Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.07.2010 по делу N А12-9869/2009 Дело по иску о расторжении договора аренды и возврате земельных участков направлено на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует дать оценку договору аренды на предмет его соответствия закону, поскольку в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 июля 2010 г. по делу N А12-9869/2009

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “КИТ-Кэпитал“

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.12.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010

по делу N А12-9869/2009

по исковому заявлению администрации Волгограда к открытому акционерному обществу “КИТ-Кэпитал“ о расторжении договора и возврате земельных участков, при участии третьих лиц - Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, Муниципального унитарного предприятия “Городское управление капитального строительства“, внешнего управляющего открытого акционерного общества “КИТ-Кэпитал“ Богачевой Л.В.,

установил:

администрация Волгограда
(далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу “КИТ-Кэпитал“ (далее - ответчик, ОАО “КИТ-Кэпитал“) о расторжении договора аренды от 03.10.2007 N 7746 земельных участков площадью 50 003 кв. м, кадастровый номер N 34:34:03 00 32:0118, расположенного по адресу: г. Волгоград Дзержинский район, ул. Космонавтов, 30, и площадью 14 633 кв. м, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119, расположенного по адресу: г. Волгоград Дзержинский район, ул. Космонавтов, 30А, и обязании ответчика возвратить администрации арендованное имущество.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, Муниципального унитарного предприятия “Городское управление капитального строительства“, внешнего управляющего открытого акционерного общества “КИТ-Кэпитал“ Богачевой Л.В.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.12.2009, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010, иск удовлетворен.

При вынесении судебных актов суды руководствовались положениями статей 241, 432, 433, 618, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора аренды от 03.10.2007 N 7746.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судом материалам дела.

Муниципальное унитарное предприятие “Городское управление капитального строительства“ представило отзыв на кассационную жалобу, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании части 3 статьи 284
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке, установленном статьями 274 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы Волгограда от 19.09.2007 N 2178, со ссылкой на постановление администрации Волгограда от 25.10.2004 N 1598 “О предварительном согласовании места размещения объекта ОАО “КИТ-Кэпитал“ и от 19.10.2005 N 2008 “О переоформлении права предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного центра (учетный номер N 3-87-7), ОАО “КИТ-Кэпитал“ предоставлены в аренду сроком на три года земельные участки из земель населенных пунктов для строительства капитальных объектов в Дзержинском районе:

- культурно-развлекательного центра на земельном участке (учетный номер N 3-87-5, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0118) площадью 50 003 кв. м по ул. Космонавтов, 30;

- торгово-развлекательного центра на земельном участке (учетный номер N 3-87-7, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119) площадью 14 633 кв. м по ул. Космонавтов, 30А.

03.10.2007 на основании вышеназванного постановления между администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО “КИТ-Кэпитал“ (арендатор) заключен договор N 7746 аренды земельных участков площадью 50 003 кв. м, кадастровый N 34:34:03 00 32:0118, и площадью 514 633 кв. м, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119.

Договор аренды заключен на срок с 19.09.2007 по 19.09.2010 (пункт 2.1. договора).

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись
N 34-34-01/394/2007-294 от 25.12.2007.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями до десятого числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

02 декабря 2008 года арендодатель известил арендатора о задолженности по арендным платежам, в связи с тем, что обязательства по оплате арендных платежей исполнялись ОАО “КИТ-Кэпитал“ ненадлежащим образом.

Постановлением от 18.02.2009 N 341 администрация отменила постановление от 19.09.2007 N 2178 “О представлении земельных участков (учетные N 3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО “КИТ-Кэпитал“.

ОАО “КИТ-Кэпитал“, посчитав постановление администрации Волгограда от 18.02.2009 N 341 не соответствующим закону и нарушающим его права и обязанности, обжаловал его в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.09.2009 по делу N А12-13944/2009 в удовлетворении требований ОАО “КИТ-Кэпитал“ о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 18.02.2009 N 341 отказано.

Пунктами 7.1.1. и 3.1. договора, стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

Истец письмом от 18.03.2009 N 399 уведомил арендатора о расторжении договора аренды (т. 1 л. д. 36). Основанием для его расторжения послужила отмена постановления администрации Волгограда от 19.09.2007 N 2178 “О представлении земельных участков (учетные N 3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО “КИТ-Кэпитал“.

Администрация направила в адрес арендатора соглашение от 18.02.2009 о расторжении договора аренды.

Поскольку стороны договора в добровольном порядке не достигли соглашения о его расторжении, администрация Волгограда обратилась в суд с иском о его расторжении и обязании ОАО “КИТ-Кэпитал“ возвратить арендованное имущество.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что в договоре
аренды стороны согласовали в качестве условия его расторжении отмену распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора. Подписав договор аренды, ответчик согласился со всеми его условиями.

Коллегия считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.09.2009 по делу N А12-13944/2009 отказано в удовлетворении требований ОАО “КИТ-Кэпитал“ о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 18.02.2009 N 341.

Предметом рассмотрения по данному делу являлась правомерность вынесения постановления от 18.02.2009 N 341 “Об отмене постановления главы Волгограда от 19.09.2007 N 2178 “О предоставлении земельных участков (учетные N 3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов открытому акционерному обществу “КИТ-Кэпитал“.

Отказывая в признании постановления главы Волгограда от 18.02.2009 N 341 недействительным, суды исходили из положений статей 48, 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“, статей 11, 29, 72 Земельного кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что на момент издания администрацией Волгограда постановления от 19.09.2007 N 2178 спорные земельные участки были обременены объектами незавершенного строительства, не принадлежащими ОАО “КИТ-Кэпитал“, что выделение спорных земельных участков противоречило части 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. При этом, суды указали, что поскольку участки предоставлялись для комплексного освоения, то оспоренный ненормативный акт правомерно принят в отношении всей земельной площади, подлежащей застройке согласно градостроительного заключения от 26.12.2007
N 809-07У/09-01.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

Статьей 29 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания отмененного постановления главы Волгограда от 19.09.2007 N 2173) предоставление земельного участка для
строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 7 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, основным юридически значимым действием, являющимся выражением воли собственника и служащим основанием для дальнейшего оформления прав на земельный участок, является решение (постановление) органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Судебными актами по делу N А12-13944/2009 установлено нарушение Закона, в частности, положений Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении спорных земельных участков в аренду ОАО “КИТ-Кэпитал“.

Рассматривая спор, суду следовало дать оценку договору аренды от 03.10.2007 N 7746 на предмет его соответствия Закону, поскольку в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, коллегия приходит к убеждению, что суды приняли судебные акты по неполно выясненным обстоятельствам, чем нарушили положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все
обстоятельства, проверить доводы заявителя жалобы, дать оценку всем доказательствам с учетом и принять по делу законное и обоснованное решение.

Кроме того, при новом рассмотрении дела в порядке части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.12.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А12-9869/2009 отменить.

Направить дело N А12-9869/2009 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.