Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2010 N Ф09-641/10-С6 по делу N А50-7698/2008 Требование: О признании недействительными договора аренды земельного участка и разрешения на строительство. Обстоятельства: Общество полагало, что оно является собственником здания, расположенного на земельном участке, переданном в аренду ответчику, следовательно, ему принадлежит право пользования соответствующей частью данного участка. Встречное требование: О признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на здание. Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку наличие на спорном земельном участке принадлежащих истцу объектов недвижимости не доказано; 2) в удовлетворении встречного требования отказано, поскольку заявителем не указано, каким требованиям закона и иным правовым актам не соответствует данный договор.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 г. N Ф09-641/10-С6

Дело N А50-7698/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Строй Гарант“ (далее - общество “Строй Гарант“) на решение Арбитражного суда Пермского края от 02.10.2009 по делу N А50-7698/2008.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества “Строй Гарант“ - Колотильщиков А.С. (доверенность от 09.04.2009);

общества с ограниченной
ответственностью “ИнвестСтройМаркет“ (далее - общество “ИнвестСтройМаркет“) - Захаров Д.Н. (доверенность от 04.02.2010), Лузин А.В. (доверенность от 19.01.2010);

Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество; далее - Сбербанк РФ) - Вишнякова М.В. (доверенность от 21.11.2007).

Общество “Строй Гарант“ обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу “ИнвестСтройМаркет“, администрации города Перми (далее - администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 11.09.2006 N 024-06И земельного участка площадью 20 061,12 кв. м, кадастровый номер 59:01:44:10872:0012, заключенного между администрацией и обществом “ИнвестСтройМаркет“, и разрешения на строительство от 17.01.2008 N КБ 903033000-15/2008, выданного данному обществу администрацией.

Определением суда от 17.10.2008 в порядке, предусмотренном ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принято к производству встречное исковое заявление общества “ИнвестСтройМаркет“ о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.08.2006 N 1/2006, заключенного между обществом “Строй Гарант“ и обществом с ограниченной ответственностью “Первая медицинская компания“ (далее - общество “Первая медицинская компания“), и государственной регистрации права собственности общества “Строй Гарант“ на двухэтажное здание лабораторного корпуса, литера А, и гараж, литера Г, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. К. Беляева, д. 48.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент земельных отношений), Департамент планирования и развития администрации города Перми, Сбербанк РФ.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.10.2009 (судья Гараева Н.Я.) в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе общество “Строй Гарант“, ссылаясь на нарушение судом п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда отменить. Заявитель считает необоснованным вывод суда о недоказанности нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих истцу, поскольку в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие факт государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты от общества “Первая медицинская компания“ к обществу “Строй Гарант“, которым судом не была дана соответствующая оценка. Таким образом, по мнению заявителя, учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, вывод суда о недоказанности нарушения оспариваемым договором аренды земельного участка от 11.09.2006 3 024-06И прав и законных интересов истца является неправомерным.

В отзыве общество “ИнвестСтройМаркет“, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемое решение суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А50-2202/2006-Г24 на администрацию возложена обязанность по принятию решений об утверждении акта о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а также о предоставлении обществу “ИнвестСтройМаркет“ в аренду под строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями земельного участка площадью 20 061,12 кв. м, кадастровый номер 59:01:44:1 0872:0012, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный р-н, ул. Космонавта Беляева, д. 40б.

На основании постановления администрации от 06.09.2006 N 1548 между администрацией (арендодатель) и обществом “ИнвестСтройМаркет“ (арендатор) 11.09.2006 заключен договор аренды вышеназванного земельного участка для использования под строительство жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями.

Общество “Строй Гарант“, ссылаясь на то, что в соответствии с договором купли-продажи от 26.08.2006 N 1/2006, заключенным между обществом “Первая медицинская компания“ (продавец) и истцом по
первоначальному иску (покупатель), а также свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2006, он является собственником двухэтажного здания лабораторного корпуса общей площадью 515,1 кв. м, литера А и гаража, литера Г, расположенных на спорном земельном участке, предоставленном в аренду обществу “ИнвестСтройМаркет“, обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском. По мнению истца, исходя из положений подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ему как собственнику расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежит право пользования соответствующей частью земельного участка, вошедшего в земельный участок, переданный по договору аренды от 11.09.2006.

