания детского сада, расположенного по адресу: р.п. Пышма, Свердловской области, ул. Кирова, 26, рассчитанную в отчете N 13/2008 от 20.08.2008.

Поскольку требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в нарушение положений п. 1 ст. 49 АПК РФ является новым самостоятельным требованием, имеющим иное основание, в удовлетворении ходатайства судом апелляционной инстанции отказано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец на иске настаивает.

Ответчик с иском не согласен, считает, что передача муниципального имущества невозможна, поскольку истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи муниципального имущества ввиду истечения срока договора аренды и наличия задолженности по арендной плате, а также в связи с отменой решения Думы Пышминского городского округа от 24.09.2009 N 379. Кроме этого, ответчик указывает на противоречие заключаемого договора ст. 433 ГК РФ, необходимость оставления здания детского сада в муниципальной собственности для использования по целевому назначению.

Третье
лицо индивидуальный предприниматель Намятова О.Д. против исковых требований также возражает, считает, что рыночная стоимость объекта оценки рассчитана в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки N 3, недостоверность составленного отчета не установлена.

Как следует из материалов дела, 11.08.2008 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества - здания по адресу: р.п. Пышма, ул. Кирова, 26.

Решением Думы Пышминского городского округа от 24.09.2008 N 379 внесены изменения в план приватизации муниципального имущества Пышминского городского округа на 2008 год, принято решение о продаже указанного здания арендатору - индивидуальному предпринимателю Буркову Д.А.

20.11.2008 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи этого имущества, с указанием цены в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика Намятовой О.Д. N 13/2008 от 20.08.2008.

16.12.2008 истец направил ответчику протокол разногласий к этому договору в части стоимости выкупаемого имущества и установления рассрочки платежей.

Поскольку соглашения об условиях заключаемого договора в этой части сторонами достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Статьей 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Цена имущества в проекте договора купли-продажи определена ответчиком в соответствии с отчетом независимого оценщика Намятовой О.Д. N 13/2008 от 20.08.2008: цена здания - 1879167 руб. без учета НДС, цена земельного участка
- 375 833 руб. без учета НДС.

Оспаривая указанную цену, истец ссылается на недостоверность сведений о рыночной стоимости здания, содержащихся в отчете N 13/2008 от 20.08.2008, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика ООО “Эксперт“ N 492-08 от 30.09.2008.

Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы от 31.08.2009 время постройки спорного здания определено в период не позднее 1957-1959 годов, фактический износ здания - 59,86%.

Рыночная стоимость этого объекта в отчете независимого оценщика Намятовой О.Д. N 13/2008 от 20.08.2008 определена исходя из сведений о годе постройки - 1976, а также из расчета физического износа строения 47,4%, признанного оценщиком удовлетворительным.

С учетом установленных обстоятельств (фактического износа здания 59,86%), свидетельствующих о неудовлетворительном техническом состоянии здания, сведения о рыночной стоимости этого объекта, содержащиеся в отчете N 13/2008 от 20.08.2008, не могут быть признаны достоверными, а цена имущества, указанная в проекте договора купли-продажи в
размере 1879167 руб. без учета НДС, не является обоснованной.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и при обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорного здания установлено, что с учетом времени постройки здания и его фактического состояния рыночная стоимость составляет 202 900 руб. (с учетом НДС), рыночная стоимость земельного участка - 1 159 000 руб.

Таким образом, с учетом положений ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - здания детского сада, расположенного по адресу: р.п. Пышма, Свердловской области, ул. Кирова, 26, земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508017:31 площадью 693 кв. м, цена здания определяется судом в размере 202 900 руб. (с учетом НДС), цена земельного участка - 1 159 000 руб., что соответствует условиям представленного истцом проекта договора купли-продажи от 15.03.2009.

При рассмотрении разногласий по предложенной истцом рассрочке платежей, указанной в проекте договора купли-продажи от 15.03.2009, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а
также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а не часть 2 статьи 5.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 2 указанной статьи).

Сведений об опубликовании объявления о продаже арендуемого имущества ответчиком не представлено. На дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества и принятия решения о продаже этого имущества ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 11% годовых.

Таким образом, оплата имущества может быть произведена истцом в рассрочку на три года ежемесячными платежами с начислением процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 11% годовых.

Доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на заключение договора купли-продажи муниципального имущества судом апелляционной инстанции отклоняются.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2010 по делу N А60-59727/2009 установлено, что отмена решения Думы Пышминского городского округа от 24.09.2008 N 379 не нарушает права и законные интересы истца, поскольку не создает препятствий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Доказательств того, что истец или арендуемое им здание на момент направления предложения о заключении договора купли-продажи не соответствовали условиям, предусмотренным ч. 2, 3 ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ответчиком
не представлено.

Протокол разногласий к договору купли-продажи направлен истцом в срок, установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ, возникшие разногласия переданы на рассмотрение суда согласно ст. 446 ГК РФ.

Таким образом, при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи арендованного имущества, истец не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества. В связи с чем, ссылка ответчика на образование в дальнейшем задолженности по арендной плате и на истечение срока договора аренды не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Довод ответчика о том, что заключаемый договор противоречит ст. 433 ГК РФ, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ основан на неверном толковании закона.

Ссылка ответчика на необходимость оставления здания в муниципальной собственности также подлежит отклонению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства использования этого здания по целевому назначению - для размещения детского сада. Намерение ответчика передать это здание Управлению образования не может быть принято во внимание при наличии у истца преимущественного права на выкуп имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

С учетом изложенного решение арбитражного суда от 02.04.2010 подлежит отмене на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, как принятое с нарушением норм процессуального права, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ при удовлетворении исковых требований судебные расходы по делу относятся на ответчика. В связи с отказом суда апелляционной инстанции в принятии изменения предмета иска государственная пошлина, уплаченная по платежному поручению N 375 от 06.07.2010, подлежит возврату истцу на основании п. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268,
269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 апреля 2010 года по делу N А60-8762/2009 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию Пышминского городского округа заключить с индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. договор купли-продажи недвижимого имущества - здания детского сада общей площадью 141,2 кв. м, расположенного по адресу: р.п. Пышма, Свердловской области, ул. Кирова, 26, земельного участка с кадастровым номером 66:20:1508017:31 общей площадью 693 кв. м на условиях представленного проекта договора купли-продажи от 15.03.2009 с указанием цены здания в размере 202 900 руб. (с учетом НДС), цены земельного участка - 1 159 000 руб., с предоставлением рассрочки оплаты имущества на три года ежемесячными платежами с начислением процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 11% годовых.

Взыскать с Администрации Пышминского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. 104 600 (сто четыре тысячи шестьсот) руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и оплате экспертиз.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Л.ЗЕЛЕНИНА

Судьи

Л.А.УСЦОВ

Г.Л.ПАНЬКОВА