Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А65-32444/2009 Суд частично удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды, поскольку уплата арендной платы первоначальному арендодателю до получения уведомления о состоявшемся переходе прав кредитора правомерно признано судом исполнением надлежащему кредитору. Кроме того, указанное уведомление не содержит требований по уплате арендных платежей новому кредитору и реквизитов для ее уплаты.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 октября 2010 г. по делу N А65-32444/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Миллениум Зилант-Сити“, г. Казань,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010

по делу N А65-32444/2009

по исковому заявлению открытого акционерного общества “Миллениум Зилант-Сити“, г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью “Лидер-Дизайн“, г. Казань, о взыскании 216 550 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, 12 916 руб. 37 коп. пеней, выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Тукая, д. 80,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц: муниципального учреждения “Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани“, г. Казань, муниципального унитарного предприятия “Жилищно-коммунальное управление Московского района г. Казани“, г. Казань,

установил:

открытое акционерное общество “Миллениум Зилант-Сити“ (далее - ОАО “Миллениум Зилант-Сити“, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Лидер-Дизайн“ (далее - ООО “Лидер-Дизайн, ответчик) о взыскании 216 550 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате, 12 916 руб. 37 коп. пеней, выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Тукая, д. 80.

Истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявлено ходатайство об увеличении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате после расторжения договора (09.11.2009) с 2302 руб. 54 коп. до 96 706 руб. 65 коп., увеличив период с 10.11.2009 по 03.02.2010. Увеличение иска судом принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2010 исковые требования удовлетворены частично. С ООО “Лидер-Дизайн“ в пользу ОАО “Миллениум Зилант-Сити“ взыскано 176 144 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 4338 руб. 69 коп. судебных расходов по государственной пошлине. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 решение Арбитражного
суда Республики Татарстан от 08.02.2010 в части удовлетворения иска и в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины отменено, исковые требования ОАО “Миллениум Зилант-Сити“ оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ОАО “Миллениум Зилант-Сити“ просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции, полагая, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы указывается, что суд неправомерно сослался на судебные акты по делу N А65-29483/2009, которыми договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 в редакции соглашения от 15.09.2005 признан как незарегистрированный и не считающийся заключенным. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку между сторонами заключен договор, который являлся действующим и в силу действующего законодательства порождал для сторон правовые последствия. Заключенность договора подтверждается решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.01.2010 по делу N А65-29485/2009.

Вывод суда о том, что ответчик не был своевременно извещен о смене собственника и был ознакомлен со свидетельством о переходе права собственности только в предварительном заседании 03.12.2009, противоречит материалам дела, поскольку ООО “Лидер-Дизайн“ знало о переходе права собственности уже 28.05.2009.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд, отказывая в удовлетворении требований истца, не применил содержащуюся в пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации норму права, подлежащую применению.

При рассмотрении данного дела судом
кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании до 11 часов 45 минут 11.10.2010.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.02.2005 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани и ООО “Лидер-Дизайн“ был заключен договор аренды городского имущества N 4343-91, по условиям которого арендатор (ответчик) принял в аренду нежилые помещения первого этажа N 1 - 16, второго этажа N 1 - 13 площадью 219,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Тукая, д. 80.

Актом приема-передачи от 01.02.2005 подтверждается передача ответчику имущества по договору.

Ответчик согласно пункту 2.3 договора аренды обязался уплачивать ежемесячную арендную плату не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.05.2009 административное здание общей площадью 248,4 кв. м, в том числе арендуемые истцом помещения, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Тукая, д. 80 в результате сделки приватизации перешли в собственность ОАО “Миллениум Зилант-Сити“ с 04.05.2009.

Истцом заявлены требования о взыскании долга по арендной плате за период с 04.05.2009 по 09.11.2009 в сумме 214 247
руб. 57 коп., пеней в размере 12 916 руб. 37 коп., арендной платы в сумме 96 706 руб. 65 коп. за период с 10.11.2009 (дата одностороннего расторжения договора аренды) по 03.02.2010 и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.

За период аренды с 01.05.2009 по 31.08.2009 ответчик арендную плату оплатил арендодателю по договору муниципальному учреждению “Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани“, притом арендная плата за август 2009 года оплачена арендатором 17.08.2009. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Обосновывая требования о взыскании с ответчика арендной платы за период аренды до 31.08.2009 и после указанной даты, истец ссылается на перемену лиц в обязательстве установленную законом, а именно в силу статей 382, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации новым приобретателем вещного права на сданное в аренду имущество, соответственно арендодателем по договору и лицом, имеющим право на получение доходов, с 04.05.2009 стало ОАО “Миллениум Зилант-Сити“.

