Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2010 N Ф09-4263/10-С6 по делу N А60-20191/2009-С2 Требование: О признании недействительными торгов, договоров аренды земельного участка, купли-продажи права на заключение договора аренды, взыскании денежных средств. Обстоятельства: Арендатор указал на введение его в заблуждение относительно предмета договора, поскольку в конкурсной документации отсутствовала информация об обременении участка в виде нахождения на нем линии электропередач и газопровода. Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку выводы судов о пропуске срока исковой давности, о том, что арендатором не доказана невозможность использования земельного участка по целевому назначению, сделаны без установления обстоятельств, имеющих значение для дела.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2010 г. N Ф09-4263/10-С6
Дело N А60-20191/2009-С2
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Терминал-Б“ (далее - общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2009 N А60-20191/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества - Самсонов К.А. (доверенность от 27.04.2009);
администрации Белоярского городского округа (далее - администрация) и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Белоярского городского округа (далее - комитет) - Черемина Е.Г. (доверенность от 09.03.2010 N 89).
Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации, комитету о признании недействительными торгов, состоявшихся 15.06.2007, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская обл., Белоярский район, р.п. Белоярский (район Инструментального завода), площадью 261 608 кв. м, кадастровый номер 66:06:17 01 008:0092, как проведенных с нарушением правил, установленных законом; признании недействительными договора аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1 и договора купли-продажи права на заключение договора аренды от 15.06.2007 N 1, заключенных между комитетом и обществом, как совершенных под влиянием заблуждения; взыскать с администрации и комитета в пользу общества 12 137 007 руб. 24 коп., в том числе: 2 542 527 руб. 24 коп. уплаченных по договору аренды арендную плату за период с 20.06.2007 по 30.04.2009; 7 500 руб. уплаченных обществом за регистрацию договора аренды земельного участка; 9 250 000 руб. уплаченных по договору от 15.06.2007 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка; 5500 руб. уплаченных обществом по договору о производстве работ и оказании услуг от 26.09.2008 N 02-01/173-ГПУ/З; 300 000 руб. денежных средств, уплаченных по договору подряда от 31.10.2008 б/н; 7500 руб. уплаченных обществом за регистрацию права на объект недвижимости - незавершенный строительством объект площадью 120,1 кв. м; 4 980 руб. уплаченных по договору на выполнение инвентаризационно-технических работ от 03.12.2008 N 88; 19 000 руб. уплаченных по договору о производстве работ и оказании услуг от 14.04.2009 N 12 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственной унитарное предприятие Свердловской области “Белоярское архитектурно-строительное бюро“.
Решением суда первой инстанции от 28.12.2009 (судья Биндер А.Г.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, а не Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение п. 2 ст. 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что суды, делая вывод о пропуске срока исковой давности, не приняли во внимание отсутствие в конкурсной документации указание на наличие обременений земельного участка, а также на невозможность установить факт нахождения газопровода и ЛЭП в границах предоставляемого земельного участка. Как указывает заявитель, о том, что через предоставленный под строительство земельный участок проходят газопровод и ЛЭП, ему стало известно только после начала освоения земельного участка: при выполнении работ по договору подряда от 31.10.2008 по устройству монолитного фундамента. Заявитель считает, что нахождение на земельном участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства названных объектов, обладающих особым режимом использования: установление охранных зон, обязанность обеспечить доступ к ним представителей обслуживающих организаций, является существенным обременением данного земельного участка, зная о котором общество не приняло бы участие в торгах по реализации права его аренды.
Как установлено судами, главой Белоярского городского округа принято постановление от 03.05.2007 N 371 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская обл., Белоярский район, р.п. Белоярский (район Инструментального завода), площадью 261 608 кв. м.
В средствах массовой информации опубликовано информационное сообщение о проведении торгов.
Общество подало заявку на участие в открытом аукционе.
Согласно протоколу открытого аукциона от 15.06.2007 общество признано победителем аукциона как лицо, предложившее наибольшую цену - 9 250 000 руб.
По результатам торгов с обществом заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды поименованного земельного участка и подписан договор аренды земельного участка от 20.06.2007 N 1 с целевым использованием - комплексное освоение в целях жилищного строительства. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.06.2007.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2007.
Обществом в процессе освоения арендованного земельного участка и установления его границ на местности выявлено нахождение в границах земельного участка газопровода высокого давления и ЛЭП - 10 кВ.
