Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-6714/10-С6 по делу N А50-32480/2009 Требование: О взыскании долга по договору аренды. Обстоятельства: Арендодатель указал, что обязательства по внесению арендных платежей за пользование помещениями арендатором в полном объеме не исполнены. Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку доказательств погашения долга не представлено, при этом учтено, что обязательства по договору прекратились в отношении одного из офисов, в котором произошел пожар, и что долг в отношении оставшихся площадей подлежит взысканию до даты расторжения договора в связи с односторонним отказом арендатора от него. Дополнительно: Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если арендодатель сам уклонялся от приемки имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 августа 2010 г. N Ф09-6714/10-С6

Дело N А50-32480/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ГПМ“ (далее - общество “ГПМ“) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А50-32480/2009 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества “ГПМ“ - Абдулов И.Ф. (доверенность от 01.12.2009);

общества
с ограниченной ответственностью “Новая городская инфраструктура “Прикамья“ (далее - общество “Новая городская инфраструктура “Прикамья“) - Каракулов И.А. (доверенность от 26.08.2008);

Ф.И.О. - Абдулов И.Ф. (доверенность от 16.03.2010).

Общество “ГПМ“ обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу “Новая городская инфраструктура Прикамья“ о взыскании с последнего 3 789 600 руб. арендной платы за период с 01.04.2009 по 01.10.2009.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 5 684 400 руб. арендной платы за период с 01.04.2009 по 01.01.2010 (т. 1, л. д. 93).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Белебезьева С.В., общество с ограниченной ответственностью “Новые технологии“.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.03.2010 (судья Султанова Ю.Т.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 (судьи Васева Е.Е., Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В.) решение суда изменено, резолютивная часть изложена в следующей редакции: “Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Новая городская инфраструктура Прикамья“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “ГПМ“ арендную плату в сумме 279 800 руб. и 2 519 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказать“.

В кассационной жалобе общество “ГПМ“ просит постановление суда изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а также на нарушение судом ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель, указывая на
ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что имеющаяся в материалах дела переписка не свидетельствует о наличии у общества “Новая городская инфраструктура Прикамья“ права на одностороннее расторжение договора аренды и достижении соглашения между сторонами о расторжении договора по правилам направления оферты и акцепта, поскольку в письме от 18.03.2009 N 26 арендатору истец выразил готовность расторгнуть договор аренды при условии устранения последствий пожара. Кроме того, общество “ГПМ“ полагает, что пожар не может служить основанием для прекращения обязательств арендатора по договору аренды в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество “Новая городская инфраструктура Прикамья“ просит оставить обжалуемое постановление суда без изменения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 01.08.2008 между обществом “ГПМ“ (арендодатель) и обществом “Новая городская инфраструктура Прикамья“ (арендатор) заключен договор аренды N 713 АР (т. 1, л. д. 16 - 19), согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 631,60 кв. м, расположенные на втором этаже офисного здания по адресу: г. Пермь, ул. Орджоникидзе, д. 12А, в целях использования под офис (п. 1.1, 2.4 договора).

Границы арендуемого объекта в соответствии с п. 1.2 договора устанавливаются в схеме (приложение N 1 к договору).

Арендуемые помещения принадлежат обществу “ГПМ“ на праве аренды по договору аренды от 20.12.2007 N 21.А, договору субаренды от 20.12.2007 N 07.С (т. 1, л. д. 10 - 15) и договору субаренды от 01.05.2009 N 08-С (т. 1, л. д. 62 - 64).

Срок действия договора аренды от 01.08.2008 N 713 АР определен сторонами с 01.08.2008 по 01.07.2009 (п. 2.1.).

Общая сумма
ежемесячной арендной платы исчисляется как сумма платы за пользование объектом и оплаты расходов арендатора на коммунальные услуги, услуги охраны здания, уборку мест общего пользования здания и вывоз твердых бытовых отходов (п. 3.1. договора).

Согласно п. 3.2. договора арендная плата составляет 631 600 руб. в месяц (в том числе НДС 18%). Расчет суммы арендной платы оформляется приложением N 2 к указанному договору.

Пунктом 3.5 названного договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за арендуемый объект не позднее 13-го числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 6.2.18 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

По акту приема-сдачи общество “ГПМ“ передало обществу “Новая городская инфраструктура Прикамья“ спорные помещения (оф. 201 - 213, прилегающая часть коридора; т. 1, л. д. 33).

