Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6505/10-С6 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка. Обстоятельства: Требование арендодателя о погашении долга по арендной плате арендатором не исполнено. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку договор аренды является незаключенным, так как предмет договора не согласован, земельный участок не сформирован в установленном законом порядке, его границы не определены на местности, имеются разночтения в отношении площади спорного земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 августа 2010 г. N Ф09-6505/10-С6

Дело N А76-14145/2009-65-349/118

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья “Интернационалист“ (далее - товарищество) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению
имущество и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - комитет) - Порсев М.В. (доверенность от 16.08.2010 N 21),

администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - администрации) - Гарипова И.А. (доверенность от 16.08.2010 N 3259),

товарищества - Голубь П.В., председатель правления, Попов М.А. (доверенность от 01.07.2010).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к товариществу о взыскании 3 381 280 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 за период с 01.01.2006 по 03.07.2009 и расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет.

Определением суда от 07.10.2009 требования истца о расторжении договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002 оставлено без рассмотрения по основаниям, предусмотренным ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Решением суда первой инстанции от 27.02.2010 (судья Воронов В.П.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Румянцев А.А.) решение суда в части вывода о незаключенности договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002, изложенного в мотивировочной части судебного акта, оставлено без изменения.

В кассационной жалобе товарищество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 1 ст. 432, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение п. 1 ст. 68 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 14, 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“, ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007
N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“, а также на неверное определение судами обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Заявитель полагает, что имеющиеся в материалах дела доказательства исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 свидетельствуют о том, что разногласий по поводу объекта аренды у сторон не имелось. Поэтому заявитель считает вывод судов о незаключенности договора аренды сделанным без учета указанных обстоятельств. По мнению заявителя, спорный земельный участок сформирован в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Как полагает заявитель, отсутствие установленных координат границ земельного участка площадью 603 300 кв. м не свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован как объект недвижимости. Данный участок поставлен на кадастровый учет, что, по мнению заявителя, в силу п. 1 ст. 45 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“ подтверждает существование земельного участка площадью 603 300 кв. м как объекта права.

Как установлено судами, постановлением главы Сосновского района Челябинской области от 17.10.2002 N 962 “О переводе земель из одной категории в другую и предоставлении в аренду земельного участка товариществу “Интернационалист“ под строительство жилья“ товариществу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 84,37 га, сроком на 49 лет под строительство жилья в п. Интернационалист.

На основании указанного постановления администрацией (арендодатель) и товариществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002, по условиям которого товариществу в аренду для строительства жилья предоставлен земельный участок общей площадью 60,33 га, сроком на 49 лет, без права субаренды, расположенный в п. Интернационалист.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.04.2003.

Согласно акту приема-передачи
к договору аренды от 17.10.2002 N 425/2002, подписанному сторонами, товариществом принят земельный участок общей площадью 84,37 га под строительство жилья в п. Интернационалист.

Порядок внесения арендной платы установлен в п. 4.4 договора от 17.10.2002, в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в течение первых десяти банковских дней первого месяца каждого квартала в размере четверти годовой арендной платы, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя.

Администрация в адрес товарищества направила уведомление от 08.06.2009 N 2891 о предстоящем одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002. В качестве основания для расторжения договора администрация указала п. 3.1 абз. 3 договора, разд. 5 договора.

Администрацией в адрес товарищества также направлена претензия от 10.06.2009 N 2939 с требованием уплатить задолженность по арендной плате в размере 3 381 280 руб. 63 коп., в случае невыполнения которого в течение месяца со дня получения настоящей претензии договор аренды от 17.10.2002 N 425/2002 будет расторгнут.

Главой Сосновского муниципального района издано постановление от 09.07.2009 N 5254 “О признании утратившим силу постановления главы Сосновского района от 17.10.2002 N 962“. В п. 2 названного постановления указано на расторжение договора аренды земельного участка от 17.10.2002 N 425/2002 в одностороннем порядке.

Администрация, ссылаясь на то, что требование о погашении задолженности по арендной плате товариществом не исполнено, обратилось в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что в установленном законом порядке не определены границы земельного участка, из условий договора невозможно установить место расположения земельного участка, в связи с чем договор аренды нельзя признать заключенным. Поскольку на указанном земельном участке
расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности удовлетворения требований администрации о взыскании платы за пользование земельным участком на основании норм о неосновательном обогащении.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев решение суда первой инстанции с учетом доводов апелляционной жалобы, согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 17.10.2002.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 17.10.2002 N 425/2002) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона “О государственном земельном кадастре“ (утратил силу 17.05.2008) предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от
18.06.2001 N 78-ФЗ “О землеустройстве“ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:19:00 00 000:0047 площадью 603 300 кв. м по состоянию на 25.01.2010 следует, что границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, в связи с чем данный земельный участок нельзя признать сформированным как объект гражданского правоотношения.

Судами также отмечено, что условия договора от 17.10.2002 N 425/2002 о предмете аренды не содержат сведений о кадастровом номере земельного участка площадью 63,3 га. По акту приема-передачи арендатору передан земельный участок площадью 84,37 га, доказательств формирования и постановки на кадастровый учет которого в материалы дела не представлено.

По результатам исследования кадастрового паспорта земельного участка площадью 603 300 кв. м и плана земельного участка поселка Интернационалист площадью 84,37 га судами установлено, что графические отображения и геоданные указанных земельных участков являются тождественными.

Принимая во внимание, что земельный участок площадью 63,3 га, указанный в договоре аренды от 17.10.2002 N
425/2002, не сформирован в установленном законом порядке, его границы не определены на местности, местоположение не установлено, а также учитывая разночтения в отношении площади арендуемого земельного участка, содержащиеся в договоре, суды обоснованно признали предмет договора аренды несогласованным, а договор аренды от 17.10.2002 N 425/2002 - незаключенным.

Ссылка заявителя на то, что согласованность условий договора об объекте аренды подтверждается исполнением сторонами обязательств по договору, отклоняется, как основанная на неверном толковании закона. С учетом положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок отвечает признакам индивидуально-определенной вещи при условии установления его границ в порядке, предусмотренном законом.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010 по делу N А76-14145/2009-65-349/118 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья “Интернационалист“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.

Судьи

СМИРНОВ А.Ю.

МЫНДРЯ Д.И.