Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2010 по делу N А49-7890/2009 Дело о взыскании задолженности, пени по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами в части направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не установил, в какой период произведена государственная регистрация права собственности граждан на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, и не определил, с какого момента спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июля 2010 г. по делу N А49-7890/2009

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме “Космос“

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.01.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010

по делу N А49-7890/2009

по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы к товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме “Космос“ о взыскании задолженности, пени по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к товариществу собственников
жилья во вновь создаваемом кондоминиуме “Космос“ (далее - ТСЖ ВСК “Космос“) о взыскании суммы 1 379 009 руб. 48 коп., в том числе: 352 675 руб. 31 коп. - задолженность по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.01.2004 N 4900 за период с августа 2007 года по октябрь 2008 года, 502 288 руб. 21 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды земельного участка за период с 05.02.2004 по 29.10.2008, 524 045 руб. 96 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2008 по 13.07.2009.

Определением от 30.11.2009 суд первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уменьшение размера исковых требований до суммы 891 994 руб. 31 коп., в том числе: 352 675 руб. 31 коп. - задолженность по оплате арендной платы за период с августа 2007 года по 29.10.2008, 502 288 руб. 21 коп. - пени за период с 05.02.2004 по 29.10.2008, 37 030 руб. 91 коп. проценты за период с 30.10.2008 по 13.07.2009.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 27.01.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ТСЖ ВСК “Космос“ в бюджет муниципального образования г. Пензы 426 427 руб. 69 коп., в том числе: 352 675 руб. 31 коп. - долг, 36 721 руб. 47 коп. - пени, 37 030 руб. 91 коп. - проценты; в остальной части иска отказал.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что ссылка ответчика на ввод жилого многоэтажного
дома в эксплуатацию не имеет правового значения, поскольку отсутствуют извещения истца о вводе данного объекта в эксплуатацию.

Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно надлежащим ответчиком по делу признал ТСЖ ВСК “Космос“, поскольку к ТСЖ “Космос“ права арендатора перешли лишь 28.10.2008, в результате заключения договора уступки прав и обязанностей от 29.10.2008.

В кассационной жалобе ТСЖ ВСК “Космос“ просит состоявшиеся судебные акты отменить в части удовлетворения иска, в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что 28.12.2006 15-ти этажный жилой дом с блоком помещений общественного назначения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Красная, 49, введен в эксплуатацию и в течение 2007 года граждане, участники долевого строительства, осуществляли регистрацию права собственности, однако судом правила статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не применены и неправомерно взыскана арендная плата за земельный участок под многоквартирным домом и пени, начисленные по пункту 7.3 договора.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу коллегия находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в обжалуемой части с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации города Пензы от 22.07.2003 N 1378 и от 09.01.2004 N 47/4 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (далее - КУМИ г. Пензы), правопреемником которого является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, и ТСЖ ВСК “Космос“ 26.01.2004 заключен договор аренды земельного участка N 4900, по условиям которого КУМИ г. Пензы
(арендодатель) передает ТСЖ ВСК “Космос“ (арендатору) в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый номер 58:29:03 0073 001:0020, площадью 3904,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Красная, для использования поэтапного проектирования и строительства 15-ти этажного жилого дома с блоком общественного назначения.

Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Вышеуказанный договор аренды заключен сторонами на 11 месяцев с 22.07.2003 по 22.06.2004 (пункт 8.1. договора).

Во исполнение условий договора, истец передал в арендное пользование ответчику земельный участок, о чем сторонами составлен и подписан акт приема-передачи от 26.01.2004.

Размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком в соответствии с пунктом 2.1. договора аренды составил: 2381 руб. 44 коп. - в год, 198 руб. 45 коп. - в месяц.

В соответствии с условиями договора аренды от 26.01.2004 N 4900, арендатор обязался вносить арендную плату за арендуемый земельный участок в сумме не менее месячного арендного платежа, ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (пункт 3.1. договора). Первый арендный платеж за период с 22.07.2003 по 01.01.2004 составил 952 руб. 39 коп. и должен быть внесен в течение 5 банковских дней с момента подписания договора (пункт 3.2. договора).

Срок действия договора аренды истек 22.06.2004, однако при отсутствии возражений со стороны истца, ответчик продолжал занимать земельный участок и после истечения срока действия договора. В этом случае, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

12.10.2004 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.01.2004 N 4900,
в соответствии с условиями которого, размер арендной платы с 01.01.2004 увеличен и составил: 158 072 руб. 96 коп. в год (13 172 руб. 75 коп. в месяц), а срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 21.01.2005 к договору аренды, стороны согласовали новый размер арендной платы, который с 01.01.2005 составил 173 845 руб. 12 коп. в год (14 487 руб. 09 коп. в месяц), а с 04.02.2005 - 434 612 руб. 80 коп. в год (36 217 руб. 73 коп. в месяц).

29.10.2008 между истцом (арендодателем), ответчиком и ТСЖ “Космос“ заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.01.2004 N 4900, в соответствии с условиями которого, ТСЖ ВСК “Космос“ (арендатор) уступает, а ТСЖ “Космос“ (новый арендатор) принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка от 26.01.2004 N 4900.

Согласно пункту 1.4. договора уступки прав и обязанностей, наряду с уступкой прав арендатор передал, а новый арендатор в полном объеме принял на себя обязательства арендатора по договору аренды.

Арендная плата по договору аренды земельного участка за период с 26.01.2004 по 29.10.2008 уплачена арендатором, а за период с 30.10.2008 уплачивается новым арендатором (пункт 1.5. договора уступки).

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что арендные отношения между истцом и ответчиком прекратились лишь с момента подписания договора передачи прав и обязанностей по договору аренды, то есть с 30.10.2008, в связи с чем задолженность по арендной плате, за пользование земельным участком, за период с августа 2007 года по 29.10.2008 подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

В соответствии
с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд не принял во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:03 003 001:0020, расположенный под многоквартирным домом по адресу: г. Пенза, р-н Первомайский, ул. Красная, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (15.08.2003) до введения в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок подлежал передаче бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В случае если публичный собственник земельного участка заключил договор аренды участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения Кодекса в действие договор аренды считается прекращенным.

Вероятно, имеется в виду пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд не применил часть 2 пункта 5 статьи 16 Вводного кодекса, согласно которому земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

При этом, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Суд не установил, в какой период произведена государственная регистрация права собственности граждан на жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Красная, 49, и не определил, с какого момента спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 27.01.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу N А49-7890/2009 отменить в части взыскания
с товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме “Космос“ в бюджет муниципального образования г. Пензы 426 427 руб. 69 коп., в том числе: 352 675 руб. 31 коп. - долг, 36 721 руб. 47 коп. - пени, 37 030 руб. 91 коп. - проценты, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.