Суд первой инстанции, удовлетворяя частично исковые требования, исходил из заключенности договора аренды городского имущества от 01.02.2005 N 4343-91.

Отменяя указанное решение арбитражного суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010, которым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.12.2009 по делу N А65-29483/2009 оставлено без изменения, установлено, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 в
редакции соглашения от 15.09.2005, заключенный на срок более года, не зарегистрирован и в соответствии со статьями 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным. Указанные судебные акты вступили в законную силу.

В силу статьи 16 и пункта 2 статьи 69 АПК РФ судебные акты являются обязательными, а установленные ими факты имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

При указанных обстоятельствах заявленное требование истца о взыскании арендной платы при незаключенности договора аренды удовлетворению не подлежит.

Данный вывод сделан арбитражным судом без учета следующего.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 установлено, что договор аренды от 01.02.2005 N 4343-91 в редакции соглашения от 15.09.2005, заключенный на срок более года, не зарегистрирован и в соответствии со статьями 433 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным, то есть данный вывод суда апелляционной инстанции относится лишь к дополнительному соглашению от 15.09.2005.

Арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что после истечения срока действия договора от 01.02.2005 арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, за период аренды по 31.08.2009 ответчик арендную плату оплатил арендодателю по договору - муниципальному учреждению “Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани“, притом арендная плата за август 2009 года оплачена арендатором 17.08.2009. Данное обстоятельство установлено также судом
апелляционной инстанции, сторонами наличие арендных отношений не оспаривалось.

Удовлетворяя заявленные истцом требования частично, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Обосновывая требования о взыскании с ответчика арендной платы за период аренды до 31.08.2009 и после указанной даты, истец ссылается на перемену лиц в обязательстве в силу статей 382, 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждая, что новым приобретателем вещного права на сданное в аренду имущество, соответственно арендодателем по договору и лицом, имеющим право на получение доходов с 04.05.2009, стало ОАО “Миллениум Зилант-Сити“.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Судом установлено, что уведомление о состоявшемся переходе прав кредитора истцом направлено 17.08.2009 и получено ответчиком 18.08.2009. Следовательно, уплата арендной платы муниципальному учреждению “Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани“ за август 2009 года по платежному поручению от 17.08.2009 правомерно признано судом исполнением надлежащему кредитору.

Кроме того, указанное уведомление не содержит требований по уплате арендных платежей новому кредитору и реквизитов для ее уплаты. В письме от 17.08.2009 истец требует в срок до 17.08.2009 заключить
с ним договор аренды на спорное помещение или освободить его. К письму не приложены доказательства перехода права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В противном случае должник вправе ссылаться на просрочку нового кредитора. Свидетельство о переходе права собственности было предоставлено истцом только при подаче иска, ответчик ознакомлен с ним в предварительном судебном заседании 03.12.2009.

За период аренды с 01.09.2009 по 09.11.2009 ответчик арендную плату не оплачивал ни одному из кредиторов.

С учетом того, что переход права собственности на объект аренды подтвержден истцом только при подаче иска, ответчик обязательство по уплате не производил ни одному из кредиторов, требования истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 176 144 руб. 26 коп. удовлетворены правильно.

Арбитражным судом первой инстанции признано не подлежащим удовлетворению и требование истца о выселении арендатора из занимаемого помещения в связи с односторонним расторжением договора.

Письмо об одностороннем расторжении договор со ссылкой на пункт 5.2 договора и пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации вручено арендатору 09.10.2009, то есть до даты подтверждения новым кредитором своих прав на объект аренды.

Кроме того, данное уведомление признано судом ненадлежащим, поскольку пункт 5.2 договора устанавливает
право арендатора на отказ от договора аренды, в указанном уведомлении истец расторгает договор по иным основаниям - в связи с существенным нарушением условий договора, со ссылкой на неуплату арендных платежей.

Суд кассационной инстанции считает, что у суда апелляционной инстанции для переоценки выводов суда первой инстанции не имелось, нормы права судом первой инстанции применены правильно.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу N А65-32444/2009 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.02.2010 по данному делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Лидер-Дизайн“ в пользу открытого акционерного общества “Миллениум Зилант-Сити“ государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 2000 руб.

Выдачу исполнительного листа поручить Арбитражному суду Республики Татарстан в соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.