Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2010 по делу N А21-9538/2008 Суд удовлетворил иск ОАО о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды нежилого помещения, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению платежей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 апреля 2010 г. по делу N А21-9538/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю., при участии от индивидуального предпринимателя Рудина Р.А. Добрияна Е.В. (доверенность от 12.10.2009), рассмотрев 20.04.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу N А21-9538/2008 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил:

Открытое акционерное общество “КенигАвто“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи
49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 183 048 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, в том числе, 71 748 руб. 03 коп. по договору аренды от 01.08.2007 N 114, 111 300 руб. по договору аренды от 01.01.2008 N 014, и 712 417 руб. 64 коп. пеней, из которых 415 087 руб. 64 коп. начислены по договору N 114 и 297 330 руб. - по договору N 014.

Решением от 23.03.2009 иск удовлетворен в части взыскания 183 048 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 183 048 руб. 03 коп. пеней. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 10.12.2009 решение от 23.03.2009 изменено. С предпринимателя в пользу Общества взысканы пени в сумме 5000 руб. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Рудин Р.А., ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, просит постановление от 10.12.2009 отменить в части взыскания 5000 руб. пеней, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Как указывает податель жалобы, на момент заключения договора от 01.08.2007 N 114 у истца отсутствовало право собственности на помещение площадью 46 кв.м, следовательно, в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указанный договор является ничтожным. По мнению предпринимателя, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что помещение площадью 46 кв.м на момент заключения названного договора являлось частью здания площадью 99,9 кв.м, принадлежащего истцу на праве собственности на основании сделки приватизации 1992 года.

В отзыве на кассационную
жалобу Общество просит оставить постановление от 10.12.2009 без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность его доводов.

В судебном заседании представитель Рудина Р.А. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Общество о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность постановления в обжалуемой части проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.08.2007 Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 114 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 46 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Железнодорожная, д. 7, и помещение площадью 11,5 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, Советский проспект, 10 / площадь Победы, 4.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.3 договора N 114 ежемесячная арендная плата за оба помещения составляет 79 370 руб. и вносится не позднее пятого числа текущего месяца в порядке предварительной оплаты за один месяц. За задержку уплаты арендных платежей и платежей, указанных в пункте 4.2, арендатор уплачивает пени из расчета 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Срок действия договора N 114 согласно пункту 7.1 установлен с момента его подписания до 31.12.2007.

Помещения площадью 46 кв.м и 11,5 кв.м переданы ответчику по акту приема-передачи от 31.07.2007.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 стороны изменили предмет договора N 114, установив, что в пользование ответчику передается только помещение площадью 11,5 кв.м, и определив арендную плату в размере 15 874
руб. 03 коп.

В последующем Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2008 N 014, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 11,5 кв.м, расположенное по указанному адресу.

Размер арендной платы согласно пункту 4.1 договора N 014 составил 15 900 руб.

Срок действия договора N 014 установлен с момента его подписания до 30.12.2008.

Помещение площадью 11,5 кв.м передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2008.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей по договорам N 114 и 014, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции признал правомерным иск Общества о взыскании задолженности и пеней и удовлетворил его на основании статей 309, 310, 330, 614 ГК РФ. Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд исходил из явной несоразмерности начисленных пеней последствиям нарушения обязательства.

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции в части взыскания пеней, уменьшив их до 5000 руб. и отказав в удовлетворении остальной части иска, поскольку правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, в связи с чем является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного закона.

Статьей 6 Закона о регистрации также определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, помещение площадью 11,5 кв.м находилось в здании, возведенном Обществом в 2000 году на земельном участке, предоставленном на условиях аренды из городских земель. В дальнейшем здание было снесено в связи с предоставлением земельного участка под застройку другому лицу.

Поскольку право собственности истца на здание, возведенное в качестве самостоятельного объекта права после вступления в силу Закона о регистрации, зарегистрировано не было, апелляционный суд признал договоры N 014, 114 в части передачи в аренду помещения площадью 11,5 кв.м в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными. Как следствие на основании статьи 167 ГК РФ суд сделал вывод об отсутствии обязанности ответчика вносить арендную плату за пользование указанным помещением.

Признавая обоснованными требования истца, связанные с невнесением ответчиком платы за пользование помещением площадью 46 кв.м, переданного по договору N 114,
апелляционный суд исходил из того, что право собственности истца на помещение, находящееся в доме 7, литера Б по Железнодорожной улице города Калининграда, возникло в результате сделки приватизации государственного имущества 1992 года и до вступления в силу Закона о регистрации было подтверждено регистрационным удостоверением от 21.12.1995 N 2-3367 Калининградского бюро технической инвентаризации.

При этом суд апелляционной инстанции установил, что приватизированное Обществом в 1992 году здание площадью 99,9 кв.м было реконструировано, вследствие чего 31.12.2008 в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности истца на здание площадью 167,7 кв.м, находящееся по адресу: Калининград, ул. Железнодорожная, дом 7, литера Б. Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела регистрационным удостоверением от 21.12.1995 N 2-3367, техническим паспортом от 25.04.2007 N 198/1, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19.11.2008 N RU39315000-234, свидетельством о государственной регистрации права от 31.12.2008 серии 39-АА N 667451.

Суд пришел к правильному выводу о том, что предоставление в аренду помещения в находящемся в собственности Общества и впоследствии реконструированном здании не свидетельствует о недействительности договора аренды и не является основанием для отказа во взыскании платы за пользование таким помещением.

При определении размера обоснованно заявленных требований в отношении помещения площадью 46 кв.м апелляционный суд установил, что задолженность по оплате пользования помещением площадью 46 кв.м за период с августа по октябрь 2007 года у ответчика отсутствует. При этом суд принял во внимание возражение ответчика относительно того, что все произведенные им платежи во исполнение условий двух договоров должны быть зачтены в счет погашения арендной платы за пользование помещением площадью 46 кв.м.

Удовлетворяя требование о взыскании пеней за просрочку внесения арендной
платы за пользование помещением площадью 46 кв.м, апелляционный суд, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, снизил размер неустойки с 42 589 руб. до 5000 руб.

Указанный вывод основан на отсутствии задолженности по арендной плате на момент рассмотрения спора в суде, чрезмерно высоком размере неустойки, предусмотренном договором N 114, и явной несоразмерности пеней последствиям нарушения ответчиком обязательства.

Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и принял обоснованное постановление на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Довод жалобы о недоказанности права собственности Общества на помещение площадью 46 кв.м в связи с неподтвержденностью того, что на момент заключения договора N 114 оно являлось частью здания площадью 99,9 кв.м, принадлежащего истцу на праве собственности на основании сделки по приватизации 1992 года, или частью иного здания, принадлежащего истцу на праве собственности, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую оценку. Доказательств, опровергающих выводы суда, предприниматель в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил. Доводы жалобы по существу направлены на переоценку выводов апелляционного суда о доказательствах и обстоятельствах дела, что в силу статей 286, 288 АПК РФ не может повлечь отмену судебного акта при его проверке в кассационном порядке.

Оснований для отмены или изменения постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу N А21-9538/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Возвратить Ф.И.О. из федерального бюджета 2000 руб. излишне уплаченной по чеку-ордеру от 02.02.2010 государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА

Судьи

М.В.ЗАХАРОВА

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