Заявляя встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2006 N 1/2006 недействительным, общество “ИнвестСтройМаркет“ указывает, что уже в 2001 году поименованные в договоре объекты отсутствовали на спорном земельном участке, а также отсутствовали и в распоряжении продавца - общества “Первая медицинская компания“, следовательно, не могли быть предметом договора купли-продажи. Кроме того, администрацией в 2001 году земельный участок был предоставлен в аренду частному предпринимателю Буркову Ю.М. для размещения временной автостоянки.

Отказывая в удовлетворении требований общества “Строй Гарант“, суд исходил из отсутствия доказательств того, что на момент заключения и регистрации указанной сделки общество “Строй Гарант“ обладало правом на земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора аренды. Доказательств реализации истцом или прежним собственником имущества предполагаемого права на формирование земельного участка под объектами недвижимости и обращения с заявлением о предоставлении в собственность или на ином праве земельного участка не представлено. Согласно заключению строительно-технической экспертизы, проведенной в июне
2009 года, фактический износ здания лабораторного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1954 году, в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 14.01.1993 составлял 66%, здание гаража введено в эксплуатацию в 1959 году и по состоянию на 14.01.1993 фактический износ составил 42%, при этом на момент проведения экспертизы указанные объекты недвижимости на спорном земельном участке не обнаружены.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи от 26.08.2006 N 1/2006 ничтожной сделкой, суд исходил из того, что истцом не указано, каким требованиям закона и иным правовым актам на соответствует данный договор. Решение суда в указанной части не обжалуется и не проверяется судом кассационной инстанции, так как в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают
по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие
в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

На основании ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в арбитражный суд, общество “Строй Гарант“ указывает, что ему как собственнику расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежит право пользования соответствующей частью земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе: договор аренды земельного участка от 30.08.2001 N 25, заключенный между администрацией и предпринимателем Бурковым Ю.М., согласно которому земельный участок предоставлен предпринимателю для размещения временной автостоянки свободным от строений; топографическую съемку земельного участка, выполненную Западно-Уральским институтом пространственного развития в 2006, из которой следует, что помимо автостоянки иных объектов на земельном участке не имеется; справку федерального государственного унитарного предприятия “Ростехинвентаризация“ от 09.04.2007 N 050-С, свидетельствующую об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44:1 0872:0012 площадью 20 061,12 кв. м, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Космонавта Беляева, д. 406, функционирующих объектов капитального строительства; акт приема-передачи земельного участка
от 07.09.2006 во исполнение спорного договора аренды обществу “ИнвестСтройМаркет“, подтверждающий, что земельный участок передан свободным от капитальных строений; заключение строительно-технической экспертизы, проведенной в июне 2009 года, согласно которой на момент проведения экспертизы лабораторный корпус и гараж на спорном земельном участке не обнаружены, суд пришел к выводу о недоказанности истцом наличия на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости и нарушения его прав передачей в аренду данного земельного участка обществу “ИнвестСтройМаркет“.

При этом суд принял во внимание, что обязанность по предоставлению указанного земельного участка в аренду обществу “ИнвестСтройМаркет“ была возложена на администрацию вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренному делу N А50-2202/2006-Г24 по требованию общества “ИнвестСтройМаркет“ о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непредоставлении в аренду обществу “ИнвестСтройМаркет“ сформированного земельного участка под строительство жилого дома, в рамках которого были рассмотрены основания предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащего ему имущества подтвержден фактом государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от общества “Первая медицинская компания“ к обществу “Строй Гарант“, что влечет недействительность договора аренды земельного участка, подлежит отклонению, поскольку истец не доказал наличие на спорном земельном участке как самих объектов недвижимости, так и того, что он обращался в уполномоченные органы за предоставлением ему земельного участка, как для эксплуатации объектов недвижимости, так и для их восстановления (ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации).

Выводы суда основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права,
являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 02.10.2009 по делу N А50-7698/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Строй Гарант“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СЕМЕНОВА З.Г.

Судьи

МЫНДРЯ Д.И.

СМИРНОВ А.Ю.