Решения и определения судов

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу N А68-12539/09 По делу о признании недействительными решения собрания представителей муниципального образования в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения, и постановления органа местного самоуправления в части цены приватизируемого имущества, понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества.

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 июля 2010 г. по делу N А68-12539/09

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2428/10) администрации муниципального образования Суворовский район

на решение Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010

по делу N А68-12539/09 (судья Рыжикова Н.А.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к администрации муниципального образования Суворовский район, Собранию представителей муниципального образования Суворовский район,

третьи лица: закрытое акционерное общество “Р.О.С. Эксперт Маркетинг“,

общество с ограниченной ответственностью “Федбел“,

о признании недействительными
решения от 28.08.2009 N 6-81 в части утверждения цены продажи арендуемого помещения в размере 2 436 644 руб. и п. 1 постановления от 01.09.2009 и N 901 в части цены приватизируемого имущества и урегулирования разногласий по договору купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - Данилов Ю.И., доверенность от 09.11.2009;

от ответчиков: администрации муниципального образования Суворовский район - Беленикина Е.Н., консультант отдела правовой работы администрации, доверенность от 17.02.2010;

Собрания представителей муниципального образования Суворовский район - Беленикина Е.Н., консультант отдела правовой работы администрации, доверенность от 17.02.2010;

от третьих лиц: закрытого акционерного общества “Р.О.С. Эксперт Маркетинг“ - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

общества с ограниченной ответственностью “Федбел“ - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель Ф.И.О. (далее - ИП Ильичева Т.М., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район (далее - администрация, ответчик), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 “Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества“ в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, магазин “Канцелярский мир“ (ИП Ильичева Т.М.) в размере 2 436 644 руб. и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 “О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права“ в части цены приватизируемого имущества, и понуждении администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу:
Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 4/09 от 03.09.2009, предоставленного администрацией в следующей редакции:

- пункт 1.1: “продавец продает нежилые помещения площадью 82,4 кв. м (комнаты N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 181 402 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 180 213 руб. 86 коп.“;

- пункт 2.1: “покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 001 188 руб. 14 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 16 686 руб. 47 коп.“;

- пункт 2.2: “первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж“;

- пункт 2.3: “на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества“;

- пункт 2.4: “проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный
период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О x ПП x Ст) / ДГ x 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период, дней,

Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга“

- пункт 2.5: “оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу“;

- дополнить договор пунктом 2.6: “налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации“;

- дополнить договор пунктом 2.7: “надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя“;

- статью 9 “адреса и подписи сторон“ назвать “адреса, банковские реквизиты и подписи сторон“ и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010 заявленные требования удовлетворены в части понуждения администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора N 4/09 от 03.09.2009, предоставленного администрацией в следующей редакции:

- пункт 1.1: “продавец продает нежилые помещения площадью 82,4 кв. м (комнаты N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического
паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 181 402 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 180 213 руб. 86 коп.“;

- пункт 2.1: “покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 001 188 руб. 14 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 16 686 руб. 47 коп.“;

- пункт 2.2: “первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж“;

- пункт 2.3: “на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества“;

- пункт 2.4: “проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О x ПП x Ст) / ДГ x 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период, дней,

Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ
в %,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга“

- пункт 2.5: “оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу“;

- дополнить договор пунктом 2.6: “налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации“;

- дополнить договор пунктом 2.7: “надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя“;

- статью 9 “адреса и подписи сторон“ назвать “адреса, банковские реквизиты и подписи сторон“ и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.

Производство по делу в части требования о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 “Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества“ в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, магазин “Канцелярский мир“ (ИП Ильичева Т.М.) в размере 2 436 644 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 “О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права“ в части цены приватизируемого имущества прекращено.

Не согласившись с принятым решением в части удовлетворенных требований заявителя, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.

Учитывая, что стороны не заявили возражений, суд апелляционной инстанции, на основании ч. 5 ст.
268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверяет законность и обоснованность решения в пределах, определяемых апелляционной жалобой.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле.

Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей третьих лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителей заявителя, ответчиков, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для изменения либо отмены судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 30.09.2001, 12.07.2006 между администрацией и предпринимателем заключены договоры N 149/1 и N 91/2 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений, площадью 88,55 кв. м (комнаты N 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11.

07.12.2006 между администрацией и ИП Ильичевой Т.М. заключен договор N 103/2 аренды недвижимого имущества, а именно: нежилых помещений, площадью 88,55 кв. м (комнаты N 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, со сроком действия до 31.12.2009.

Предприниматель 18.06.2009 направила в адрес администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрацией заключен с ЗАО
“Р.О.С. Эксперт Маркетинг“ договор на оказание услуг по оценке помещений.

Указанной организаций была произведена оценка арендуемых предпринимателем помещений, расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11 (магазин “Канцелярский мир“), по ее результатам был составлен отчет N 356, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 82,4 кв. м составила 2 436 644 руб.

На основании указанного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 “Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества“, пунктом 1 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемых ИП Ильичевой Т.М. помещений площадью 82,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, в размере 2 436 644 руб.

Выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие ИП Ильичевой Т.М. критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“.

01.09.2009 главой администрации принято постановление N 901 “О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права“.

Согласно названному постановлению цена продажи арендуемых ИП Ильичевой Т.М. нежилых помещений общей площадью 82,4 кв. м (комнаты N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, составила 2 436 644 руб.

Во исполнение указанного постановления 04.09.2009 администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора
купли-продажи от 03.09.2009 N 4/09.

В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора продавец (администрация) передает в собственность покупателя (ИП Ильичевой Т.М.) нежилые помещения общей площадью 82,4 кв. м (комнаты N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 436 644 руб.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (N 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52), и комнат, указанных в проекте договора-купли продажи (N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (88,5 кв. м) и по договору купли-продажи (82,4 кв. м) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

ИП Ильичева Т.М., не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещений, заключила с ООО “Федбел“ договор от 11.09.2009 N О-29-2-2009 на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО “Федбел“ от 25.09.2009 N О-29-2-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 82,4 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, составила 953 000 руб. без учета НДС.

30.09.2009 ИП Ильичева Т.М. направила в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 4/09 с протоколом разногласий и отчет ООО “Федбел“ об оценке рыночной стоимости имущества.

В протоколе разногласий Ильичева Т.М. предложила администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:

- п. 1.1. договора: продавец
продает нежилое помещение площадью 82,4 кв. м (комнаты 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11 в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 124 540 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 171 540 руб. 00 коп.;

- п. 2.1. договора: покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму - 953 000 руб. 00 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 15 883 руб. 34 коп.;

- п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

- п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых;

- п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр = (О x ПП x 3,58) / ДГ x 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

- п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

- п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

- п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

Статью 9 “адреса и подписи сторон“ назвать “адреса, банковские реквизиты и подписи сторон“ и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.

В письме от 13.10.2009 N 2320, направленном в адрес предпринимателя, администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Ильичевой Т.М. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора, она утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 “Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества“ в оспариваемой заявителем части; постановлением от 15.12.2009 N 1317 отменено постановление главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 “О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права“.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 4/09 на условиях протокола разногласий, а также решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 “Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества“ в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, магазин “Канцелярский мир“ (ИП Ильичева Т.М.) в размере 2 436 644 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 “О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права“ в части цены приватизируемого имущества являются незаконными, ИП Ильичева Т.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования предпринимателя в обжалуемой части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 30.09.2001 N 149/1 и от 12.07.2006 N 91/2 ИП Ильичева Т.М. непрерывно более двух лет арендует спорные помещения.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (N 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52), и комнат, указанных в проекте договора-купли продажи (N 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (88,5 кв. м) и по договору купли-продажи (82,4 кв. м) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на спорные помещения.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

В материалы дела представлен договор аренды спорных нежилых помещений от 07.12.2006 N 103/2, заключенный между администрацией и ИП Ильичевой Т.М., со сроком действия до 31.12.2009.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 07.12.2006 N 103/2 недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, заключенный между администрацией и предпринимателем, не зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, указанный договор аренды спорных помещений является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации. В свою очередь, незаключенный договор не порождает правовых последствий.

