Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А32-50894/2009 Суды установили, что общество в полном объеме и надлежащим образом исполнило обязательство по инвестиционному договору, строительство спорного объекта завершено, жилой дом введен в эксплуатацию, при рассмотрении спора стороны фактически пришли к соглашению по натуральному распределению квартир и нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, поэтому требование общества об обязании исполнить обязательство по передаче инвестиционного объекта заявлено правомерно.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 декабря 2010 г. по делу N А32-50894/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Переход И.А., судей Денека И.М. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества “Мега-Траст“ - Пестовского П.М. (доверенность от 02.09.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Алые Паруса“ - Попова В.П. (доверенность от 31.07.2010), в отсутствие третьих лиц: администрации города-курорта Сочи, муниципального учреждения г. Сочи “Дирекция по реализации программ“, Макрушиной Т.А. и Дронова С.Ф., надлежащим образом извещенных о времени
и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Алые Паруса“ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2010 (судья Кондратов К.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Глазунова И.Н.) по делу N А32-50894/2009, установил следующее.

ЗАО “Мега-Траст“ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Алые Паруса“:

- об обязании передать в натуре 105 квартир суммарной площадью 11 925 кв. м, (подробный перечень квартир указан в исковом заявлении и приложении к нему (т. 1, л. д. 10 - 12, 72 - 76), в судебных актах (т. 6, л. д. 21 - 23, т. 9, л. д. 84 - 86) и 37 нежилых помещений общей площадью 678,40 кв. м, (перечень помещений указан в исковом заявлении (т. 1, л. д. 12) и в судебных актах (т. 6, л. д. 23 - 24, т. 9, л. д. 86), расположенных в многоквартирном жилом доме по ул. Я.Фабрициуса, 2/4б в Хостинском районе г. Сочи Краснодарского края;

- о признании за ЗАО “Мега-Траст“ права собственности на указанные жилые и нежилые помещения (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования, т. 5, л. д. 6 - 15).

Определением от 11.02.2009 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО “Алые Паруса“

- о распределении между сторонами помещений: за ООО “Алые Паруса“ - 21 квартиры площадью 2 444 кв. м и нежилых помещений в цоколе литера А 1 - 104,7 кв. м; нежилых помещений в цоколе литера А2 - 33,5 кв. м; за ЗАО “Мега-Траст“ - 105 квартир общей площадью 11
925 кв. м и нежилых помещений в цоколе литера А 1 - 301,7 кв. м, нежилых помещений в цоколе литера А2 - 325,3 кв. м, полный перечень которых указан в уточненных встречных требованиях (т. 4, л. д. 97 - 109) и постановлении от 21.09.2010 (т. 9, л. д. 87 - 94);

