Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2010 по делу N А32-12205/2008 Решение суда отменено, иск о признании расторгнутым договора субаренды земельного участка оставлен без рассмотрения, так как отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 июля 2010 г. по делу N А32-12205/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Спириденко Т.А. и Фефеловой И.И., при участии от истца - открытого акционерного общества “Пансионат отдыха “Энергетик“ - Носаль Н.А. (доверенность от 10.02.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Меридиан-Инвест“ - Ардакова А.В. (доверенность от 21.06.2010), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества “Кубаньэнерго“, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью “Эрланг“, общества с ограниченной
ответственностью “Эдельвейс“, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Пансионат отдыха “Энергетик“ на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу N А32-12205/2008 (судьи Авдонина О.Г., Барановой Ю.И., Тимченко О.Х.), установил следующее.

ОАО “Пансионат отдыха “Энергетик“ (далее - пансионат) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Меридиан-Инвест“ (далее - общество) о признании расторгнутым договора субаренды от 29.04.2004 земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ОАО “Кубаньэнерго“, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, ООО “Эрланг“, ООО “Эдельвейс“ и администрация муниципального образования город-курорт Геленджик.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу, что договор субаренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку в нарушение пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса земельный участок передан в субаренду без согласия арендодателя. Требование о расторжении договора субаренды не может быть удовлетворено в связи с отсутствием оснований для расторжения недействительного (ничтожного) договора по правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2009 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на необходимость рассмотрения заявления пансионата об уточнении исковых требований, проверки соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора по заявленным основаниям для расторжения договора (признания договора расторгнутым).

Решением суда от 20.11.2009 пансионату в удовлетворении иска отказано. Суд установил, что объектом договора аренды от 18.07.2002 N 93-02
является земельный участок площадью 36218 кв. м, часть которого площадью 25 126 кв. м расположена в первой зоне округа санитарной охраны курорта, а другая часть площадью 11092 кв. м - во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в связи с чем он в силу закона отнесен к федеральной собственности. Право распоряжения земельным участком принадлежало Министерству имущественных отношений Российской Федерации. Договор аренды от 18.07.2002 N 93-02 и договор субаренды от 29.04.2004 являются ничтожными сделками, основания для расторжения ничтожного договора отсутствуют. В связи с ничтожностью договора субаренды вопрос о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора не имеет правового значения.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.04.2010 решение суда первой инстанции от 20.11.2009 отменено, исковое заявление пансионата оставлено без рассмотрения со ссылкой на отсутствие доказательств соблюдения пансионатом досудебного порядка урегулирования спора. Суд указал, что исходя из предмета и основания заявленного истцом иска - требования о расторжении договора субаренды - истец до обращения в суд обязан соблюсти процедуру, установленную пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заявлении иска о расторжении договора вопрос о действительности договора (по основанию ничтожности) или его незаключенности может обсуждаться только при рассмотрении спора по существу при условии соблюдения установленного порядка для обращения с иском в суд.

В кассационной жалобе пансионат просит отменить апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, им подтвержден факт соблюдения претензионного порядка урегулирования спора; суд допустил процессуальное нарушение, приняв от общества письмо ООО “Эдельвейс“ от 09.11.2007, которое не исследовалось судом первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить
без изменения обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города-курорта Геленджика от 19.11.2001 N 1352 исполнительный комитет (арендодатель) и ОАО “Кубаньэнерго“ (арендатор) 18.07.2002 заключили договор N 9302 аренды земельного участка площадью 36 218 кв. м (кадастровый номер 23:40:05 07 028:0007), расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова, для организации парковой зоны пансионата отдыха “Энергетик“. Договор заключен сторонами на 10 лет - до 19.11.2011.

На основании соглашения от 06.09.2005 N 107/30-707 пансионат приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды от 18.07.2002.

ОАО “Кубаньэнерго“ (арендатор) и ООО “Эрланг“ (субарендатор) 29.04.2004 заключили договор субаренды части земельного участка площадью 36 218 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Кирова.

Согласно пункту 1.1 договора объектом субаренды являются части указанного земельного участка площадью 6 365 кв. м (кадастровый номер 23:40:05 07 028:0007/001), площадью 344 кв. м (кадастровый номер 23:40:05 07 028:0007/002) и площадью 1 249 кв. м (кадастровый номер 23:40:05 07 028:0007/003) для размещения организации парковой зоны пансионата (без права капитального строительства).

В соответствии с пунктом 2.1 договора участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. Нарушение установленных сроков начала и окончания строительства расценивается как неосвоение земельного участка (пункт 2.2). Стороны предусмотрели, что арендатор вправе принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора в случаях: использования земельного участка не по целевому назначению;
неиспользования земельного участка в течение двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка; нарушения субарендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пункте 2 договора, и невыполнения арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2 договора; невнесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 5.1.6 договора).

Согласно пункту 5.2.4 договора в случае нарушения субарендатором условий договора арендатор обязан не менее чем за 30 дней направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложения о расторжении договора.

Договор заключен до 19 ноября 2011 года и вступает в силу в день его государственной регистрации (пункт 7.1). В пункте 8.3 стороны определили, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктами 4.1.3 и 5.1.6.

5 апреля 2007 года ООО “Эрланг“ уступило ООО “Эдельвейс“ права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 29.04.2004.

По договору уступки прав и обязанностей от 09.11.2007 общество приобрело у ООО “Эдельвейс“ права и обязанности субарендатора по договору субаренды от 29.04.2004.

Считая, что ответчик нарушил условия договора субаренды (не использовал земельный участок в течение двух лет с момента заключения договора аренды и не соблюдал требование о целевом использовании земельного участка), пансионат обратился в арбитражный суд с заявлением о его расторжении на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу пункта 5.2.4 договора субаренды от 29.04.2004 в случае нарушения субарендатором условий договора арендатор обязан не менее чем за 30 дней направить ему письменное предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств или предложения о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также об информированности истца о передаче прав субарендатора обществу.

Данные обстоятельства не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу положений статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В подтверждение исполнения установленной законом обязанности по направлению предложения о расторжении договора пансионат представил письма от 12.05.2006 и 06.06.2008, адресованные ООО “Эрланг“. Указанные доказательства обоснованно не приняты судом, так как с 09.11.2007 права и обязанности субарендатора по договору субаренды переданы обществу (письмо от 06.06.2008 направлено ООО “Эрланг“), доказательства получения ООО “Эрланг“ письма от 12.05.2006 не представлены.

Ссылка заявителя жалобы на письмо от 05.06.2006 не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции, поскольку названный документ в материалах дела отсутствует, истцом в суды первой и апелляционной инстанций не представлялся и судами не оценивался. Доказательства невозможности представления этого документа в суды первой и апелляционной инстанций заявитель не представил. В силу
статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Установив несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к правильному выводу о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы о том, что апелляционный суд допустил нарушение процессуального закона при принятии письма ООО “Эдельвейс“ от 09.11.2007, на котором основан вывод об информированности пансионата о передаче прав субарендатора обществу, также надлежит отклонить. Данное обстоятельство не привело к принятию незаконного судебного акта. Кроме того, вывод суда основан и на других доказательствах. Апелляционный суд указал, что с ноября 2007 года пансионат выставлял счета на оплату субарендных платежей непосредственно обществу и получал от него платежи, что подтверждается представленными ответчиком платежными документами. Эти обстоятельства пансионат не опроверг.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу N А32-12205/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И.АФОНИНА

Судьи

Т.А.СПИРИДЕНКО

И.И.ФЕФЕЛОВА