Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2010 по делу N А32-14145/2010 В удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказано, так как к ответчику по договору купли-продажи перешел на праве собственности земельный участок. Требования о взыскании пени за период нарушения срока внесения арендных платежей признаны необоснованными, так как имела место переплата за 1 квартал 2009 г., что перекрывает задолженность по пене. Взыскание пени за последующие периоды является необоснованным в связи с внесением выкупной цены за земельный участок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2010 г. по делу N А32-14145/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Рассказова О.Л. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества “Бизнес-центр “Черноморский“ - Мухина А.Н. (доверенность от 01.07.2010), в отсутствие истца - администрации г. Новороссийска, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Новороссийска на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010 по делу N А32-14145/2010 (судья Нигоев Р.А.), установил следующее.

Администрация г. Новороссийска
(далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО “Бизнес-центр “Черноморский“ (далее - общество) о взыскании 176 142 рубля 46 копеек, в том числе 148 034 рубля 85 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 22.07.2009 и 28 107 рублей 61 копеек пени за период с 11.01.2009 по 21.04.2010.

Решением от 16.08.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что к ответчику по договору купли- продажи от 27.02.2009 N 849-КП перешел на праве собственности земельный участок, что подтверждается свидетельством на праве собственности. Требования администрации о взыскании пени за период нарушения срока внесения арендных платежей признаны необоснованными, поскольку имела место переплата за 1 квартал 2009 года в размере 51 646 рублей 67 копеек, что перекрывает задолженность по пене, которая составляет 28 107 рублей 61 копеек. Взыскание пени за последующие периоды является необоснованным в связи с внесением ответчиком выкупной цены за земельный участок.

В апелляционном суде законность и обоснованность решения не проверялись.

В кассационной жалобе администрация просит решение отменит, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на необоснованный отказ в удовлетворении заявленного требования. Заявитель указывает, что государственная регистрация права собственности на земельный участок произошла лишь 22.07.2009. По мнению администрации, до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок ответчик обязан вносить арендную плату, договор аренды считался действующим.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы,
изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 24.02.1999 N 224 администрация (арендодатель) и ОАО “Гостиничный комплекс “Новороссийск“ (арендатор) 01.04.1999 года заключили договор аренды земельного участка N 1472, по условиям которого арендодатель в срок до 24.02.2009 сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2 556,8 кв. м, расположенный в Центральном административном округе г. Новороссийска по ул. Советов, 42, кадастровый номер 23:41:03 01 13:01 под гостиницей “Черноморская“ по ул. Советов, 42 в г. Новороссийске.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.11.2006 все права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.04.1999 N 1472 переданы обществу в соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с пунктом 6.2. соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, в случае не внесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (л. д.18 - 19).

Соглашение о переуступке прав и обязанностей зарегистрировано в установленном законом порядке.

27 февраля 2009 года стороны заключили договор N 849-КП купли-продажи земельного участка площадью 2470,25 кв. м от неделимого земельного участка общей площадью 2 556,8 кв. м, расположенного Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Карла Маркса, 11.

Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2009.

В письме от 17.03.2010 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность за
пользование арендованным имуществом.

В связи с несвоевременным внесением платы за пользованием земельным участком за период с 01.01.2009 по 22.07.2009 образовалась задолженность

Ссылаясь на невыполнение обществом указанных требований, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 433 Кодекса предусматривает, что если в соответствии с договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Кодекса).

Договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

С момента государственной регистрации считается заключенным договор купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статьи 558, 560 Кодекса).

Для остальных объектов недвижимости Кодексом предусмотрена не регистрация договора купли-продажи недвижимости, а регистрация перехода права собственности.

Надлежащее исполнение договора купли-продажи (передача вещи и выкупной цены) прекращает обязательство купли-продажи, что является основанием для регистрации перехода права собственности (статья 408 Кодекса).

Согласно статье 491 Кодекса до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом (то есть законом для покупателя, владеющего и пользующегося недвижимостью в силу договора купли-продажи, до государственной регистрации права перехода права собственности на приобретенное согласно договору имущество, предусмотрено ограничение оборота этого имущества).

Право владения и пользования (пункт 1 статьи 209 Кодекса) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Гражданским кодексом не предусмотрено.

Арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом (статьи 606,
614 Кодекса), которое после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) перешло к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества.

Заключение договора купли-продажи принадлежащего продавцу имущества, ранее находившегося в аренде у покупателя, представляет собой новацию, поскольку предметом сделки является одно и тот же имущество, по соглашению тех же сторон сторон одно обязательство заменяется другим, изменяется правовое основание его использования (статья 414 Кодекса).

Если в договоре купли-продажи не предусмотрен конкретный момент его заключения (к примеру, с момента государственной регистрации перехода права собственности), то оснований для того, чтобы считать новацию несостоявшейся, не имеется.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ указано, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичная правовая позиция отражена в
информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости“, где отмечено, что договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Исполнение сторонами договора купли продажи-недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в частности, с налоговыми органами (пункт 2 статьи 551 Кодекса).

Ограничение в части изменения отношений между продавцом и покупателем при заключении сделок по отчуждению объектов недвижимости распространяется только на имущество, указанное в статьях 558 и 560 Кодекса, в отношении которого договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации, а до этого сохраняются правовые отношения, существовавшие до подписания сделки.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (статья 551 Кодекса).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При
своевременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости продавец доход в виде арендной платы получать не вправе.

Убытки у негосударственного собственника недвижимости после исполнения договора купли-продажи, оплаты покупателем выкупной цены и передачи ему имущества, до государственной регистрации перехода права собственности могут заключаться в уплате налогов на недвижимость, расходах по содержанию имущества и иных затратах, то есть должны иметь причинную связь с нарушением срока государственной регистрации..

Относительно государственного имущества (включая землю), убытки представляют собой неполученные платежи в размере земельного налога (налога на имущество), которые новый собственник недвижимости не уплатил при обязательности их оплаты, предусмотренной законодательством для всех собственников объектов недвижимости (неполученные доходы бюджета).

Таким образом, законодательством предусмотрены негативные последствия несвоевременной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которые заключаются в ограничении прав покупателя на распоряжение полученным имуществом и обязанности возмещения продавцу убытков, причиненных несвоевременной государственной регистрацией.

На основании изложенного суд первой инстанции правильно указал, что договор купли-продажи земельного участка от 27.02.2009 N 849-КП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.04.1999 N 1472, прекратились.

Следовательно, арендная плата за пользование с 27.02.2009 взысканию с общества не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010 по делу N А32-14145/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н.ПЛОТНИКОВА

Судьи

О.Л.РАССКАЗОВ

В.Е.УЛЬКО