- взыскании с ЗАО “Мега-Траст“ 557 253 рублей 12 копеек неустойки за несвоевременную оплату инвестиционного взноса (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования, т. 4, л. д. 97 - 101, т. 4, л. д. 125).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2010 суд распределил нежилые помещения цокольного этажа литера А 1 и цокольного этажа литера А 2 в жилом доме по ул. Я.Фабрициуса, 2/4б в Хостинском районе г. Сочи за истцом: N 15 - 20, 22, - 29 в литере А 1; N 1 - 9, 33, 35 - 40, 13, 29, 30 в литере А 2; за ответчиком: N 14, 16, 21, 6, 30 в литере А 1, N 14 и 15 в литере А 2; ответчик обязан передать в натуре истцу, а истец принять от ответчика квартиры и нежилые помещения в жилом доме по ул. Я.Фабрициуса, 2/4б в Хостинском районе г. Сочи: квартиры N 1 - 28, 30 - 33, 35 - 37, 39 - 50, 53, 54, 57 - 62, 67 - 72, 77 - 81, 83 - 86, 88, 90 - 95, 99 - 126, нежилые помещения в цокольном этаже литера А 1: N 15, 17 - 20, 22 - 29, нежилые помещения
в цокольном этаж литера А 2: N 1 - 9, 33, 35 - 40, 13, 29, 30, за истцом признано право собственности на переданные ему объекты. В удовлетворении встречного иска ответчика в части взыскания неустойки в сумме 557 253 рублей 12 копеек отказано. Судебный акт мотивирован тем, что фактически стороны пришли к соглашению по распределению квартир и нежилых помещений. Обязанность ответчика в течение 15 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект финансирования установлена пункта 6.2 договора инвестирования. Суд пришел к выводу о необходимости признания за истцом права собственности на квартиры и нежилые помещения на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора инвестирования, поскольку стороны не подписали акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором должно быть определено конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность соинвестора, а также учитывая, что в судебном заседании стороны фактически определили перечень такого имущества.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 в удовлетворении ходатайств о проведении судебной экспертизы и отложении судебного разбирательства отказано, принят отказ истца от иска в части распределения за истцом, обязания ответчика передать в натуре и признании права собственности истца на нежилое помещение N 20 общей площадью 20,20 кв. м, расположенное в цокольном этаже литера А 1, нежилое помещение N 29 общей площадью 19,4 кв. м, расположенное в цокольном этаже литера А 2 и нежилое помещение N 30 общей площадью 14,1 кв. м, расположенное в цокольном этаже литера А 2, в жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса,
2/4 и распределения за ответчиком нежилого помещения N 6 общей площадью 10,7 кв. м, расположенного в цокольном этаже литера А 1 в указанном жилом доме. Принят отказ ответчика от встречного иска в части распределения и закрепления между истцом и ответчиком жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, 2/4б. Производство по делу в указанной части прекращено. Решение от 13.05.2010 отменено в части признания за истцом права собственности на квартиры и нежилые помещения в спорном жилом доме, в указанной части в иске отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из доказанности факта финансирования истцом спорного жилого дома и ненадлежащего исполнения сторонами обязанности по подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта. В ходе рассмотрения дела стороны фактически пришли к соглашению по натуральному распределению квартир и нежилых помещений. Отказ в признании права собственности на спорные жилые и нежилые помещения мотивирован тем, что между сторонами имеются обязательственные правоотношения, поэтому использование вещно-правового способа защиты неправомерно. Частичный отказ истца от иска и ответчика от встречного иска не противоречит нормам права и не нарушает чьи-либо права и законные интересы.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение от 13.05.2010 и постановление от 21.09.2010. Заявитель указывает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение истцом обязательства по финансированию строительства объекта в полном объеме и принятии объекта инвестирования согласно внесенной доле. Выводы судов о возможности распределения между сторонами жилых и нежилых помещений неправомерны, поскольку в силу норм
действующего законодательства на спорный объект возникает право общей долевой собственности. Кроме того, подлежащее передаче истцу конкретное имущество не выделено в натуре, взаиморасчеты между сторонами не произведены, акт о результатах реализации инвестиционного договора, служащий в соответствии с условиями договора основанием для оформления права собственности истца сторонами не подписан. Удовлетворяя иск о признании права собственности, суд не учел, что часть квартир находится в фактическом владении физических лиц. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО “Мега-Траст“ возражает против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель ООО “Алые паруса“ поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель ЗАО “Мега-Траст“ просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ответчик (инвестор) и истец (соинвестор) заключили договор инвестирования по строительству многоквартирного жилого дома по ул. Яна Фабрициуса в Хостинском районе г. Сочи Краснодарского края от 21.09.2006 N 77-СОЧ-4/2006. По договору инвестор обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) в соответствии с проектной документацией инвестиционный объект и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект финансирования соинвестору. Соинвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект финансирования при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта в виде квартир и нежилых помещений, перечень которых указан в приложении N 1 к договору.

