Решения и определения судов

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу N А58-7297/2009 По делу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 ноября 2010 г. по делу N А58-7297/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Клепиковой М.А., Стрелкова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании иск Окружной администрации города Якутска к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о взыскании 2 937 630,95 руб.

установил:

14.11.2006 Департамент имущественных отношений мэрии города Якутска и индивидуальный предприниматель Слепцова А.В. заключили договор аренды земли N 62 на срок с 14.11.2006 по 01.05.2008. Данный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

По акту приема-передачи истец
передал ответчице в пользование под торговый павильон земельный участок из земель поселений под кадастровым номером 14:36:103013:0198, находящийся по адресу: город Якутск, ул. Жорницкого, квартал 145, общей площадью 865 кв. м, в том числе под торговый павильон 255,5 кв. м (код целевого назначения участка 5.3) и благоустройство территории 609,5 кв. м (код целевого назначения участка 12.1).

Поскольку ответчица, пользуясь земельным участком в период с 2006 по 2009 год, не производила оплату за пользование, истец, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 307, 309, 330, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Жорницкого, квартал 145, за 2006, 2007 и 2008 годы в размере 1 451 118,57 руб. и договорной неустойки в размере 1 486 512,38 руб. за период с 16.04.2006 по 20.08.2009, всего 2 937 630,95 руб.

2.06.2010 истец уточнил размер исковых требований, просил взыскать с ответчицы 1 708 774,83 руб., в том числе 1 047 039,61 руб. задолженности по арендной плате, 661 735,22 руб. Данное заявление судом разрешено не было, уточнение не принято, но в его принятии истцу не отказано.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) истец Департамент имущественных отношений окружной администрации города Якутска заменен на Окружную администрацию города Якутска. С индивидуального предпринимателя Слепцовой А.В. в доход бюджета городского округа “Город Якутск“ взыскано 713 631,68 руб. основного долга и 80 000 руб. пени; в доход государственного бюджета Республики Саха (Якутия) - 178 407,92 руб. основного долга и 20 000 руб.
пени; в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 16 420 руб. В удовлетворении остальной части иска Окружной администрации города Якутска отказано.

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель Слепцова А.В. обратилась в Четвертый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку судом при рассмотрении дела нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Свою позицию ответчица обосновывает тем, что суд не принял во внимание акт выбора участка и доказательства предоставления земли для строительства, а именно, акт проверки соблюдения земельного законодательства от 5.04.2009; не учел пункт 3.1.2 договоров аренды N 62 и N 382, указывающих на то, что у арендатора есть право на строительство на арендуемом участке.

Кроме того, как утверждает ответчица, суд исказил ее требования в части изменения указанной в договоре N 62 площади торгового павильона с 255,5 кв. м до 156,4 кв. м и площади благоустройства с 609,5 на 708,6; не принял во внимание письмо ФГУП “Ростехинвентаризация“. По мнению ответчицы, судом первой инстанции неправомерно не было применено законодательство, устанавливающее ограничение арендной платы в 2% от кадастровой стоимости 2007 и 2009; не рассмотрены договор переуступки и соглашение от 2.02.2005, как доказательство единства договоров N 62 и N 382, не приняты доказательства уплаты на сумму 265 541,18 руб.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2010 года суд перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции принято уточнение размера исковых требований о взыскании с ответчицы 1 708 774,83 руб., в том числе 1 047 039,61 руб.
задолженности по арендной плате, 661 735,22 руб. пени.

Истцу предложено представить пояснения по вопросу о зачете в счет арендной платы 155 000 руб., уплаченных ответчицей по квитанциям от 23.03.2007, от 23.04.2007 и платежными поручениями N 96 от 16.05.2007, N 114 от 14.08.2007 и N 121 от 31.10.2007; подробный расчет основного долга и неустойки.

Требования суда апелляционной инстанции истцом исполнены не были. Судебное заседание откладывалось, истцу вновь было предложено уточнить исковые требования и представить расчет цены иска с учетом уточнений.

