Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А61-1081/2009 Договор аренды земельного участка не признан недействительным, в установленном законом порядке не изменен, в связи с чем его положения по установлению размера арендной платы являются действующими для сторон сделки. Неприменение судом размера арендной платы, установленного соглашением сторон, без признания его недействительным приводит к противоречивости выводов суда и невыяснению всех обстоятельств спора. Дело направлено на новое рассмотрение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 апреля 2010 г. по делу N А61-1081/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Аваряскина А.В. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании истца - администрации местного самоуправления г. Владикавказа, ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Ормузд“, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.01.2010 по делу N А61-1081/2009 (судья Бекоева С.Х.), установил следующее.

Администрация местного самоуправления
г. Владикавказа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО “Ормузд“ (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1820 в размере 427 119 рублей арендной платы за период с 23.01.2007 по 31.12.2008.

Общество предъявило встречный иск, в котором просило признать протокол аукциона от 15.12.2006 N 2 и пункт 3.2 договора аренды земельного участка N 1820 недействительными в части размера годовой арендной платы - 403 200 рублей; обязать администрацию перезаключить договор аренды земельного участка N 1820, определив в пункте 3.2 годовой размер арендной платы - 120 208 рублей; взыскать с администрации 125 240 рублей переплаты и 37 180 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).

Решением от 18.01.2010 администрации в иске отказано. Во встречном иске общества в части признания недействительными протокола аукциона и пункта 3.2 договора отказано. Требование общества обязать администрацию перезаключить договор оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Производство по делу в части требования общества о взыскании 125 240 рублей переплаты и 37 180 рублей процентов прекращено в связи с отказом от встречного иска в данной части. Судебный акт мотивирован тем, что согласно экспертному заключению, проведенному в процессе рассмотрения спора, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком завышен администрацией, что приводит к ухудшению экономического состояния землепользователя. Судом произведен расчет арендной платы исходя из установленной независимым оценщиком рыночной стоимости начального размера годовой платы. Фактически оплаченная обществом арендная плата в размере 403 200 рублей по состоянию на 15.02.2008 превышает размер арендной
платы в спорный период, вследствие чего в удовлетворении первоначально заявленных требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требований администрации. По мнению заявителя, договор аренды с обществом заключен в соответствии с действующим законодательством. Годовой размер арендной платы (403 200 рублей) определен с учетом оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. Общество при несогласии с размером оплаты имело право отозвать заявку на участие в аукционе. Спорный размер арендной платы согласован сторонами в договоре, который прошел государственную регистрацию и является действующим. В администрацию с заявлением об изменении условий договора аренды (размера арендной платы) общество не обращалось.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы, содержащиеся в жалобе, считает, что кассационную жалобу подлежит удовлетворить ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В части отказа в удовлетворении встречного иска прекращения производства по делу и оставления иска без рассмотрения решение участвующими в деле лицами не обжаловано, поэтому судом кассационной инстанции не проверяется (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, в газете “Владикавказ“ опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под многоквартирное жилищное строительство сроком на три года в 31, 32 микрорайонах
по ул. Кырджалийской: позиция 13 - кадастровый номер 15:09:03 16 07:0009, площадью 0,36 га. Начальный размер арендной платы составляет 403 200 рублей в год (т. 1, л. д. 60).

В связи с поступлением одной заявки на участие в аукционе торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка признаны несостоявшимися, о чем составлен протокол от 15.12.2006 N 2 (т. 1, л. д. 15).

На основании постановления главы администрации местного самоуправления города Владикавказа от 23.01.2007 N 46 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили, зарегистрированный в установленном законом порядке, договор аренды от 16.02.2007 N 1820, по условиям которого обществу передан земельный участок сроком до 23.01.2010 площадью 0,36 га, кадастровый номер 15:09:03 16 07:0009, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, город Владикавказ, 31, 32 микрорайоны, улица Кырджалийская, позиция 14, подписан акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л. д. 9 - 14). Пунктом 3.2 договора предусмотрен годовой размер арендной платы - 403 200 рублей, установленный согласно “Отчету по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка“ и протоколу от 15.12.2006 N 2.

Нарушение обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

Как правильно указал суд, к спорным правоотношениям применяются положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В соответствии с пунктом 5 статьи 38 Кодекса порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 данного Кодекса.

Аукцион по продаже
земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (пункт 3 статьи 38.1 Кодекса).

В силу пункта 7 статьи 38.1 Кодекса продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора (подпункт 9 пункта 10 статьи 38.1 Кодекса).

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

1) в аукционе участвовали менее двух участников;

2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене (пункт 26 статьи 38.1 Кодекса).

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 названной статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что в извещении о проведении торгов указаны все сведения относительно предмета аукциона - права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе начальный размер годовой арендной платы, сумма задатка и шаг аукциона (т. 1, л. д. 60). Подав заявку на участие в аукционе, общество подтвердило согласие на участие в аукционе и заключение, в случае признания его победителем аукциона, договора аренды земельного участка на тех условиях, которые определены извещением.

Следовательно, лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, заключив договор аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1820, стороны определили соответствующие условия по размеру арендной платы, разногласий по которому при заключении договора не возникло. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы в
материалах дела отсутствуют и общество не вправе снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, в одностороннем порядке.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В данном случае в аукционе принял участие один участник, и он признан несостоявшимся. В удовлетворении требований общества о признании пункта 3.2 договора N 1820 недействительным в части размера годовой арендной платы суд отказал, сославшись, что в данном случае указанное приведет к оспариванию сделки целиком.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 16.02.2007 N 1820 (пункт 3.2 договора) не признан недействительным, в установленном законом порядке не изменен, в связи с чем его положения по установлению размера арендной платы являются действующими для сторон сделки. Неприменение судом размера арендной платы, установленного соглашением сторон, без признания его недействительным приводит к противоречивости выводов суда и невыяснению всех обстоятельств спора. Поскольку суд неполно исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения дела, а кассационная инстанция в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств, дело в обжалуемой части надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует устранить допущенные нарушения, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора,
дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, а также проверить правильность расчета взыскиваемой задолженности.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.01.2010 по делу N А61-1081/2009 отменить в части отказа в удовлетворении требования администрации местного самоуправления города Владикавказа о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Ормузд“ задолженности по арендной плате за период с 23.01.2007 по 31.12.2008 в сумме 427 119 рублей 15 копеек, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.П.НАЗАРЕНКО

Судьи

В.В.АВАРЯСКИН

А.И.МЕЩЕРИН