Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.03.2010 по делу N А53-19310/2009 В суде установлено, что форма договора аренды земельного участка соблюдена, а отсутствие акта приема-передачи, по содержанию которого стороны не пришли к соглашению, не свидетельствует о пороках формы сделки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 марта 2010 г. по делу N А53-19310/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Трифоновой Л.А., при участии в судебном заседании от ответчика - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска - Неветаевой Л.Г. (доверенность от 04.12.2009), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Ф.И.О. третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска на постановление Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 28.12.2009 (судьи Галов В.В., Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.) по делу N А53-19310/2009, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тарарина М.И. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) об обязании зарегистрировать в отделе по городу Волгодонску Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области подписанный сторонами договор от 18.11.2008 аренды земельного участка площадью 360 кв. м (кадастровый номер 61:48:04 02 02:24), предоставленного для строительства магазина промышленных товаров по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10-в (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба).

Решением от 15.10.2009 (судья Сурмалян Г.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды является реальным, а поскольку предприниматель не подписал акт приемки-передачи земельного участка, сделка не совершена в надлежащей форме.

Постановлением апелляционного суда от 28.12.2009 решение от 15.10.2009 отменено, заявленные требования удовлетворены. Суд указал, что комитет уклоняется от государственной регистрации договора аренды, несмотря на то, что момента подписания договора аренды между сторонами возникли гражданские правоотношения. Орган местного самоуправления не вправе самостоятельно отменять муниципальные акты, породившие на основании не оспоренной и не расторгнутой в установленном порядке сделки гражданские права и обязанности, в связи с чем предоставленное комитетом постановление мэра города Волгодонска от 25.06.2009 N 2240 апелляционным судом не принято во внимание, как противоречащее закону.

В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду “...(пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса).“.

В кассационной жалобе
комитет просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение от 15.10.2009. В обоснование доводов заявитель указывает, что его действия нельзя расценивать как уклонение от государственной регистрации, поскольку комитет предлагал предпринимателю подписать акт приема-передачи. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование. Отличительной особенностью исполнения данного вида договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (пункт 1 статьи 655 Кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным, а отказ от подписания акта приема-передачи влечет несогласование существенных условий договора. Заявитель считает, что апелляционным судом превышены полномочия в части оценки постановления мэра г. Волгодонска от 25.06.2009 N 2240.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе., и пояснил, что на земельном участке предпринимателем осуществлено строительство забора, размещены не используемые строительные материалы, участок приведен в антисанитарное состояние и для целей строительства истцом не используется.

Изучив материалы дела и выслушав представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2008 по делу А53-14683/2008 и постановления главы администрации города Волгодонска от 17.03.2008 N 457 “О предоставлении в аренду Тарариной М.И. земельного участка под строительство магазина промышленных товаров по адресу: г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10в“, комитет 12.11.2008 направил предпринимателю три экземпляра договора аренды земельного участка и акт приема-передачи земельного участка от 17.11.2008. Указанное письмо получено землепользователем 14.11.2008 (т. 1 л. д. 26).

Срок договора аренды определен с
18.11.2008 по 18.11.2011 (т. 1 л. д. 31).

В нарушение статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.11.2008, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ земельные участки относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из пункта 2 статьи 26 Земельного
кодекса Российской Федерации следует, что государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем один год.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Используя данный способ защиты, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать факт совершения сделки в надлежащей форме и уклонения одной из сторон от ее регистрации.

Апелляционный суд обоснованно включил в предмет доказывания по настоящему спору установление наличия обязанности по государственной регистрации у конкретной стороны договора (арендатор или арендодатель) и факта уклонения от исполнения такой обязанности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Апелляционным судом принято во внимание, что на запрос регистрационной службы от 15.07.2009 о предоставлении договора на регистрацию комитет сообщил, что проект
договора аренды отозван комитетом, второй подлинный экземпляр договора регистрационной службе не предоставлен (сообщение об отказе в государственной регистрации от 28.08. 2009, т. 1 л. д. 44 - 46).

Оценку постановлению от 25.06.2009 N 2240 мэра г. Волгодонска об отмене ранее принятого постановления главы администрации г. Волгодонска от 17.03.2008 N 457 “О предоставлении в аренду Тарариной М.И. земельного участка под строительство магазина промышленных товаров по адресу: г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10 в“ апелляционный суд дал в связи с тем, что данный ненормативный акт предоставлен в дело в качестве доказательства обоснованности уклонения заинтересованного лица от государственной регистрации договора аренды земельного участка (статья 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В суде установлено, что форма договора аренды земельного участка соблюдена, а отсутствие акта приема-передачи, по содержанию которого стороны не пришли к соглашению, не свидетельствует о пороках формы сделки.

Из материалов дела видно, что ранее с предпринимателем был заключен договор от 01.04.2005 N 490 аренды этого же земельного участка, переданного арендатору по акту приема передачи от 01.04.2005. В кадастровом паспорте земельного участка указано о его обременении правами арендатора Тарариной М.И. (т.1, л. д. 10 - 13). Из предоставленной в дело переписки сторон не следует, что участок возвращен арендодателю.

Комитет в судебных заседаниях пояснил, что фактическое состояние земельного участка на момент подписания договора аренды от 18.11.2008 обусловлено его использованием предпринимателем Тарариной М.И. в период с 01.04.2005.

Акт о возврате земельного участка после истечения срока договора аренды от 01.04.2005 в дело не предоставлен, поэтому суд кассационной инстанции не может принять во внимание довод заявителя жалобы о том, что земельный участок не находится
в пользовании арендатора.

При рассмотрении спора суд установил, что воля предпринимателя Тарариной М.И. направлена на сохранение аренды земельного участка, предоставленного для строительства магазина, и на регистрацию договора аренды, который предприниматель считает действующим.

В порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ арендатора от договора аренды и от использования земельного участка не заявлен. В порядке, установленном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписанный сторонами договор аренды не расторгнут. При таких обстоятельствах условия договора аренды земель участка от 18.11.2008 сохраняют силу и обязательны для сторон.

Споры относительно состояния земельного участка подлежат рассмотрению в общем порядке в случае предъявления исковых требований предпринимателя об устранении препятствий в использовании предмета аренды либо иска комитета о прекращении аренды по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованного судебного акта суд кассационной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А53-19310/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н.ПЛОТНИКОВА

Судьи

В.Е.ЕПИФАНОВ

Л.А.ТРИФОНОВА