Объектом финансирования являются квартиры и нежилые помещения, подлежащие передаче
соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта в размере 83,2 % общей площади квартир и общей площади нежилых помещений инвестиционного объекта (пункт 1.3. договор).

Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта определен в пункте 2.3. договора до 30.06.2009.

Разделом N 4 договора установлены причитающиеся доли по квартирам и нежилым помещениям каждой из сторон в инвестиционном объекте в соответствии с проектной документацией.

Дополнительным соглашением от 30.10.2006 N 1 стороны изложили в новой пункт 7.7. договора в новой редакции: “Если передаваемая соинвестору суммарная площадь квартир и общая площадь нежилых помещений, являющихся объектом финансирования по данным обмеров БТИ, будет больше или меньше площади, определенной в пункте 4.2. договора, стороны произведут взаиморасчеты в течение 15 банковских дней с даты подписания дополнительного соглашения, указанного в пункте 7.6. договора, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 25 581 рубля 64 копеек“.

Дополнительным соглашением от 10.03.2008 N 2 стороны приняли в новой редакции приложения: N 2 (график выполнения строительно-монтажных работ), N 3 (перечень работ при отделке квартир) и N 4 (цена договора и порядок оплаты) к договору.

Несмотря на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (14.07.2009), ответчик уклонился от исполнения обязанности по передаче объекта истцу, проведения взаиморасчетов и подписания акта о реализации инвестиционного договора, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании с ЗАО “Мега-Траст“ неустойки в размере 557 253 рублей 12 копеек за нарушение графика ежемесячных платежей по финансированию объекта строительства, поскольку истец в срок до 30.12.2008 не исполнил обязанность по внесению инвестиционных платежей на сумму
442 305 078 рублей 54 копеек (к указанному сроку неоплаченной осталась сумма 3 184 303 рубля 54 копейки), а также об обязании соинвестора принять согласно перечню квартиры и нежилые помещения в объекте инвестирования.

При разрешении спора суды правомерно исходили из того, что заключенный сторонами договор об инвестировании строительства жилого дома от 21.09.2006 является инвестиционным договором, поскольку его условия соответствуют положениям статей 1 - 4, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

В соответствии со статьей 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Апелляционный суд обоснованно указал, что право инвестора на объект вложений возникает на основании инвестиционных договоров в результате фактического финансирования строительства дома. При этом раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре должен осуществляется только после его ввода в эксплуатацию.

Из материалов дела видно, что предметом договора инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома от 21.09.2006 является осуществление инвестиционного проекта по строительству многоэтажного многоквартирного дома с офисными помещениями и закрытой стоянкой автомобилей по ул. Яна Фабрициуса Хостинского района г. Сочи.

В пункте 1.3. договора указан размер общей площади квартир и нежилых помещений инвестиционного объекта, подлежащих передаче истцу после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, в размере 83,2% от общей площади инвестиционного объекта.

Из технического паспорта здания (строения) 126 квартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями по ул. Яна Фабрициуса Хостинского района г. Сочи, справки о присвоении регистрационного адреса от 20.05.2009 N 940, разрешения на ввод в
эксплуатацию, следует что ООО “Алые паруса“ обязательство по созданию (строительству) инвестиционного объекта, предусмотренное договором от 21.09.2006, исполнило.

ЗАО “Мега-Траст“ в свою очередь полностью выполнило обязательство по инвестированию строительства объекта, перечислив платежным поручением от 15.03.2010 N 110 сумму 3 184 303 рубля 54 копейки недостающей договорной цены.

Пунктом 6.2. договора предусмотрена обязанность ответчика в течение 15 рабочих дней после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта, передать соинвестору объект финансирования.

В материалы дела представлены: претензия истца от 14.09.2009 N 25/2/80 (т. 1, л. д. 144 - 145), письма от 22.07.2009 N 25/2/54, от 28.07.2009 N 25/2/58 (т. 3, л. д. 144, 150), из которых следует, что истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием о передаче причитающихся ему жилых и нежилых помещений объекта инвестирования. Ответчик, в свою очередь, как следует из имеющегося в материалах дела письма от 22.07.2009 N 01-07/276 (т. 3, л. д. 131) также требовал у истца приемки объектов недвижимости. Между сторонами возник спор по составу передаваемых объектов.

