Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 13.09.2010 N Ф09-7368/10-С6 по делу N А07-25269/2009 Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, обязании снести самовольно возведенные строения, возвратить арендованное имущество. Обстоятельства: При проведении проверки установлено, что на арендуемом земельном участке ведется строительство. Решение: В удовлетворении требований отказано, так как договор аренды не заключен ввиду того, что земельный участок как самостоятельный объект не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, спорные строения невозможно идентифицировать.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 сентября 2010 г. N Ф09-7368/10-С6

Дело N А07-25269/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2010 по делу N А07-25269/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Территориальное управление Федерального агентства по
управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Байбулатову А.Х. о расторжении договора аренды земельного участка от 29.07.2008 N 000830, обязании ответчика снести самовольно возведенные на участке строения, и возвратить арендованное имущество истцу по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие “Уфимский завод металлических и пластмассовых изделий“ Росздрава (далее - предприятие).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2010 (судья Низамутдинова А.Г.) исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды земельного участка от 29.07.2008 N 00830 расторгнут, на предпринимателя Байбулатова А.Х. возложена обязанность возвратить управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:0029 (в границах участка), расположенный пол адресу: г. Уфа, Калининский р-н, ул. Трамвайная, д. 5, общей площадью 6 000 кв. м. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Мальцева Т.В.) решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требовании управления о расторжении договора аренды земельного участка от 29.07.2008 N 000830, находящегося в федеральной собственности, обязания предпринимателя Байбулатова А.Х. возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:0029 (в границах участка), расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский р-н, ул. Трамвайная, д. 5, общей площадью 6 000 кв. м. В удовлетворении данных исковых требований управления отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Байбулатов А.Х. просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на
нарушение судом первой инстанции ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение апелляционным судом ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, материалами дела не подтверждается наличие оснований для расторжения договора на основании подп. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению предпринимателя Байбулатова А.Х., предмет договора аренды земельного участка от 29.07.2008 согласован, нормами действующего на момент заключения данного договора законодательства не предусмотрена обязанность проведения кадастрового учета земельного участка, передаваемого в аренду.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, распоряжением управления от 29.07.2008 N 252 предпринимателю Байбулатову А.Х. предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности. В п. 1 данного распоряжения предусмотрено изъять у предприятия часть земельного участка площадью 6000 кв. м из земельного участка общей площадью 10 834 кв. м, с кадастровым номером 02:55:020416:0029, расположенного по адресу: у. Уфа, ул. Трамвайная, д. 5. На предпринимателя Байбулатова А.Х. возложена обязанность установить границы предоставляемого земельного участка и обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет (т. 1, л. д. 17).

На основании данного распоряжения управлением (арендодатель) и предпринимателем Байбулатовым А.Х. (арендатор) 29.07.2008 подписан договор N 000830 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020416:0029 (в границах участка), расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский р-н, ул. Трамвайная, д. 5, для складской деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и
являющемся его неотъемлемой частью (приложение N 1), общей площадью 6000 кв. м (т. 1, л. Д. 7-11).

В разд. 2 данного договора предусмотрено, что на земельном участке имеются объекты гражданской обороны, право на которые подтверждаются договором от 29.02.2008 N 23ф/08 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.

Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.03.2008 по 01.03.2018.

Согласно п. 4.1 названного договора передача земельного участка во владение и пользование арендатора осуществляется арендодателем в месте нахождения участка и оформляется актом приемки-передачи, подписываемым обеими сторонами. На момент передачи участок должен обладать характеристиками, предусмотренными разд. 2 договора.

В соответствии с п. 5.2 договора расчет арендной платы определен в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 25 числа следующего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 20 декабря (п. 5.5 договора).

Согласно п. 6.3.1 договора арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством Российской Федерации.

На основании п. 6.4.1 арендатор обязан после подписания договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Названный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся приложением N 1 к договору аренды (т. 1, л. д. 12).

