Решения и определения судов

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2010 по делу N А64-1061/2010 По делу об изменении редакции пунктов договора на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью.

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 сентября 2010 г. по делу N А64-1061/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2010 года

Полный текст постановления изготовлен 08.09.2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Поротикова А.И.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от ТУ Росимущества в Тамбовской области: Крылова О.С., представитель по доверенности N 11 от 24.02.2010 г., паспорт;

от ООО “Ресторан “Европа“: Ладехина О.А., директор, приказ N 2-Л от 28.10.1997 г., паспорт; Атина Т.А., представитель по доверенности N 1 от 21.10.2009 г., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Ресторан “Европа“ на решение Арбитражного суда Тамбовской области
от 25.06.2010 года по делу N А64-1061/2010 (судья Соловьева О.В.) по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области к обществу с ограниченной ответственностью “Ресторан “Европа“ об изменении договора,

установил:

Территориальное Управление государственным имуществом в Тамбовской области обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к обществу с ограниченной ответственностью “Ресторан “Европа“ с иском об изменении договора аренды от 01.09.1997 года N 109. Истец просил принять пункт 3.1 в следующей редакции:

“3.1 Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату с 01.01.2010 года в размере 1 661 083,8 руб. в год без учета НДС согласно расчету, являющегося приложением N 1 к настоящему соглашению. Ежемесячную арендную плату в размере 138 423,65 руб. без учета НДС. Размер устанавливается в валюте Российской Федерации - в рублях“;

пункт 3.3 в следующей редакции:

“3.3 Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца по следующим реквизитам: УФК по Тамбовской области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области), ИНН 682901001, БИК 046850001 в ГРКЦ ГУ Банка России по Тамбовской области, р/счет 40101810000000010005, КБК 16711109041010000120, ОКАТО 68401000000“;

дополнить пункт 5 п. п. 5.4 в следующей редакции:

“5.4 В одностороннем порядке договор аренды расторгается арендодателем в случае несоблюдения Арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасности федерального недвижимого имущества“.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.06.2010 года исковые требования были удовлетворены частично. Судом были приняты новая редакция пунктов 3.1 и 3.3 и отказано в дополнении условий договора пунктом 5.4 в редакции истца.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом в части принятия новой редакции пункта 3.1 договора, ООО “Ресторан “Европа“ обратилось с апелляционной жалобой,
в которой просило решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.06.2010 года в указанной части отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель ООО “Ресторан “Европа“ поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.

Представитель ТУ Росимущества в Тамбовской области не возражал против пересмотра решения Арбитражного суда Тамбовской области от 25.06.2010 года только в обжалуемой части, просил оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Принимая решение, суд первой инстанции оценивал совокупность представленных по делу доказательств отдельно и в их взаимной связи по своему внутреннему убеждению в соответствии с применимыми нормами права (ст. 71 АПК РФ). Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, комитетом по управлению федеральным имуществом по Тамбовской области (арендодатель), балансодержателем и ТОО кафе “Лель“ (арендатор) 01.09.1997 года заключен договор на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью N 209, по условиям которого комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 285,2 кв. м в здании, расположенном по ул. Советской, 108 г. Тамбова для использования под кафе.

Арендуемое здание, расположенное по адресу: ул. Советская, 108 г. Тамбова является памятником - “градостроительный комплекс - женская гимназия и сиротский дом, состоящий из объектов исторического и культурного наследия федерального значения “Здание женской
гимназии, кон.18 нач. 19 в.в.“ и “Здание сиротского дома, кон.18 нач. 19 в.в.“.

Решением исполкома Тамбовского областного Совета народных депутатов от 05.12.1979 года N 513 “О принятии на государственную охрану памятников истории и архитектуры“ градостроительный комплекс - женская гимназия и сиротский дом, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Советская, 108, поставлен на государственный учет памятников архитектуры как памятник местного значения.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 20.02.1995 года N 176 указанный объект включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения как памятник архитектуры и строительства федерального значения.

