Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу N А32-5344/2010 Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не указал мотивы, по которым принял отчет оценщика, составленный по результатам назначенной в ходе судебного разбирательства экспертизы, и отклонил отчет оценщика, составленный по заданию департамента; отсутствуют выводы о том, по каким основаниям представленный ответчиком отчет не принят в качестве доказательства, содержащего достоверные данные о рыночной стоимости имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 декабря 2010 г. по делу N А32-5344/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Леоновой О.В. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Шанс-Бежу“ - Романюк А.Ю. (доверенность от 10.02.2010), от ответчика - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар - Гончар Д.П. (доверенность от 20.11.2009), рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского
края от 06.08.2010 по делу N А32-5344/2010 (судья Шевченко А.Е.), установил следующее.

ООО “Шанс-Бежу“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, определив в пункте 2.1 договора стоимость реализуемого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Октябрьская/ им. Гоголя, 97/41, литера Б, 1-й этаж, помещения N 3, 3.1 - 3.3, 5 - 8, 8.1, 9 - 14 общей площадью 184, 6 кв. м, в размере 8 925 тыс. рублей (уточненные требования).

Решением от 06.08.2010 суд со ссылкой на заключение экспертизы обязал департамент в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 8 925 тыс. рублей.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе департамент просит решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что он на основании решения городской Думы предложил обществу приобрести имущество по рыночной цене, определенной независимым оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства; суд не учел, что истец, признавая выкупную стоимость недостоверной, отчет оценщика не оспаривал, согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в информационном письме от 30.05.2005 N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки рассматривается в рамках разрешения конкретного спора по поводу сделки.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.12.2010 в связи с отсутствием сведений
об извещении департамента о времени и месте рассмотрения жалобы.

После перерыва в судебном заседании представитель департамента повторил доводы, изложенные в жалобе, представитель общества просил решение оставить без изменения, пояснив наличие различий в стоимости имущества тем, что оценщик, привлеченный департаментом, не принял во внимание год постройки здания, в котором расположены помещения, а также их состояние.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установил суд и не оспаривают стороны, истец является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Закон N 159-ФЗ).

10 ноября 2009 года департамент направил обществу проект договора купли-продажи от 14.12.2009 N 88. Между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, согласно которому цена имущества составляет 11 млн рублей. Рыночная стоимость помещений по заданию департамента определена ООО “Кубанское агентство оценки“ в отчете от 28.09.2009 N А-09-646. В протоколе разногласий общество предложило департаменту установить цену помещений в размере 8 900 тыс. рублей.

Возникшие при заключении договора разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней
будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на его приобретение по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - Закон об оценочной деятельности).

В статье 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. В соответствии со статьей 12 указанного Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из представленного департаментом отчета ООО “Кубанское агентство оценки“ следует, что рыночная цена имущества составила 11 млн рублей. Общество представило отчет оценщика Аксеновой М.П., согласно которому величина рыночной стоимости помещений составила 8 900 тыс. рублей.

По
вопросу величины стоимости объекта в рамках судебного разбирательства по ходатайству истца проведена экспертиза в виде оценки спорного имущества. Согласно отчету ГУП Краснодарского края “Краевая техническая инвентаризация“ от 20.05.2010 рыночная стоимость помещений составила 8 925 тыс. рублей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).

В нарушение пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений в решении не указаны мотивы, по которым суд принял отчет оценщика, составленный по результатам назначенной в ходе судебного разбирательства экспертизы, и отклонил отчет
оценщика, составленный по заданию департамента; отсутствуют выводы о том, по каким основаниям представленный ответчиком отчет не принят в качестве доказательства, содержащего достоверные данные о рыночной стоимости имущества (содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, способные повлиять на сумму оценки стоимости имущества, допускает неоднозначное толкование цены объекта и т.п.). Оценщик, осуществивший оспариваемую истцом оценку, к участию в деле не привлекался.

Указанные нарушения норм процессуального права могли привести к принятию неправильного судебного акта, поэтому решение надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение, поскольку в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции не вправе исследовать доказательства, оценка которых отсутствует в решении суда первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду с учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, следует обсудить вопрос о привлечении к участию в деле оценщика и дать оценку отчетам о рыночной стоимости спорного имущества, указав мотивы, по которым суд принимает или не принимает соответствующие доказательства.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2010 по делу N А32-5344/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г.КАЛАШНИКОВА

Судьи

О.В.ЛЕОНОВА

С.В.РОГАЛЬСКИЙ