Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2010 по делу N А44-4064/2008 Решение суда об удовлетворении иска КУМИ о взыскании с ООО задолженности по договору аренды нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, подлежит отмене, поскольку суд не исследовал, являются ли спорные помещения частью общего имущества указанных жилых домов и принадлежат ли на праве общей долевой собственности собственникам помещений в домах, а также не установил у КУМИ права на предъявление названного иска.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 января 2010 г. по делу N А44-4064/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Коняевой Е.В., Сергеевой И.В., рассмотрев 25.01.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Вилис“ на решение Арбитражного суда Новгородской области от 29.06.2009 (судья Самарин А.Д.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 (судьи Писарева О.Г., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А44-4064/2008,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Вилис“ (далее - Общество) о взыскании 176 руб. 63
коп. задолженности по страховым платежам, 214 руб. 74 коп. пеней за просрочку внесения страховых платежей и 24 522 руб. 92 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей по договорам от 01.09.2006 N 545, от 01.09.2007 N 7545 и от 15.10.2007 N 7546, а также об обязании освободить занимаемые ответчиком нежилые помещения: площадью 10 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0031:15869:0079), расположенное по адресу: город Великий Новгород, улица Чудовская, дом 2а, площадью 15,6 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0031:15869:0146), расположенное по адресу: город Великий Новгород, улица Чудовская, дом 2а; площадью 15,6 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0031:15869:0147), расположенное по адресу: город Великий Новгород, улица Чудовская, дом 2а; общей площадью 14,8 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0032:15873:0146), расположенное по адресу: город Великий Новгород, улица Чудовская, дом 4а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья “Волна“ (далее - Товарищество).

Решением суда первой инстанции от 29.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2009, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить решение и постановление и передать дело на новое рассмотрение.

По
мнению подателя жалобы, названные помещения являются частью общего имущества многоквартирных домов и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этих домах.

В отзыве на кассационную жалобу Товарищество, ссылаясь на решение Арбитражного суда Новгородской области от 14.12.2009 по делу N А44-1379/2009 (судья Чепрасов А.В.), просит удовлетворить кассационную жалобу Общества. Как указало третье лицо, данным судебным актом признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на нежилые помещения с кадастровыми номерами 53:23:7024001:0031:15869:0146, 53:23:7024001:0031:15869:0147 и 53:23:7024001:0032:15873:0146. Таким образом, по его мнению, Комитет не вправе распоряжаться данным имуществом.

Стороны, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие, что не противоречит нормам статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2006 N 545 аренды нежилого помещения общей площадью 10,0 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0031:15869:0079), находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Чудовская, д. 2а, кв. 4, сроком действия с 01.09.2006 по 30.08.2007 для использования под офис. В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2007 арендатору переданы в пользование нежилые помещения (общей площадью 15,6 кв.м с кадастровым
номером 53:23:7024001:0031:15869:0146 и общей площадью 15,6 кв.м с кадастровым номером 53:23:7024001:0031:15869:0147), находящиеся по адресу: Великий Новгород, ул. Чудовская, д. 2а, для использования под офис.

По окончании срока действия названного договора стороны заключили новый договор (от 01.09.2007 N 7545) аренды указанных помещений, сроком действия с 01.09.2007 по 30.08.2008, для использования под офис.

Кроме того, на основании договора от 15.10.2007 N 7546 Комитет передал Обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 14,8 кв.м (кадастровый номер 53:23:7024001:0032:15873:0146) по адресу: Великий Новгород, ул. Чудовская, д. 4а, на срок с 15.10.2007 по 30.08.2008, для использования под торговую деятельность.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 29.10.2004 серии 53-НО N 229598, от 26.05.2005 серии 53-АА N 029438 и от 22.11.2005 серии 53-АА N 055120 и N 055125 указанные помещения являются муниципальной собственностью.

Пунктами 7 указанных выше договоров стороны предусмотрели обязанность арендатора вносить арендную плату за муниципальное имущество, сумму начисленных пеней за несвоевременное внесение арендной платы за имущество, платежи за его страхование и сумму начисленных пеней за несвоевременное внесение платежей за страхование, ежемесячно до 25 числа отчетного месяца, в размере, предусмотренном приложениями N 2 к данным договорам.

Пунктами 9 договоров аренды предусмотрено, что арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от суммы арендных платежей за каждый день просрочки в случае нарушения срока внесения
арендных платежей за имущество и платежей за страхование, предусмотренных пунктами 7.

В соответствии с пунктами 22 договоров, в случае нарушения арендатором принятых на себя обязательств по перечислению указанных платежей, в том числе просрочки их внесения двух и более раз подряд, арендодатель вправе отказаться от исполнения договоров, предупредив об этом арендатора в письменной форме за 10 дней. По истечении указанного срока договоры считаются расторгнутыми.

В связи с неисполнением Обществом обязанности по своевременному перечислению арендной платы за 2007 - 2008 годы и пеней за просрочку внесения арендных платежей за январь - декабрь 2007 года и январь - ноябрь 2008 года, задолженности по страховым платежам за январь - ноябрь 2008 года и пеней за просрочку внесения страховых платежей за январь - декабрь 2007 года и январь - ноябрь 2008 года, Комитет 09.02.2008 направил ответчику претензию N 25 п-ар, содержащую требования об уплате указанных денежных сумм, а также уведомление о расторжении заключенных договоров аренды в одностороннем порядке в соответствии с пунктами 22 договоров и об освобождении арендованных помещений.

Указанные требования Общество не исполнило в установленном порядке, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения
судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 608 названного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

При вынесении обжалуемых судебных актов, судами не учтено, что в рамках дела N А44-1379/2009 арбитражным судом признано право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилые помещения с кадастровыми номерами 53:23:7024001:0031:15869:0146, 53:23:7024001:0031:15869:0147 и 53:23:7024001:0032:15873:0146 по указанным адресам.

Суды не проверили наличие у истца полномочий на заключение договора аренды спорного имущества.

Принимая во внимание данные обстоятельства, кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать оценку доводам Товарищества и ответчика о нахождении спорных помещений в долевой собственности собственников помещений в названных жилых домах; установить наличие у Комитета права на предъявление настоящего иска; в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 29.06.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 по делу N А44-4064/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новгородской области.

Председательствующий

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Судьи

Е.В.КОНЯЕВА

И.В.СЕРГЕЕВА