Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2010 N Ф09-8771/10-С6 по делу N А76-10371/2009-17-503/200 Требование: О признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, зарегистрированного права собственности, записи в реестре прав на недвижимость. Обстоятельства: По мнению органа местного самоуправления, участок передан в собственность предпринимателю под не завершенный строительством объект недвижимости в нарушение установленного порядка. Требования третьих лиц: О признании недействительным договора купли-продажи участка, применении последствий его недействительности, о погашении записи в реестре. Решение: В удовлетворении основного требования и требований третьего лица отказано, так как спорный участок является частью участка, ранее предоставленного для строительства, судебными актами установлено право собственности предпринимателя на расположенную на нем недвижимость.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 ноября 2010 г. N Ф09-8771/10-С6

Дело N А76-10371/2009-17-503/200

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу N А76-10371/2009-17-503/200 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Челябинска (далее - администрация) - Шеянов А.А. (доверенность от 09.08.2010 N
05-1235);

индивидуального предпринимателя Ф.И.О. (далее - предприниматель) - Гончаревич О.В. (доверенность от 24.08.2010).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем., зарегистрированного права собственности предпринимателя на земельный участок площадью 1882 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:30, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) от 18.02.2009 N 74-74-01/037/2009-483 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л. д. 129, 130).

Определением суда от 01.06.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрационная служба) и комитет.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем. в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно - обязания предпринимателя возвратить комитету переданный ему земельный участок площадью 1882 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:30, расположенный на пересечении ул. Болейко и пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска, и обязания комитета возвратить предпринимателю полученную стоимость земельного участка в сумме 815 133 руб.; о погашении записи в Едином реестре от 18.02.2009 N 74-74-01/037/2009-483 о государственной регистрации права собственности предпринимателя на указанный земельный участок.

Определением суда от 18.03.2010 комитет привлечен к участию в деле в качестве лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением
Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2010 (судья Холщигина Д.М.) исковые требования администрации удовлетворены частично, самостоятельные требования комитета удовлетворены полностью. Договор купли-продажи земельного участка от 05.05.2009 N 1287/зем. признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки: на предпринимателя возложена обязанность возвратить комитету в течение 10 дней со момента вступления решения в законную силу земельный участок площадью 1882 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:30, расположенный на пересечении ул. Болейко и пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска; с комитета в пользу предпринимателя за счет казны муниципального образования “город Челябинск“ взыскано 815 133 руб. Погашена запись в Едином реестре от 18.02.2009 N 74-74-01/037/2009-483 о праве собственности предпринимателя на данный земельный участок.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Мальцева Т.В.) решение суда отменено. В удовлетворении требований администрации и комитета отказано.

В кассационной жалобе комитет просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что на момент издания распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 31.12.2008 N 5586-д “О продаже земельного участка из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона) на пересечении ул. Болейко и пр. Победы в Калининском районе г. Челябинска индивидуальному предпринимателю Чичакяну Армену Сережаевичу“ (далее - распоряжение от 31.12.2008 N 5586-д) и заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.05.2009 N 1287/зем. отсутствовали сведения о том, что объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, завершен строительством. Кроме того, по мнению комитета, данный объект недвижимости является самовольной постройкой. Таким образом, как полагает заявитель, отсутствовали основания для предоставления предпринимателю названного земельного участка в порядке, установленном
ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает возможности предоставления земельных участков под объекты не завершенные строительством.

Как установлено судами при рассмотрении спора, предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (торгово-сервисный комплекс с кафе), процент готовности 27%, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пересечение ул. Болейко и пр. Победы, о чем в Едином реестре 17.07.2007 сделана запись о регистрации N 74-74-01/371/2007-19 (свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АА N 231848).

На основании распоряжения от 31.12.2008 N 5586-д между комитетом и предпринимателем заключен договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем., согласно которому предпринимателю в собственность передается земельный участок площадью 1882 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:30. Стоимость данного земельного участка составила 815 133 руб. (п. 2.1 договора). В п. 3.1 данного договора указано, что функциональное использование названного земельного участка - завершение строительства и дальнейшая эксплуатация торгово-сервисного комплекса с кафе.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0606003:30 передан предпринимателю по акту приема-передачи от 05.02.2009.

Платежным поручением от 29.12.2008 N 474 предприниматель уплатил комитету 815 133 руб. по договору купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем.