Обязательство, предусмотренное пунктом 4.4. договора, то есть подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором должно быть определено конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность соинвестора, сторонами не исполнено.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что ЗАО “Мега Траст“ в полном объеме и надлежащим образом исполнил обязательство по инвестиционному договору от 21.09.2006, строительство спорного объекта завершено, жилой дом введен в эксплуатацию, при рассмотрении спора стороны фактически пришли к соглашению по натуральному распределению квартир и нежилых помещений в жилом
многоквартирном доме, поэтому требование ЗАО “Мега-Траст“ об обязании исполнить обязательство по передаче инвестиционного объекта заявлено правомерно. Доказательств финансирования истцом площадей меньшего объема, чем предусмотрено договором инвестирования, в материалы дела не представлено. Доказательств, опровергающих указанные выводы судов, ООО “Алые паруса“ в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Суды обоснованно отказали ООО “Алые паруса“ в удовлетворении встречного иска в части взыскания с истца неустойки за несвоевременную оплату инвестиционного взноса в сумме 557 253 рублей 12 копеек, поскольку ЗАО “Мега-Траст“ полностью выполнило обязательство по финансированию объекта инвестирования. Так, согласно приложению от 10.03.2008 N 4 к договору от 21.09.2006 денежные средства оплачиваются ЗАО “Мега-Траст“ ежемесячно по графику. При этом пунктом 4 приложения от 10.03.2008 N 4 определено условие о том, что в случае изменения сроков (отставание или опережение) выполнения графика строительно-монтажных работ ЗАО “Мега-Траст“ вправе задержать (опередить) перечисление инвестиционных средств на срок, соответствующий периоду отставания (опережения) от графика. В силу графика выполнения строительно-монтажных работ, согласованного сторонами 10.03.2008, в ноябре 2008 года должны завершиться пуско-наладочные работы, в феврале 2009 года - завершиться мероприятия по сдаче дома комиссии, устранению замечаний, по вводу дома в эксплуатацию. Из приложения от 10.03.2008 N 4 следует, что последний платеж в сумме 3 184 303 рублей 54 копеек должен быть осуществлен соинвестором в срок до 30.12.2008. К указанному сроку ответчик не представил комиссионных актов, свидетельствующих о надлежащем выполнении всех вышеперечисленных этапов строительных работ. Исходя из изложенного, ЗАО “Мега-Траст“ правомерно воспользовался предоставленным ему правом задержки платежа по перечислению инвестиционных средств.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы были предметом проверки в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку, и направлены на переоценку представленных в материалы дела и исследованных доказательств. Однако в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Доводы заявителя о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела.

Довод о том, что, удовлетворяя иск о признании права собственности, суды не учли, что часть квартир находится в фактическом владении физических лиц, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку указанный довод не заявлялся в судах первой и апелляционной инстанций. Кроме того, постановлением от 21.09.2010 решение суда первой инстанции в части признания за истцом права собственности на спорные жилые и нежилые помещения отменено, в иске в указанной части отказано. Стороны в данной части постановление не обжаловали.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Поскольку при подаче жалобы ООО “Алые паруса“ дважды уплачена государственная пошлина: 2000 рублей по платежной квитанции N 1507473695 от 01.10.2010, и 2000 рублей по платежной квитанции N 1539320182 от 03.11.2010, заявителю надлежит возвратить из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу N А32-50894/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО “Алые паруса“ 2000 рублей излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы по платежной квитанции от 03.11.2010 N 1539320182.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.А.ПЕРЕХОД

Судьи

И.М.ДЕНЕКА

Л.И.САВЕНКО