Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2010 по делу N А32-46075/2009 Дело по иску о взыскании долга по арендной плате за пользование земельным участком и неустойки направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, а также норм ГК РФ и ЗК РФ расчет арендной платы и договорной неустойки, представленный органом местного самоуправления.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 августа 2010 г. по делу N А32-46075/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Мещерина А.И. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар - Донцова Д.С. (доверенность от 14.01.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “ВСВ-Инвест“ - Силантьева А.А. (доверенность от 30.03.2010), в отсутствие третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную
жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А32-46075/2009 (судьи Авдонина О.Г., Ехлакова С.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась с иском к ООО “ВСВ-Инвест“ (далее - общество) о взыскании 15 198 656 рублей 13 копеек долга по арендной плате за пользование земельным участком и 4 604 183 рублей 28 копеек неустойки за период с 19 июня 2006 г. по 30 сентября 2009 г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2010 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован наличием арендных правоотношений между сторонами и задолженности общества по арендной плате в предъявленной ко взысканию сумме. Размер неустойки уменьшен в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2010 суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 решение от 16.02.2010 отменено на основании пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие общества, не извещенного о времени и месте судебного заседания. Рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал администрации в иске, указав, что администрация при определении размера задолженности не учла все произведенные обществом платежи. Согласно представленному в суд апелляционной инстанции расчету арендной платы по лицевому счету N 4300014442 у общества отсутствует задолженность по арендным платежам
и пени.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции от 04.06.2010 и оставить в силе решение от 16.02.2010. Заявитель указывает, что в период с 19 июня 2006 г. по 30 сентября 2009 г. действовал договор аренды от 19.06.2006 N 4300014442, на условиях которого основано требование о взыскании арендной платы. Заключение сторонами нового договора аренды от 11.11.2009 N 4300015922 не освобождает арендатора от внесения арендных платежей за спорный период. Суду апелляционной инстанции представлен расчет арендной платы и пени, согласно которому у ответчика имеется задолженность по арендной плате и пене с учетом размера арендной платы, установленной договором аренды от 19.06.2006.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции, считая его законным и обоснованным.

От департамента отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представители администрации и общества повторили доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей администрации и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционной инстанции от 04.06.2010 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с информационным сообщением администрация выставила на аукцион (лот N 27-3) право аренды земельного участка общей площадью 34 032 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142048:0003, расположенного по ул. Восточно-Кругликовской, 64, в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара. Начальная цена аукциона (начальная величина годовой арендной платы) составила 9 661 612 рублей. Среди существенных условий договора аренды названы: срок аренды - 2 года;
ставка арендной платы, сложившаяся по результатам аукциона, устанавливается на весь срок аренды; победитель обязан обеспечить на участке строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1266 квартир; ввод домов в эксплуатацию 15 мая 2008 г.

19 июня 2006 г. администрация (арендодатель) и общество (арендатор) в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов от 13.06.2006 заключили договор N 4300014442 аренды указанного земельного участка (далее - договор аренды от 19.06.2006). Арендная плата установлена по итогам торгов в сумме 9 661 612 рублей в год на весь срок аренды (пункты 2.1, 2.2 договора). Согласно пункту 6.1 договора он действует в течение двух лет с момента его подписания. В пункте 5.4. договора определено, что в случае продолжения использования участка после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату, указанную в пункте 2.1, за все время фактического пользования.

По акту приема-передачи земельный участок передан администрацией обществу (приложение N 1 к договору аренды от 19.06.2006). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением сторон договор аренды от 19.06.2006 расторгнут; 11 ноября 2009 г. стороны заключили новый договор аренды земельного участка площадью 34 032 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142048:0003, расположенного по ул. Восточно-Кругликовской, 64, в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара (далее - договор аренды от 11.11.2009), в котором размер годовой арендной платы определен в размере 663 624 рублей.

Администрация, считая, что общество ненадлежаще исполнило обязательство по внесению арендной платы по договору аренды от 19.06.2006 за период с 19 июня 2006 г. по 30 сентября 2009 г. обратилась с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации
по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении иска администрации, суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии задолженности общества по внесению арендных платежей за предъявленный ко взысканию период, сославшись на представленный обществом расчет арендной платы.

Данный вывод не основан на материалах дела и сделан без учета следующего.

Как усматривается из представленного обществом расчета арендной платы, он составлен исходя из ставки арендной платы, установленной сторонами в договоре аренды от 11.11.2009. Однако условия договора аренды от 11.11.2009 не подлежат применению к периоду, за который предъявлено требование о взыскании долга, поскольку в спорный период (с 19.06.2006 по 30.09.2009) действовал договор аренды от 19.06.2006.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьям 38.1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка
или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2009 по делу N А32-19221/2008 обществу отказано в иске о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды от 19.06.2006, с указанием на то, что размер арендной по договору аренды земельного участка, право пользования которым приобретено по результатам торгов, определяется в соответствии со специальной нормой - статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законом не предусмотрена возможность снижения арендной платы по договору, заключенному на торгах (аналогичный подход изложен в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2009 по делу N А32-19221/2008).

Поскольку договор аренды от 19.06.2006, заключенный по результатам аукциона, не расторгнут после истечения срока его действия, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Пункт 5.4. договора аренды от 19.06.2006 содержит условие о том, что в случае использования участка после прекращения действия договора, арендатор уплачивает арендную плату, указанную в пункте 2.1, за все время фактического пользования.

Таким образом, в спорном периоде отношения сторон регулировались договором аренды от 19.06.2006, условиями которого суду следует руководствоваться при определении размера подлежащей взысканию арендной платы за период с 19 июня 2006 г. по 30 сентября 2009 г.

Расчет арендной платы по лицевому счету N 4300014442 (л. д. 148 - 153), на который ссылается суд апелляционной инстанции, произведен обществом исходя из размера арендной платы (663 624 рублей в год), установленного в договоре аренды от 11.11.2009, тогда как согласно пунктам 2.1, 2.2
договора аренды от 19.06.2006 ставка арендной платы составляет 9 661 612 рублей в год и устанавливается на весь срок аренды.

Необоснован вывод апелляционной инстанции о том, что размер арендной платы определен администрацией без учета всех произведенных обществом платежей.

Во исполнение определения апелляционного суда от 13.04.2010 администрация представила уточненный расчет арендной платы и договорной неустойки с учетом произведенных обществом платежей - акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени (л. д. 125), которому суд апелляционной инстанции не исследовал и не дал ему правовой оценки в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также приведенных норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции надлежит проверить правомерность отнесения администрацией произведенных обществом платежей (148 259 рублей 05 копеек и 27 479 рублей 86 копеек) в счет погашения начисленной неустойки по договору аренды и разрешить спор с учетом приведенных в данном постановлении обстоятельств.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А32-46075/2009 отменить.

Направить дело N А32-46075/2009 на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А.СПИРИДЕНКО

Судьи

А.И.МЕЩЕРИН

Л.Н.ПЛОТНИКОВА