Право собственности предпринимателя на данный земельный участок зарегистрировано 18.02.2009, запись в Едином реестре N 74-74-01/037/2009-483, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АВ N 038681.

Как следует из кадастрового паспорта от 04.12.2008 N К36.08/08-846, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0606003:30 поставлен на кадастровый учет 21.11.2008, расположен по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пересечение ул. Болейко и пр. Победы, относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-сервисного комплекса с кафе.

Вступившими
в законную силу судебными актами по делу N А76-11012/2009-61-222 по заявлению предпринимателя к администрации о признании недействительным постановления первого заместителя главы г. Челябинска от 21.04.2009 N 1449-д “Об отмене распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 31.12.2008 N 5586-д“, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0606003:30 образован из земельного участка площадью 2747 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:0023, ранее предоставленного предпринимателю в аренду на основании договора от 01.11.2005 N УЗ 006834-К-2005 для строительства торгово-сервисного комплекса с кафе; одновременно с предоставлением в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0606003:30, земельный участок площадью 865 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:29 (оставшаяся часть земельного участка с кадастровым номером 74:36:0606003:0023) предоставлен предпринимателю в аренду для эксплуатации территории, прилегающей к не завершенному строительством объекту (торгово-сервисный комплекс с кафе) по договору от 09.02.2009 N УЗ 003830-Д-2009.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание, составленному по состоянию на 16.01.2009, торгово-сервисный комплекс с кафе расположен по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 158, имеет площадь 5000,7 кв. м, ему присвоена литера А. В графе “особые отметки“ данного технического паспорта указано, что акт ввода объекта в эксплуатацию не предъявлен, имеются отклонения от проекта.

Обращаясь в арбитражный суд с исковым заявлением и самостоятельными требованиями по рассматриваемому делу, администрация и комитет указали, что договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем. является недействительным, поскольку спорный земельный участок передан в собственность предпринимателю под не завершенный строительством объект недвижимого имущества, в нарушение порядка, установленного для предоставления земельных участков для строительства. В качестве
правового обоснования своих требований администрация и комитет ссылаются на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30, 31, 32, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем., применении последствий недействительности данной сделки и погашении записи в Едином реестре о праве собственности предпринимателя на спорный земельный участок, суд первой инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства того, что до заключения оспариваемого договора купли-продажи было завершено строительство торгово-сервисного комплекса с кафе, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к не завершенным строительством объектам не применяется в связи с тем, что такие объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. На основании данных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что распоряжение от 31.12.2008 N 5586-д не подлежит применению как противоречащее закону (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), а названный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований администрации и комитета отказано.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ч. 1
ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Судами по настоящему делу установлено, в частности, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0606003:30, являющийся предметом оспариваемого договора и имеющий разрешенное использование: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-сервисного комплекса с кафе, являлся частью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0606003:0023, ранее предоставленного предпринимателю для строительства этого объекта недвижимости; в соответствии с условиями названного договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0606003:30 передан предпринимателю, его стоимость последним уплачена комитету полностью.

Земельный участок площадью 865 кв. м с кадастровым номером 74:36:0606003:29, образовавшийся при разделе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0606003:0023, передан предпринимателю в аренду для эксплуатации территории, прилегающей к не завершенному строительством объекту (торгово-сервисный комплекс с кафе). Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-11012/2009-61-222 (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2009 по делу N А76-5390/2008-19-309 удовлетворены исковые требования предпринимателя к администрации о признании права собственности на нежилое здание - торгово-сервисный комплекс площадью 5000,7 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 158.

Данным судебным актом установлено, что данное здание возведено предпринимателем в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0606003:30, представленными в материалы дела документами подтверждается соответствие построенного объекта строительным, санитарным и экологическим нормам и правилам, его безопасность для жизни и здоровья граждан, окружающей среды.

На момент рассмотрения настоящего дела в суде кассационной инстанции решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2009 по делу N
А76-5390/2008-19-309 оставлено без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2010 по данному делу, вступило в законную силу.

С учетом указанных обстоятельств является правомерным вывод апелляционного суда о том, что администрацией и комитетом не доказано нарушение прав и законных интересов, в защиту которых они обращались в арбитражный суд (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Помимо этого, администрацией и комитетом не доказано наступление негативных последствий в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2009 N 1287/зем.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу N А76-10371/2009-17-503/200 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи

КУПРЕЕНКОВ В.А.

МЫНДРЯ Д.И.