Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу N А15-1334/2009 Процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде. Суды первой и апелляционной инстанций не полностью исследовали вопрос о соблюдении администрацией досудебного урегулирования спора. Дело направлено на новое рассмотрение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 января 2010 г. по делу N А15-1334/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Аваряскина В.В. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования “Сельсовет “Коркмаскалинский“ - Яхьяев Г.А. (доверенность от 13.01.2010), Муталимов М.Г. (удостоверение от 25.03.2007), в отсутствие в судебном заседании ответчиков: Ф.И.О. Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Ф.И.О. на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.08.2009
(судья Гасанов Э.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2009 (судьи Белов Д.А., Сулейманов З.М., Фриев А.Л.) по делу N А15-1334/2009, установил следующее.

Администрация муниципального образования “Сельсовет “Коркмаскалинский“ (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Ф.И.О. (далее - предприниматель) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан (далее - управление) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.12.1997 площадью 15 га, освобождении предпринимателем земельного участка, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан произвести погашение регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды предпринимателя на земельный участок по договору от 15.12.1997 (уточненные требования).

Решением от 28.08.2009 исковые требования удовлетворены в части расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и обязания предпринимателя освободить его. Администрация обязана возвратить предпринимателю арендную плату в сумме 13826 рублей, уплаченную по приходным кассовым ордерам от 29.12.2007 N 418, от 08.10.2008 N 27. В части исковых требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.11.2009 решение суда в части возложения на администрацию обязанности возвратить Апавгаджиеву И.М. арендную плату в сумме 13826 рублей отменено, в остальной части решение суда оставлено без изменения. Судебные акты мотивированы тем, что вследствие существенного нарушения арендатором условий договора (не проведение работ по рекультивации земельного участка), договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить и направить дело
на новое рассмотрение. В обоснование жалобы указано на то, что судом первой инстанции не рассмотрено ходатайство истца о прекращении производства по делу. Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. арбитражный суд первой инстанции не выяснил указанные обстоятельства, необходимые для разрешения спора.

В судебном заседании представители администрации возражали против доводов жалобы.

Апавгаджиевым И.М. и его представителем - Кадиевым Р.А. заявлено ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с болезнью Апавгаджиева И.М. и участием представителя в рассмотрении другого дела.

Обсудив поступившее ходатайство, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что оно подлежит отклонению.

В силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция рассматривает дело по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Правила, установленные процессуальным законом только для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в кассационной инстанции, если в настоящей главе не предусмотрено иное.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Таким образом, процессуальный закон, закрепляя пределы рассмотрения дела в кассационной
инстанции, не предоставил последней полномочия по изучению и оценке новых доказательств, т.е. тех, которые не были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Кроме того, что в соответствии со статьей 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу в срок, не превышающий месяца со дня поступления кассационной жалобы вместе с делом в арбитражный суд кассационной инстанции, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, считает, что судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения главы администрации муниципального образования “Сельсовет “Коркмаскалинский“ от 15.12.1997 N 40 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, площадью 15 га, расположенного на территории отработанного гравийного карьера в районе пос. Тюбе, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Срок действия договора - 49 лет.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, повышать плодородие почв, в том числе производить рекультивационные работы и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке в результате своей деятельности.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения требований, определенных п.п. 3 и 4 договора по соглашению сторон.

В результате обследования земельного участка отделом экономики, финансов, по управлению имуществом и землеустройству администрации муниципального образования “Сельсовет “Коркмаскалинский“ установлено, что рекультивация земельного участка не проведена, что не позволяет использовать его в целях сельскохозяйственного
производства.

Ссылаясь на существенное нарушение арендатором (предприниматель) условий договора администрация обратилась в суд.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п.п. 6 п. 1 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном
нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной“ указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций не полно исследовали вопрос о соблюдении администрацией досудебного урегулирования спора. В материалах дела имеются предупреждение о необходимости исполнения условий договора (срок исполнения установлен до 18.03.2009) и извещение о расторжении договора аренды земельного участка, которые датируются одним и тем же числом - 24.02.2009 года, что является нарушением вышеуказанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.

Кроме того, при оценке предупреждения суды не обсудили вопрос о том, является ли указанный в нем срок (22 календарных дня) разумным применительно к возможности арендатора устранить нарушения, выявленные арендодателем.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендодателем требования о расторжении договора после 18.03.2009 (установленного срока на устранение нарушений), а также доказательства направления и получения предпринимателем
предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления ему извещения от 20.10.2008 (л.д. 41) о расторжении договора аренды земельного участка.

Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами первой и апелляционной инстанций сделан неправильный вывод о том, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора.

При таких обстоятельствах, судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с неправильным применением норм материального и процессуального права, в связи с чем согласно частям 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу ограниченности ее полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует устранить допущенные нарушения, рассмотреть вопрос о квалификации существенных условий договора аренды земельного участка, определить момент заключения договора аренды и соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора по заявленным основаниям для расторжения договора.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

в удовлетворении ходатайства Ф.И.О. об отложении рассмотрения кассационной жалобы отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.08.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А15-1334/2009 в части расторжения договора аренды земельного участка и обязания Ф.И.О. освободить (возвратить) земельный участок отменить,
дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В.САДОВНИКОВ

Судьи

В.В.АВАРЯСКИН

И.П.НАЗАРЕНКО