Решения и определения судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу N А68-3122/10 По делу о взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 сентября 2010 г. по делу N А68-3122/10

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,

судей Байрамовой Н.Ю.,

Мордасова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Мариной О.Д.,

с участием в судебном заседании:

от истца:

от ответчика (заявителя):

Старостиной И.С. (доверенность б/н от 02.08.2010);

Чередниченко С.Ю. (доверенность б/н от 07.06.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-3680/2010) общества с ограниченной ответственностью “Успех“, г. Суворов Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года по делу N А68-3122/10 (судья Большаков В.М.), принятое по
иску Администрации муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской области, к обществу с ограниченной ответственностью “Успех“, г. Суворов Тульской области, о взыскании 178 918 рублей 22 копеек,

установил:

Администрация муниципального образования Суворовский район обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Успех“ (далее - ООО “Успех“) о взыскании 178 918 рублей 22 копеек, в том числе 133 094 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате, 1 888 рублей 77 копеек пени, 43 934 рублей 80 копеек штрафа (л.д. 3 - 4).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года с ООО “Успех“ в пользу Администрации муниципального образования Суворовский район взысканы 18 329 рублей 35 копеек долга, 107 рублей 34 копеек пени, а всего - 18 436 рублей 69 копеек и в доход федерального бюджета 656 рублей 15 копеек. В остальной части иска отказано (л.д. 108 - 111).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, неправильное толкование закона, ООО “Успех“ обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года отменить и в удовлетворении иска полностью отказать (л.д. 113 - 115).

Ссылаясь на статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.1998 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, заявитель жалобы указывает, что после передачи истцом недвижимого
имущества арендодателю в счет исполнения заключенного договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности Администрация муниципального образования Суворовский район не вправе им распоряжаться.

Отмечает, что судом первой инстанции оставлен без внимания имеющийся в материалах дела акт приема-передачи имущества по договору купли-продажи, подписанный сторонами 03.09.2009, по которому Администрацией муниципального образования Суворовский район передано ООО “Успех“ арендуемое имущество.

Заявитель обращает внимание на статьи 10, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, на часть 3 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и поясняет, что право арендатора выкупить имущество было нарушено собственником - Администрацией муниципального образования Суворовский район, так как цена выкупаемого имущества была завышена в два раза относительно ее рыночной стоимости, что нашло отражение в решении Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-11862/09.

Указывает на то, что действиями Администрации муниципального образования Суворовский район ответчик был поставлен в такое положение, что не смог реализовать указанное право, предусмотренное Федеральным законом “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Отмечает, что предполагаемый долг возник в результате нарушения закона и вызван недобросовестными действиями истца, поскольку уклонение от заключения договора купли-продажи вызвало задержку государственной регистрации перехода права собственности на арендованное недвижимое имущество.

Считает, что начисление арендной платы с момента уклонения от заключения договора купли-продажи необоснованно,
поскольку основано на злоупотреблении правом и направлено на причинение финансового ущерба новому владельцу, что следует из принципа применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенного в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 127 от 25.11.2008.

Администрация муниципального образования Суворовский район направила в суд апелляционной инстанции письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором не согласилась с ее доводами. Указала, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба - не подлежит удовлетворению (л.д. 128 - 130).

В обоснование своей позиции сослалась на положения статей 209, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отметила, что ответчик не представил доказательств внесения арендной платы в размере и сроки, установленные договором.

Руководствуясь положениями статьями 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратила внимание на то, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество.

Пояснила, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие уклонение истца от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи или обращения ответчика в регистрирующий орган по данной сделке.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал их в полном объеме, считая решение Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года по делу N А68-3122/10 незаконным, необоснованным, просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований полностью.

Представитель ответчика пояснил, что 30 сентября 2009 года договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества N 7/09 от 03.09.2009 года был подписан с учетом протокола разногласий, урегулирование которых передано на
рассмотрение Арбитражного суда Тульской области.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26 февраля 2010 года, вступившим в законную силу, по делу N А68-11862/2009 о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 в части утверждения цены продажи спорного недвижимого муниципального имущества и урегулирования разногласий по договору купли-продажи от 30.09.2009 года указанного помещения исковые требования ООО “Успех“ удовлетворены.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы не поддержал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции от 09 июля 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО “Успех“ - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения Арбитражного суда Тульской области в силу следующего.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями договора N 162/2 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, заключенного 01.06.2009 Администрацией муниципального образования Суворовский район (Арендодатель) и ООО “Успех“ (Арендатор) на срок по 30.05.2010, ответчику по акту приема-передачи переданы в аренду нежилые помещения площадью 132,6 кв. м, находящееся по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, являющиеся муниципальной собственностью муниципального образования Суворовский район (л.д. 21 - 25).