Балансодержателем являлся Тамбовский областной Институт повышения квалификации работников образования. Дополнительным соглашением N 5 от 19.01.1999 года в связи с решением Комитета по управлению имуществом области N 68-р от 06.10.1997 года и акта приема-передачи здания, расположенного по ул. Советской, 108 г. Тамбова, “балансодержателем“ является государственное учреждение Инспекция охраны историко-культурного наследия Тамбовской области.

Постановлением главы администрации Тамбовской области от 22.03.2004 года N 191 за ГУ инспекция охраны историко-культурного наследия Тамбовской области утвержден перечень объектов культурного наследия. В данный перечень объект градостроительный комплекс - женская гимназия и сиротский дом, расположенный по адресу г. Тамбов, ул. Советская, 108, в части здания, которого располагается ООО “Ресторан “Европа“, не включен.

Впоследствии ГУ инспекция охраны историко-культурного наследия Тамбовской области переименована в ТОГУК “Центр по сохранению историко-культурного наследия Тамбовской области“.

Приказом директора ТОГУК “Центр по сохранению историко-культурного наследия Тамбовской области“ от 24.11.2009 года N 14 объект (здание, расположенное по адресу г. Тамбов, ул. Советская, 108) снят с баланса и, впоследствие, включен в реестр федерального имущества с присвоением ему N П2468000000.

В соответствии с постановлением
администрации Ленинского района г. Тамбова N 605 от 27.10.1997 года товарищество с ограниченной ответственностью кафе “Лель“ согласно учредительных документов перерегистрировано в общество с ограниченной ответственностью “Ресторан “Европа“.

27.11.2009 года истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение N 9 от 26.11.2009 года к договору N 209 от 01.09.1997 года о внесении изменений в пункт 1.1 в части уточнения занимаемой обществом площади помещения, а также о внесении изменений в пункт 3.1 договора в части установления с 01.01.2010 года арендной платы в сумме 138 423,65 руб. в месяц и изменении реквизитов для перечисления арендных платежей.

17.12.2009 года данное дополнительное соглашение было возвращено с протоколом разногласий, в котором арендатор согласился лишь с уточнением площади помещения.

15.01.2009 года ТУФА УГИ в Тамбовской области в адрес директора ООО “Ресторан “Европа“ был направлен протокол согласования к протоколу разногласий, в котором изложены изменения первоначальной редакции.

Ответчик протокол согласования не подписал.

18.01.2010 года истцом, во исполнение пункта 5 приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.12.2009 года N 371 “ О внесении изменений в приказ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 14.12.2009 года N 337 “О проведении проверок использования имущества, находящегося в федеральной собственности“, было направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение N 10 от 18.01.2010 года. Данным соглашением предлагалось дополнить пункт 5 договора на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью от 01.09.1997 года N 209 подпунктом 5.4, согласно которому, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае несоблюдения арендатором установленных законодательством Российской Федерации требований к безопасной эксплуатации федерального недвижимого имущества.

Данное дополнительное соглашение
было получено ответчиком и 09.02.2010 года возвращено истцу без подписи.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (определения), арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения (определения) только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В связи с отсутствием возражений судебная коллегия оценивала выводы суда первой инстанции лишь относительно новой редакции пункта 3.1 договора и соответствующей части государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1.2 договора N 209 от 01.09.1997 года, срок аренды первоначально был установлен с 01.01.1997 года по 31.12.2000 года.

Арендная плата устанавливалась в размере 528 053 руб. в месяц (без НДС) и в размере 1 320 132 руб. с 01.04.1997 года.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.11.1997 года стороны внесли изменения в договор в части наименования арендатора (ООО ресторан “Европа“ вместо ТОО кафе “Лель“) и размера арендной платы, установив ее с 01.11.1997 года в размере 2 475 316 руб.

