Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А45-20773/2009 Предусмотренное договором аренды одностороннее изменение арендной платы путем направления арендатору письменного уведомления не требует заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июля 2010 г. по делу N А45-20773/2009

резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 года

постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2010 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего В.А. Лошкомоевой

судей Н.А. Алексеевой, О.С. Коробейниковой

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на решение от 19.02.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-20773/2009 по иску федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования “Новосибирский монтажный техникум“ к обществу с ограниченной ответственностью “Димитровское“, при участии третьего лица -
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области и по иску общества с ограниченной ответственностью “Димитровское“ к федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования “Новосибирский монтажный техникум“, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области,

установил:

федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования “Новосибирский монтажный техникум“ (далее - техникум) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Димитровское“ (далее - ООО “Димитровское“) о взыскании 1 814 205 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 01.08.2009 по договору аренды нежилых помещений от 19.05.2005 N 281оу (дело N А45-20773/2009).

ООО “Димитровское“ обратилось с самостоятельным иском о признании недействительным в силу ничтожности изменения в договор аренды от 19.05.2005 N 281оу, оформленное Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - агентство) уведомлением от 31.07.2008 N СА-6701/08 (дело N А45-27208/2008).

Определением от 01.12.2009 дело N А45-27208/2008 объединено в одно производство с делом N А45-20773/2009.

Решением от 19.02.2010 (судья А.В. Половникова), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.05.2010 (судьи В.В. Кресс, Л.Е. Лобанова, И.И. Терехина), с ООО “Димитровское“ в пользу техникума взыскано 92 204 рубля 74 копейки основного долга, в остальной части иска отказано.

В удовлетворении искового требования ООО “Димитровское“ отказано.

С решением от 19.02.2010 и постановлением от 04.05.2010 не согласилось агентство, в кассационной жалобе просит их отменить частично, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований техникума в полном объеме. ООО “Димитровское“ в удовлетворении иска отказать.

Заявитель считает, что судами неправильно истолкована статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из данной нормы
права следует, что регистрации подлежат изменения, внесенные в договор, которые оформлены соглашением сторон. Уведомительный порядок изменения арендной платы предусмотрен договором. Одностороннее изменение арендной платы по договору (уведомление) не относится к вещным правам, подлежащим государственной регистрации в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае не подлежит применению статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям сторон не подлежит применению пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, поскольку в данном случае договор изменен в одностороннем порядке, а не по соглашению сторон.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, между техникумом (арендодатель) и ООО “Димитровское“ (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 19.05.2005 N 281оу, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения площадью 391,8 квадратных метра, расположенные на первом этаже здания (строения) по адресу: город Новосибирск, проспект Дмитрова, 15, для использования под помещения общественного питания.

Срок действия договора установлен сторонами с 15.05.2005 по 15.05.2010.

По акту приема-передачи от 15.05.2005 арендатор принял у арендодателя нежилые помещения.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчетного месяца. В одностороннем порядке арендная плата изменяется агентством не чаще одного раза в
год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае агентство направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения

Уведомлением от 31.07.2008 N САП-6701/08 условие договора о размере арендной платы изменено агентством в одностороннем порядке на основании пункта 3.3 договора от 19.05.2005 N 281оу. С 15.08.2008 ставка арендной платы установлена в размере 10 164 рублей 55 копеек за 1 квадратный метр в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 рубля 50 копеек).

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, увеличенной уведомлением агентства от 31.07.2008 N САП-6701/08, поскольку оно не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации). В связи с этим увеличение размера арендной платы признано необоснованным. При этом судами взыскано 92 204 рубля 74 копейки арендной платы, которая изменена односторонним уведомлением от 14.12.2006.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Руководствуясь договором (пункт 3.3), агентство уведомило ООО “Димитровское“ о новом размере арендной платы, установленной за пользование арендованным помещением.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его
государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по аренде, Закону о регистрации.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение норм материального права является основанием для отмены принятых судебных актов.

Суд кассационной инстанции считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, поскольку дополнительного исследования доказательств не требуется, принять новый судебный акт о взыскании с ООО “Димитровское“ 1 814 205 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист надлежит выдать суду первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 19.02.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 04.05.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-20773/2009 отменить.

Принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Димитровское“ в пользу федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования “Новосибирский монтажный техникум“ 1 814 205 рублей 80 копеек задолженности.

Исполнительный лист выдать суду первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.А.ЛОШКОМОЕВА

Судьи

Н.А.АЛЕКСЕЕВА

О.С.КОРОБЕЙНИКОВА