Согласно пункту 4.2 договора Арендатор обязан в срок до
20-го числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями в течение истекшего месяца путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на расчетный счет Арендодателя.

На основании пункта 2.4.9 договора Арендатор обязан ежемесячно, не позднее 25 числа оплачиваемого месяца, представлять копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы и налога на добавленную стоимость.

В силу пункта 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты Арендатором платежей за пользование муниципальным недвижимым имуществом в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за неисполнение пункта 4.2 договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы в бюджет муниципального образования.

С 21.11.2009 арендная плата не была внесена Арендатором в установленные сроки, в связи с чем общая сумма задолженности по арендной плате составила 133 094 рубля 64 копейки (л.д. 5).

Администрация муниципального образования Суворовский район 19.02.2010 направила в адрес ООО “Успех“ претензию N 406 о необходимости внесения арендной платы за пользование муниципальным имуществом (л.д. 27), которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (л.д. 3 - 4).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, пришел к выводам о том, что ответчик не представил доказательства внесения арендной платы в размере и сроки, установленные разделом 4
договора аренды и приложением N 2 к нему, и не отрицает, что арендная плата в марте 2010 года им не вносилась, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по арендной плате на 23.03.2010 в размере 18 329 рублей 35 копеек и пеней за просрочку ее внесения, начисленных согласно пункту 5.3 договора в размере 107 рублей 34 копеек, являются обоснованными.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности в сумме 133 094 рублей 65 копеек, начисленной исходя из ставки арендной платы 43 934 рубля 80 копеек в месяц, удовлетворению не подлежит, поскольку приложение N 4 к договору аренды не подписано Арендатором и противоречит части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“. Требование о взыскании штрафа в сумме 43 934 рублей 80 копеек также удовлетворению не подлежит, поскольку оно противоречит вытекающему из смысла главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу недопустимости двойной ответственности за одно и то же правонарушение.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, до тех пор право собственности сохраняется за продавцом. Следовательно, арендная плата должна уплачиваться до тех пор, пока право собственности на арендуемое имущество не будет зарегистрировано за арендатором.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов
Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года не подлежит изменению или отмене, а апелляционная жалоба ООО “Успех“ - удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку доказательства внесения ответчиком арендной платы в размере и сроки, установленные разделом 4 договора аренды N 162/2 от 01.06.2009, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не были представлены, вывод суда первой инстанции об обоснованности требования истца о взыскании задолженности по арендной плате на 23.03.2010 в размере 18 329 рублей 35 копеек и пеней за просрочку ее внесения, начисленных в соответствии с пунктом 5.3 договора, в размере 107 рублей 34 копеек судом апелляционной инстанции признается правомерным.

Суд апелляционной инстанции также согласен с
выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности в сумме 133 094 рублей 65 копеек, начисленной исходя из ставки арендной платы 43 934 рубля 80 копеек в месяц, и штрафа в сумме 43 934 рублей 80 копеек, поскольку они не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: главе 25 Гражданского кодекса Российской, части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что после передачи истцом имущества Арендодателю в счет исполнения заключенного договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности Администрация муниципального образования Суворовский район не вправе им распоряжаться, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание ввиду следующего.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, переход права собственности по договору N 7-09 купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 не прошел государственную регистрацию.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе
распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, Администрация муниципального образования Суворовский район утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, следовательно, право требовать плату за его использование, с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое недвижимое имущество к новому собственнику.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что государственная регистрация была задержана по вине истца, судом апелляционной инстанции признается необоснованным, поскольку доказательства этого, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены. Договор купли-продажи недвижимого имущества N 7-09 от 03.09.2009, с учетом редакции, установленной решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11862/2009, не подписан сторонами.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы о неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального права, неправильном толковании закона при принятии обжалуемого решения суда первой инстанции признаются необоснованными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года и отклоняет доводы апелляционной жалобы ООО “Успех“.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого законного и обоснованного судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя - ООО “Успех“.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 09 июля 2010 года по делу N А68-3122/10 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Успех“, г. Суворов Тульской области, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.В.РЫЖОВА

Судьи

Н.Ю.БАЙРАМОВА

Е.В.МОРДАСОВ