Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3935/10-С3 по делу N А76-25104/2009-15-620 Требование: О взыскании долга по договорам аренды, неустойки, выселении из помещения. Обстоятельства: По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор не исполнил требования арендодателя о внесении арендной платы и освобождении нежилого помещения. Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств погашения долга и возврата имущества арендодателю не представлено. Дополнительно: Право собственности на недвижимое имущество, возникшее до вступления в законную силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, действительно вне зависимости от государственной регистрации данного права. Направление судебных актов по юридическому адресу ответчика считается его надлежащим уведомлением о времени и месте судебного заседания.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2010 г. N Ф09-3935/10-С3
Дело N А76-25104/2009-15-620
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Дубровского В.И.,
судей Глазыриной Т.Ю., Токмаковой А.Н.,
рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью “Дабл-Фрост“ (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2009 по делу N А76-25104/2009-15-620 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 по тому же делу.
В судебном заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет, истец) - Дубровин Д.А. (доверенность от 25.01.2010 N 667).
Представители общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 157 418 руб. 70 коп., неустойки в сумме 50 307 руб. 61 коп., выселении из нежилого помещения общей площадью 132,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, д. 41 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 25.12.2009 (резолютивная часть от 22.12.2009; судья Шумакова С.М.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 (резолютивная часть от 03.03.2010; судьи Ермолаева Л.П., Богдановская Г.Н., Баканов В.В.) решение суда отменено; исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить. Общество полагает, что судами нарушены нормы процессуального права, суды рассмотрели дело в отсутствие надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания. Кроме того, общество указывает, что поскольку акт приема-передачи помещений в аренду сторонами не составлялся, договор аренды от 23.04.2008 N 6-1770 прекратил действие, общество и комитет договорились о выкупе помещения, вся задолженность по арендным платежам должна быть предъявлена при заключении договора на выкуп помещения, следовательно, у комитета отсутствовало основание для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и выселении ответчика из нежилого помещения.
Отзыва на жалобу комитетом не представлено.
В судебном заседании представитель истца против доводов, изложенных в кассационной жалобе возражал, пояснил, что считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, 04.03.1994 нежилое помещение (1 этаж) площадью 93,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, д. 41 на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 22.09.1992 N 261/5 м включено в реестр муниципальной собственности.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписаны договоры аренды от 02.03.2005, 13.04.2006, 04.04.2007, 23.04.2008 N 6-1170.
Согласно условиям договоров арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, д. 41, суммарной площадью 93,60 кв. м, неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение N 2 - характеристика помещения, балансодержатель муниципальное унитарное предприятие “Ремжилзаказчик“ (п. 1 договоров).
Срок действия договоров установлен соответственно по договорам с 01.01.2005 по 30.12.2005, с 01.01.2006 по 30.12.2006, с 01.01.2007 по 30.12.2007 и с 01.01.2008 по 30.12.2008 (п. 2 договоров).
В соответствии с п. 5.1 договоров арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (приложение N 1) на специальный бюджетный счет.
Договоры прекращают свое действие по окончании их срока (п. 6.1 договоров).
Согласно п. 6.2 договоров они могут быть расторгнуты в любое время по соглашению сторон.
В случае неоплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором, арендодатель имеет право требовать пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договоров).
Сторонами к договорам аренды подписаны расчеты арендной платы.
Индивидуализированные признаки передаваемого в аренду имущества согласованы сторонами в приложении N 2 к договору.
01.01.2005 указанное в договоре помещение передано обществу по акту приема-передачи.
14.04.2009 комитет, ссылаясь на п. 6.8 договора от 23.04.2008 N 6-1770 и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ответчика письмо с требованием освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Агалакова, д. 41 и сдать истцу по акту приема-передачи, оплатить задолженность по арендной плате и неустойку.
Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы и освобождении нежилого помещения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что начиная с 30.01.1998 для передачи во временное владение и пользование недвижимого имущества, включенного в реестр муниципальной собственности, необходимо зарегистрировать в установленном порядке право собственности на него. В отсутствие права собственности на имущество сделка аренды недействительна и не влечет юридических последствий. Решение от 22.09.1992 N 261/5-М и приложение к нему содержит указание на передачу нежилого помещения по ул. Агалакова, д. 41 - без указания его места расположения и площади передаваемого помещения. Доказательств того, что в здании по ул. Агалакова имеется только спорное помещение, истцом не представлено. В силу отсутствия права муниципальной собственности договоры аренды являются недействительными.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации данного права, в связи с чем истец вправе осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества по сдаче его в аренду. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что предмет договоров определен, договоры содержат все существенные условия, по истечении срока действия договора от 23.04.2008 арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, факт передачи имущества истцом ответчику подтвержден материалами дела, ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что договоры аренды заключены, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; факт передачи имущества ответчику подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.01.2005; ответчик владел и пользовался переданным в аренду имуществом с 2005 года непрерывно; по истечении срока действия договора от 23.04.2008 арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; данный договор аренды сторонами не оспорен, недействительным не признан; ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по оплате, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом апелляционной инстанции установлено, что комитет письмом от 14.04.2009 известил ответчика об отказе от договора аренды и просил освободить помещение; факт направления указанного письма ответчику по известным адресам подтверждается почтовой квитанцией.
Таким образом, поскольку ответчик обязанность по оплате арендной платы и сдаче помещения по акту приема-передачи добровольно не исполнил, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования комитета о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Выводы суда апелляционной инстанции и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат.
Довод общества о том, что судами нарушены нормы процессуального права, поскольку суды рассмотрели дело в отсутствие надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания, судом кассационной инстанции отклоняется в связи со следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено указанным Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.
Документы, подтверждающие направление арбитражным судом копий судебных актов и их получение адресатом в порядке, установленном названной статьей Кодекса (уведомление о вручении, расписка, иные документы), приобщаются к материалам дела (ч. 5 ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта либо если копия судебного акта не была вручена адресату по причинам, указанным в ч. 2 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и орган связи проинформировал арбитражный суд об этих причинах (ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как видно из материалов дела, все судебные акты направлялись судами по юридическому адресу ответчика: 454010, г. Челябинск, ул. Агалакова, д. 41, и были возвращены с отметкой об отсутствии адресата по указанному адресу. Кроме того, суд первой инстанции направлял в адрес общества телеграмму, которая также не была доставлена ответчику в связи с отсутствием адресата.
При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы об отсутствии надлежащего извещения ответчика противоречат материалам дела.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2010 по делу N А76-25104/2009-15-620 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Дабл-Фрост“ - без удовлетворения.
Председательствующий
ДУБРОВСКИЙ В.И.
Судьи
ГЛАЗЫРИНА Т.Ю.
ТОКМАКОВА А.Н.