Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-4325/10-С6 по делу N А76-16525/2009-22-524 Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Обстоятельства: Арендодатель полагает, что арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы. По договору купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, передан в собственность третьего лица. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства прекращается обязанность продавца по внесению арендных платежей, а до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику у арендатора отсутствовала задолженность.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2010 г. N Ф09-4325/10-С6
Дело N А76-16525/2009-22-524
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Маликовой Э.М.,
судей Мындря Д.И., Соколовой Н.П.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска (далее - администрация) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу N А76-16525/2009-22-524 Арбитражного суда Челябинской области.
В судебном заседании принял участие индивидуальный предприниматель Абдиев Араз Ягуб оглы (далее - предприниматель Абдиев А.Я.; паспорт).
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Абдиеву А.Я. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2007 по 31.01.2009 в сумме 131 030 руб. 69 коп. по договору аренды земельного участка от 12.04.2005 N 4011.
Решением суда от 30.09.2009 (судья Соколова И.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции в связи с неправильным применением апелляционным судом ст. 25, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Ссылаясь на то обстоятельство, что соглашение о расторжении договора аренды подписано предпринимателем Абдиевым А.Я. 17.02.2009, заявитель полагает, что ответчик обязан был уплачивать арендные платежи за земельный участок до указанной даты.
Как установлено судами, в соответствии с распоряжением главы города от 30.03.2005 N 1423-р между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Абдиевым А.Я. (арендатор) 12.04.2005 заключен договор N 4011 аренды земельного участка площадью 5000,00 кв. м, с кадастровым номером 74:33:02 07 003:0002, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Зеленая (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду названный земельный участок для строительства здания кафе.
Плата за аренду перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п. 3.3 данного договора).
Государственная регистрация договора аренды произведена 05.09.2005.
На указанном земельном участке предпринимателем Абдиевым А.Я. возведен объект незавершенного строительства площадью застройки по наружному обмеру 103,8 кв. м, степень готовности 30% (далее - объект незавершенного строительства). Право собственности на указанный объект зарегистрировано за предпринимателем Абдиевым А.Я. 04.07.2007 (свидетельство N 74-74-33/142/2007-468).
По договору купли-продажи от 13.12.2007, подписанному между предпринимателем Абдиевым А.Я. и Шуниной Н.А., объект незавершенного строительства передан в собственность последней; право собственности Шуниной Н.А. на названный объект зарегистрировано 29.12.2007 (свидетельство N 74-74-33/299/2007-324).
Постановлением главы города от 20.01.2009 N 295-п признаны утратившими силу распоряжения главы города от 30.03.2005 N 1422-р “Об утверждении акта выбора земельного участка N АВ-0281-2005 и предварительном согласовании места размещения здания кафе по ул. Зеленой в Правобережном районе г. Магнитогорска предпринимателю Абдиеву А.Я. оглы“ и от 30.03.2005 N 1423-р “О предоставлении предпринимателю Абдиеву А.Я. оглы земельного участка в аренду из категории: земли поселений для строительства здания кафе по ул. Зеленой в Правобережном районе г. Магнитогорска“.
Между истцом и ответчиком 17.02.2009 подписано соглашение о расторжении договора аренды.
Полагая, что предприниматель Абдиев А.Я. в нарушение положений действующего законодательства и условий заключенного договора аренды ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.11.2007 по 31.01.2009, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, исходя из положений ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, требования администрации удовлетворил и взыскал с предпринимателя Абдиева А.Я. задолженность по арендной плате по договору аренды.
Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате с предпринимателя Абдиева А.Я., исходил из следующего.
В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся и объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом, в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, установив, что на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, 29.12.2007 зарегистрировано право собственности Шуниной Н.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пришел к выводу, что с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства за покупателем продавец в силу закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, соответственно, прекращается его обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты, и соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований администрации.
При этом во взыскании арендных платежей за период с 01.11.2007 по 28.12.2007, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к новому собственнику, апелляционным судом отказано в связи с отсутствием у предпринимателя Абдиева А.Я. соответствующей задолженности.
Выводы апелляционного суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе администрации, относительно подписанного с предпринимателем Абдиевым А.Я. 17.02.2009 соглашения о расторжении договора аренды, были предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем подлежат отклонению.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, при рассмотрении дела апелляционным судом допущено не было.
При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2010 по делу N А76-16525/2009-22-524 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения.
Председательствующий
МАЛИКОВА Э.М.
Судьи
МЫНДРЯ Д.И.
СОКОЛОВА Н.П.