Договор аренды от 29.07.2008 N 000830 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2008 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (т. 1, л. д. 16).

Управлением совместно с предприятием 23.12.2008 проведена проверка порядка использования указанного земельного участка, в результате которой установлено,
что предпринимателем Байбулатовым А.Х. на арендуемом земельном участке ведется строительство сблокированного здания склада с привлечением подрядных организаций (акт обследования от 23.12.2008; т. 1, л. д. 20).

Управление в письме от 13.01.2009 заявило предпринимателю Байбулатову А.Х. претензию по факту нарушения условий п. 6.3.1, 6.3.4 договора аренды от 29.07.2008 N 000830 (осуществление начала строительства на арендованном земельном участке без оформления соответствующего согласования) с требованием в двухмесячный срок с момента получения претензии принять меры по устранению выявленных нарушений по целевому использования земельного участка (т. 1, л. д. 18). Указанная претензия направлена в адрес ответчика 15.01.2009 (т. 1, л. д. 19).

В письме от 09.09.2009 управление сообщило предпринимателю Байбулатову А.Х. о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.07.2008 в связи с нарушением условий договора (т. 1, л. д. 22). Указанная претензия направлена в адрес ответчика 09.09.2009 (т. 2, л. д. 8).

Управление, полагая, что предприниматель Байбулатов А.Х. пользуется переданным ему в аренду земельным участком с существенным нарушением условий договора от 29.07.2008, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности факта использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка с существенными нарушениями условий договора аренды - возведение на данном земельном участке строения без получения разрешительной документации и согласования строительства с арендодателем. При этом суд, принимая во внимание, что в претензиях управления от 13.01.2009, 09.09.2009 не содержалось требования о сносе самовольной постройки, установив, что истцом не указаны идентифицирующие признаки строения, подлежащего сносу, отказал
в удовлетворении требований о сносе данной постройки.

Апелляционный суд, отменяя решение суда в части и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 29.07.2008) земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Порядок проведения землеустроительных работ и формирования земельного участка предусмотрен Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ “О землеустройстве“.

В ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ предусмотрено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом
имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - индивидуальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков, являющихся объектами земельных отношений, является обязательным.

В силу п. 24 Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у него кадастрового номера.

Как установлено апелляционным судом и не оспаривалось сторонами, земельный участок площадью 6000 кв. м находится в границах земельного участка площадью 10834 кв. м с кадастровым номером 02:55:020416:0029, как самостоятельный объект он сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок не был индивидуализирован, сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, отсутствуют, следовательно, условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, то есть его предмете, признано судом несогласованным, договор аренды земельного участка от 29.07.2008 - незаключенным.

С учетом указанных обстоятельств дела и оснований заявленных управлением требований, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка арендодателю.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о сносе постройки, апелляционный суд поддержал вывод о невозможности идентифицировать спорное строение, указав при этом на то, что земельный участок, не определенный в натуре, не может являться таким идентифицирующим признаком
для расположенного на нем объекта. Данный вывод судов в суде кассационной инстанции сторонами не оспорен.

Утверждение заявителя о том, что предмет договора аренды земельного участка от 29.07.2008 согласован, поскольку нормами действующего на момент заключения данного договора законодательства не предусмотрена обязанность проведения кадастрового учета земельного участка, передаваемого в аренду, в связи с чем указанный договор является заключенным, основано на неверном толковании норм права. Апелляционным судом на основании ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“ оценен договор аренды от 29.07.2008 и обоснованно признан незаключенным.

С учетом изложенных обстоятельств ссылки предпринимателя Байбулатова А.Х. на нарушение судом первой инстанции ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соблюдение претензионного порядка урегулирования спора, отсутствие оснований для расторжения договора на основании подп. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящиеся к порядку расторжения данного договора, отклоняются как не имеющие правового значения.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу N А07-25269/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.

Судьи

СМИРНОВ А.Ю.

СЕМЕНОВА З.Г.