Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-14330/2009 К собственнику объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности переходят права аренды соответствующей части земельного участка, что свидетельствует о правомерности взыскания с ответчика неосновательного обогащения за использование участка без внесения арендных платежей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2010 г. по делу N А03-14330/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Тамашакина С.Н.

судей Бушмелевой Л.В., Есикова А.Н.

при участии представителей сторон:

от истца: не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика: Шафигуллина Л.А. - представителя общества с ограниченной ответственностью Агрофирма “Маяк“ по доверенности от 28.10.2009,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирма “Маяк“ на решение от 16.03.2010 (судья Кириллова Т.Г.) Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 09.06.2010 (судьи Зубарева Л.Ф., Калиниченко Н.К., Мухина И.Н.) Седьмого арбитражного
апелляционного суда по делу N А03-14330/2009.

Другие лица, участвующие в деле: открытое акционерное общество “Племрыбхоз “Зеркальный“, администрация Павловского сельского совета.

Суд

установил:

администрация Павловского района Алтайского края обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма “Маяк“ (далее - ООО Агрофирма “Маяк“) о взыскании 287 037 рублей 58 копеек неосновательного обогащения за период с 10.11.2006 по 31.12.2009, полученного в связи с использованием земельного участка площадью 2 314 кв. м с кадастровым номером 22:31:020011:0029, расположенного по адресу: Алтайский край, Павловский район, с. Павловск, ул. Зеркальная, 22 б.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество “Племрыбхоз “Зеркальный“ (далее - ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“), администрация Павловского сельского совета.

Решением от 16.03.2010 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 09.06.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены полностью.

В кассационной жалобе ООО Агрофирма “Маяк“ просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края в ином составе.

Заявитель считает выводы арбитражного суда о том, что ответчик, к которому перешло право собственности на объект недвижимости в виде гаража в 2005 году, использует земельный участок под данным объектом недвижимости без правовых оснований и без внесения арендной платы, противоречат доказательствам, приобщенным к материалам дела.

По его мнению, истец своим незаконным бездействием, расцениваемым как отказ и уклонение от заключения договоров аренды, создает условия, в силу которых ответчику причиняется имущественный вред в виде необоснованного взыскания данной суммы долга.

ООО Агрофирма “Маяк“ не согласно с
выводами арбитражного и апелляционного судов о ничтожности дополнительного соглашения от 17.01.2006 к договору аренды земельного участка от 06.09.2005.

Заявитель полагает, что при отсутствии первичной документации от истца (счетов на оплату, договора на аренду земельного участка и т.п.), и предоставленной в установленном порядке для ответчика, у последнего отсутствуют правовые основания для перечисления сумм арендной платы в пользу истца, так как данные перечисления не подтверждаются необходимыми документами, позволяющими совершать такие финансовые операции.

Представитель ООО Агрофирма “Маяк“ в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда, и направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что земельный участок площадью 2 314 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Павловский район, с. Павловск, ул. Зеркальная, 22 б, по договору от 24.11.2004 N 78 был передан в аренду ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“.

Между администрацией Павловского сельсовета Алтайского края и ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“ 06.09.2005 был заключен новый договор аренды данного земельного участка сроком действия до 16.01.2006.

С 19.10.2005 право собственности на здание гаража, общей площадью 776, 9 кв. м, расположенного на данном земельном участке перешло к ООО Агрофирма “Маяк“.

По дополнительному соглашению от 17.01.2006 администрация Павловского сельсовета Алтайского края и ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“ продлили срок действия договора аренды земельного участка до 17.12.2006.

В связи с тем, что собственником объекта недвижимого имущества - гаража, общей площадью 776, 9 кв. м, расположенного по
адресу: Алтайский край, Павловский район, с. Павловск, ул. Зеркальная, 22 б с 19.10.2005 является ООО Агрофирма “Маяк“, администрация Павловского района Алтайского края обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что при отсутствии заключенного между сторонами договора аренды ответчик должен оплатить неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере 287 037 рублей 58 копеек за период с 10.11.2006 по 31.12.2009. Расчет суммы неосновательного обогащения произведен исходя из утвержденных ставок арендной платы за землю. Суд посчитал, что договор аренды от 06.09.2005 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (16.01.2006), дополнительное соглашение к договору от 17.01.2006 признал ничтожным, поскольку с момента регистрации перехода права собственности ответчика на здание гаража, ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“ выбыло из правоотношений, связанных с использованием спорного земельного участка, и не могло заключать соглашения о продлении его срока действия.

Апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходил из того, что ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды и обязан вносить арендные платежи на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права
собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом
собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, правомерно посчитав договор аренды от 06.09.2005 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в отношении ответчика, поскольку ответчик приобрел право собственности на объект недвижимости в период действия договора аренды от 06.09.2005, заключенного между ОАО “Племрыбхоз “Зеркальный“ и администрацией Павловского сельского совета, правильно указав на ничтожность дополнительного соглашения к договору аренды от 17.01.2006, с учетом перехода права арендодателя на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с изменением полномочий по распоряжению спорным земельным участком к администрации Павловского района Алтайского края, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о возникшем в связи с использованием земельного участка на основании договора аренды обязательстве ответчика по внесению в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендной платы в размере 287 037 рублей 58 копеек.

Апелляционным судом обоснованно указано на неправильную квалификацию арбитражным судом сложившихся между сторонами правоотношений, которая
не привела к принятию неправильного решения.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных судами.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.03.2010 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 09.06.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-14330/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирма “Маяк“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н.ТАМАШАКИН

Судьи

Л.В.БУШМЕЛЕВА

А.Н.ЕСИКОВ