Из материалов дела следует, что в кабинете N 204, арендуемом обществом “Новая городская инфраструктура Прикамья“ 01.03.2009 произошел пожар, в результате которого выгорел весь кабинет, на площади 72 кв. м уничтожена мебель, оргтехника, что подтверждается заключением эксперта по уголовному делу от 19.01.2010 N 783, постановлением старшего дознавателя 9 ОГПН г. Перми по Ленинскому району о признании потерпевшим от 28.01.2010 (т. 1, л. д. 117 - 145).

В письме от 01.06.2009, направленном в адрес арендатора, общество “ГПМ“ указало, что в связи с окончанием срока действия договора аренды последнему необходимо передать арендуемые им помещения по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней и произвести оплату за их использование за период с апреля по июнь 2009 года
в сумме 1 894 800 руб., а также уплатить пени за просрочку платежа согласно п. 7.2 договора аренды в размере 41 054 руб. Указанное письмо получено обществом “Новая городская инфраструктура Прикамья“ 01.07.2009 (т. 1, л. д. 34).

Общество “ГПМ“, ссылаясь на наличие у общества “Новая городская инфраструктура Прикамья“ задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 01.01.2010 при том, что спорные помещения арендодателю не переданы, а письменного ответа на требования истца, изложенные в письме от 01.06.2009, ответчиком не направлено, обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что в связи с пожаром общество “Новая городская инфраструктура Прикамья“ не имело фактической возможности использовать арендуемое им помещение для целей аренды - в качестве офисных площадей для приема и обслуживания потребителей арендатора в заявленный по иску период. Суд отклонил доводы общества “ГПМ“ о возможности использования спорного имущества, поскольку фактически поврежден только один кабинет, в связи с отсутствием доказательств, позволяющих сделать данный вывод. При этом судом принято во внимание наличие акта от 10.03.2009, составленного истцом, из которого следует, что в большинстве кабинетов необходимо провести работы по замене электропроводки, демонтажу электрощита. Доводы истца о том, что неиспользование арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату, также отклонены судом на основании п. 1 ст. 407, ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим
образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что пожар произошел в офисе N 204, пришел к верному выводу о том, что обязательства по договору в соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились только в отношении офиса N 204 площадью 72 кв. м.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 данной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой“, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из материалов дела следует, что 16.03.2009 общество “Новая городская инфраструктура Прикамья“ направило в адрес общества “ГПМ“ письмо о досрочном расторжении договора аренды, который считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения данного уведомления. Ответчик указал на необходимость определения сроков и порядка приема-передачи спорного имущества. Письмо получено обществом “ГПМ“ 16.03.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка (т. 1, л. д. 52).

В дальнейшем общество “Новая городская инфраструктура Прикамья“ в письме от 15.04.2009 N 1394 просило общество “ГПМ“ принять арендуемые им помещения и обеспечить явку своего представителя 16.04.2009 (т. 1, л. д. 54).

Арендатор, полагая, что договор аренды от 01.08.2008 N 713 АР расторгнут, 23.04.2009 направил в адрес арендодателя акт приема-передачи помещений от 16.04.2009 в двух экземплярах для подписания.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, предусмотренный сторонами в п. 6.2.18 указанного договора аренды, с учетом толкования условий договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом указанных норм права, условий договора аренды, а также переписки сторон, установив отсутствие доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы за период с 01.04.2009 по 15.04.2009 и невозможности пользования им в результате пожара оставшимися 559,6 кв. м, пришел к верному выводу о том, что с общества “Новая городская инфраструктура Прикамья“ подлежат взысканию 279 800 руб. долга по арендной плате за
пользование помещениями площадью 559,6 кв. м в период с 01.04.2009 по 15.04.2009.

Так как в договоре аренды от 01.08.2008 N 713 АР сторонами предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора, согласие или несогласие арендодателя на расторжение данного договора аренды не имеют юридического значения, в связи с чем довод общества “ГПМ“ о возможности расторгнуть договор аренды при условии устранения арендатором последствий пожара подлежит отклонению.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных на их основе обстоятельств, что согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 по делу N А50-32480/2009 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “ГПМ“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СМИРНОВ А.Ю.

Судьи

СЕМЕНОВА З.Г.

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.