Дополнительным соглашением N 3 от 20.02.1998 года в договор внесены изменения в части площади арендуемого помещения, которая стала составлять с 16.05.1997 года 408,5 кв. м, в том числе основная площадь - 124,5 кв. м, вспомогательная 146,1 кв. м, подвал 137,9 кв. м. Арендная плата была предусмотрена в размере 1 605 руб. в месяц с 16.05.1997 года и 3 009,45 руб. с 01.11.1997 года.

Дополнительным соглашением N 4 от 01.10.1998 года стороны установили, что с 01.10.1998 года арендная плата составляет 6 577 руб. 54 коп.
в месяц.

Дополнительным соглашением N 6 от 27.01.1999 года стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды, срок аренды продлили до 31.12.2046 года.

Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись от 14.12.2009 года N 68-68-01/116/2009-461.

При разрешении данного дела решение судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие данное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иного правового акта, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3.5 вышеуказанного договора стороны предусмотрели, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон настоящего договора в случаях изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 5.1 договора N 209 от 01.09.1997 года вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы, а, следовательно, право требовать внесения изменений в случае наступления обстоятельств, подпадающих под условия пункта 3.5 договора.

В обоснование необходимости изменения договора истец ссылался на существенное изменение обстоятельств, из которых “арендодатель“ исходил при заключении договора, выразившееся в изменении цен, тарифов
и отмены распоряжения Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 года N 396-р, на основании которого производился расчет арендной платы по договору, и не достижение сторонами соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами.

В соответствии с частью 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора
не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Причем пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Учитывая то обстоятельство, что арендная плата в соответствии с условиями действующего дополнительного соглашения от 01.09.1998 года N 209 составляла 6 577 руб. 54 коп. (без НДС) в месяц за пользование помещением общей площадью 362,2 кв. м и принимая во внимание данные отчета об оценке рыночно обоснованной величины годовой арендной платы спорного имущества, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что исполнение договора без изменения настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменения спорного условия договора о размере арендной платы соответствует, таким образом, условиям договора и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя апелляционной жалобы относительно неправильного применения Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ не может быть признан состоятельным, так как судом были приняты во внимание положения закона и данные оценки не в качестве императивных требований, а с целью оценки существенности изменения действительной стоимости аренды спорного помещения.

Согласно отчета N 24-09 от 18.09.2009 года (по состоянию на 21.08.2009 года) независимого оценщика стоимость одного квадратного метра помещения, расположенного по ул. Советской, 108 г. Тамбова составляет на первом
этаже 5 214 руб., подвал - 3 451 руб.

Приказом Минэкономразвития России N 497 от 30.11.2009 года было отменено распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 года N 396-р, на основании которого ранее производился расчет арендной платы по договорам аренды зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью от 01.09.1997 года N 209.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Исходя из изложенного, данные отчета были приняты судом как соответствующие требованиям действующего законодательства.

Судебная коллегия также не согласилась с доводом апелляционной жалобы о необходимости учета затрат на ремонт помещения, произведенные арендатором при проведении оценки рыночно обоснованной величины годовой арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 2.3.3 договора аренды N 209 от 01.09.1997 года, арендатор принял на себя обязанность своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений.

Согласно условиям дополнительного соглашения N 7 от 14.07.2000 года к договору N 209 от 01.09.1997 года, затраты по капитальному ремонту в 1997-1998 годах в сумме 690 005 руб. были зачтены ООО “Ресторан “Европа“ в счет арендной платы за период с 1997 года по 30.11.2006 года. Соглашение сторонами исполнено и никем не оспорено. Таким образом, ответчику были возмещены средства, затраченные на содержание объекта культурного наследия, в связи с чем, он необоснованно претендует на предоставление льготы в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 25.06.2002 года N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации“.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что, рассматривая спор в обжалуемой части, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. При этом нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.06.2010 года по делу N А64-1061/2010 в части внесения изменения в редакцию пункта 3.1 договора N 209 от 01.09.1997 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Л.М.МОКРОУСОВА

Судьи

А.И.ПОРОТИКОВ

И.Б.СУХОВА