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В силу ст. 432 ГК РФ только заключенный договор порождает для сторон правовые последствия.

Как установлено судом, между предпринимателем и администрацией заключен договор аренды спорных нежилых помещений от 12.07.2006 N 91/2, срок действия которого согласно п. 8.1 - до 31.12.2006.

По истечении срока действия названного договора аренды ИП Ильичева Т.М. продолжала пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, в рассматриваемом случае указанный договор аренды на основании ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 N 134, при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Таким образом, поскольку договор аренды от 07.12.2006 является незаключенным, предприниматель Ильичева Т.М. на момент принятия решения о приватизации спорного имущества являлась арендатором этого имущества на основании действующего договора аренды от 12.07.2006.

Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у предпринимателя задолженности по арендной плате не имеется.

Указанное ответчиками не оспаривалось.

Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.

Факт соответствия предпринимателя всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.

Данный факт ответчиками также не оспаривался.

Таким образом, ИП Ильичева Т.М. и арендуемое ею имущество соответствует всем критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“.

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“. Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоче“ный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из смысла ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судом, в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос по цене выкупаемого имущества.

Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.

В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО Фирма “Оценщик“ Ф.И.О.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет N 356 (часть 9) об определении рыночной стоимости нежилых помещений магазина “Канцелярский мир“, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11, общей площадью 82,4 кв. м, выполненный оценщиком ЗАО “Р.О.С. Эксперт маркетинг“ 18.08.2009, требованиям законодательства в области оценочной деятельности?

- является ли рыночная стоимость объекта оценки, определенная данным отчетом, достоверной?

- если рыночная стоимость объекта оценки, определенная данным отчетом, не является достоверной, какова действительная рыночная стоимость объекта оценки?

Согласно экспертному заключению эксперта Шогина В.А. от 16.02.2010 N 4:

1. погрешности отчета, выразившиеся в отсутствии точного описания объектов оценки, выбора и обоснования расчетов и поправок, применяемых в рамках использованных оценщиком подходов к оценке, являются основанием для вывода о том, что отчет N 356 (часть 9) не соответствует законодательству в области оценочной деятельности и не может быть признан документом доказательственного значения.

2. итоговая стоимость, указанная в отчете N 356 (часть 9), не достоверна.

3. в результате анализа рынка и проведенных расчетов наиболее вероятная рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 82,4 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Тульская, д. 11 по состоянию на 20.07.2009 составляет 1 181 402 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы ЗАО Фирма “Оценщик“ от 16.02.2010 N 4, в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.

Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателю предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Таким образом, положения статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.

При этом ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Этому также корреспондирует п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Таким образом, по заявлению арендатора администрация обязана была заключить с ним договор купли-продажи арендуемого имущества.

Ссылка апеллянта на то, что отчет ООО “Федбел“, сделанный по заказу предпринимателя, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, является несостоятельной ввиду следующего.

В обоснование указанного довода администрация ссылается на то, что отчет ООО “Федбел“ изготовлен по заказу арендатора, не являющегося собственником спорного имущества, экспертизу всех видов отчетов в силу ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности имеет право проводить только экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Между тем ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.

Как установлено пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.

При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.

Кроме того, ст. 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.

Доводу жалобы о том, что договор аренды от 07.12.2006 N 103/2 является заключенным, была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, с которой суд апелляционной инстанции соглашается.

Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010 по делу N А68-12539/09 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н.СТАХАНОВА

Судьи

Н.А.ПОЛЫНКИНА

Г.Д.ИГНАШИНА