Ссылаясь на то, что данные объекты представляют собой обременение в отношении спорного земельного участка, о чем должно быть указано в документации по проведению торгов и в кадастровом плане земельного участка, общество обратилось в суд с иском о признании торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что обществом пропущен годичный срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания оспоримых сделок недействительными, поскольку о факте нахождения на предоставленном в аренду земельном участке спорных объектов общество должно было узнать в момент передачи его по акту приема-передачи от 20.06.2007.
Кроме того, суд апелляционной инстанции дал оценку доводам общества о том, что имевшееся у него заблуждение относительно предмета договора и его качества является существенным, поскольку значительно снижают возможность его использования по назначению. Как указал апелляционный суд, газопровод и ЛЭП, расположенные в границах предоставленного земельного участка, занимают незначительную часть этого земельного участка. При этом доказательств невозможности его использования в целом по целевому назначению - жилищное строительство, истцом не представлено.
Данные выводы судов не могут быть признаны верными и сделанными на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, общество, обращаясь с требованием о признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными, ссылается на нарушение администрацией правил проведения торгов и введение общества в заблуждение относительно предмета договора и его качеств (ст. 167, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в конкурсной документации не содержалось информации об обременении участка в виде нахождения на нем линии ЛЭП и газопровода, и комитет скрыл данное обстоятельство, существенно влияющее на намерение общества заключить договор аренды данного земельного участка.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ (действовавшего на момент принятия судебных актов по данному делу) разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
Согласно ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Иск по такому требованию может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как указывает истец, о нахождении на арендованном земельном участке газопровода высокого давления и ЛЭП ему стало известно при проведении подрядных работ по договору от 31.10.2008 и установлению в связи с этим границ земельного участка на местности.
Судами сделан вывод о том, что об обстоятельствах, являющихся основанием для признания торгов и договора недействительными, общество при должной мере заботливости и осмотрительности должно было узнать в момент передачи ему земельного участка по акту приема-передачи 20.06.2007.
При этом суды не исследовали вопрос о том, имелась ли у общества при визуальном осмотре земельного участка возможность определить местоположение указанных объектов относительно границ земельного участка и их прохождение через него, в частности, имелись ли межевые знаки, позволяющие установить границы участка, указатели, предупреждающие о прохождении газопровода, являющегося подземным сооружением. При этом из материалов дела видно, что газопровод и ЛЭП проходят непосредственно возле границы земельного участка.
Следует также отметить, что суд апелляционной инстанции, признавая несущественным заблуждение общества по поводу предмета сделки, поскольку газопровод и ЛЭП занимают незначительную часть земельного участка, не принял во внимание то обстоятельство, что данные объекты являются объектами, в отношении которых устанавливается особый режим использования, обеспечивающий безопасность условий их эксплуатации и исключающий возможность их повреждения. В связи с этим судами не дана оценка письмам открытого акционерного общества “Свердловскоблгаз“ от 14.04.2009 N 41 (т. 2 л. д. 96) и открытого акционерного общества “МРСК Урала“ от 07.05.2009 N 07-3164 (т. 2 л. д. 97), в которых общество уведомляется об охранных зонах газопровода и ЛЭП, а также иным доказательствам, имеющимся в материалах дела, в том числе схеме расположения охранных зон относительно границ земельного участка, предоставленного для строительства (т. 2 л. д. 50).
Вместе с тем данные доказательства необходимо исследовать в совокупности с доказательствами, содержащими сведения о планируемом использовании обществом арендуемого земельного участка. Судами не установлено, имелась ли у общества на момент обращения с настоящим иском проектная или градостроительная документация по застройке земельного участка, из которой можно было бы сделать вывод о невозможности или затруднительности использования земельного участка по его целевому назначению - комплексную жилищную застройку.
С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что обществом не доказана невозможность использования земельного участка по целевому назначению, сделан без установления обстоятельств, имеющих значение для данного дела, а также без исследования и совокупной оценки доказательств по делу.
При этом обстоятельства нахождения в границах земельного участка газопровода и ЛЭП могли повлиять на решение общества о принятии участия в торгах по реализации права аренды данного земельного участка.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении судам надлежит установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам, исследовать вопрос о начале течения срока исковой давности с учетом доводов истца и материалов дела, разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2009 N А60-20191/2009-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
СТОЛЯРОВ А.А.
Судьи
КУПРЕЕНКОВ В.А.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.