Во исполнение требований суда истец представил уточнения исковых требований от 29.11.2010, согласно которым размер основного долга составляет 1 047 039,61 руб., а с учетом платежей ответчицы в сумме 155 000 руб. - 892 039,61 руб. Размер пени составляет 643 618,40 руб. При этом расчет цены иска истцом по-прежнему не представлен.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточнение истцом размера исковых требований. В окончательном варианте суд рассматривает по существу требования о взыскании с ответчицы в пользу истца основного долга в сумме 892 039,61 руб. и неустойки в сумме 643 618,40 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее: 19.07.2005 был заключен договор аренды земельного участка под кадастровым номером 14:36:103013:0198 (то есть спорным) между Департаментом
имущественных отношений окружной администрации города Якутска и индивидуальным предпринимателем Хачатряном Н.М. на срок до 01.05.2008 (т. 1 л.д. 91 - 94).

В материалах дела имеется письмо индивидуального предпринимателя Хачатряна Н.М. на имя руководителя Департамента имущественных отношений окружной администрации города Якутска, которым Хачатрян уведомляет арендодателя о своем намерении переуступить права арендатора спорного участка ответчице (т. 1 л.д. 107). Данный документ не датирован, отметок о получении его Департаментом имущественных отношений окружной администрации города Якутска не имеет.

23.06.2006 между индивидуальным предпринимателем Хачатряном Н.М. и ответчицей подписан договор о перенайме (уступке права аренды) спорного участка (т. 1 л.д. 108 - 109). Истец (собственник имущества, арендодатель) стороной этого договора не является. Соответственно, никаких обязательств перед ответчицей у истца из данного договора не возникло.

Тем не менее, 14.11.2006 заместитель главы городского округа “Якутск“ издает распоряжение N 4264зр о предоставлении ответчице спорного земельного участка для размещения на нем торгового павильона (т. 1 л.д. 19). В тот же день стороны заключают договор аренды земельного участка N 62 на срок до 01.05.2008 (т. 1 л.д. 15 - 18) и подписывают акт приема-передачи арендованного имущества (т. 2 л.д. 10). Участок предоставлен ответчице для размещения торгового павильона. Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

В дальнейшем никаких изменений в договор ни в части способа исчисления арендной платы, ни в части площади земельного участка, ни в части цели использования имущества стороны не вносили.

Утверждения ответчицы о том, что площадь фактически занимаемого ею земельного участка не соответствует площади, указанной в договоре аренды, со ссылкой на письмо ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ по Республики Саха (Якутия) N 537/08 от
17.10.2008 (т. 1 л.д. 139), суд оценивает критически. Во-первых, письмо не скреплено печатью ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ по Республики Саха (Якутия). Во-вторых, данное письмо, в любом случае, не имеет для сторон юридически обязывающего значения. В-третьих, как отмечено выше, в прошедший государственную регистрацию договор аренды земельного участка стороны в установленном порядке изменений не вносили.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу: в спорный период ответчица пользовалась земельным участком общей площадью 865 кв. м, в том числе 255,5 кв. м - под торговым павильоном, 609,5 кв. м - благоустройство территории (т. 1 л.д. 15, т. 2 л.д. 10).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 12404/09 от 02.02.2010, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг
от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Учитывая изложенное, размер арендной платы в данном случае следует исчислять с учетом постановлений главы городского округа “Якутск“ N 19 от 22.03.2006 (на 2006 год), N 1 от 09.01.2007 (на 2007 - 2008 годы), решения Якутской городской думы N РЯГД-15-3 от 25.02.2009.

При этом доводы ответчицы о том, что при расчете арендной платы истец неправильно применил повышающий коэффициент, так как, по мнению ответчицы, земельный участок предоставлен ей под капитальное строительство, суд оценивает критически. Согласно условиям договора аренды N 62 земельный участок был представлен ответчицы для размещения торгового павильона, то есть для осуществления торговой деятельности. Как отмечено выше, никаких изменений в указанный договор стороны в установленном порядке не вносили. Следовательно, соответствующий повышающий коэффициент истцом применен при расчете размера арендной платы правомерно.

Тот факт, что в 2005 году истец намеревался выделить земельный участок под строительство индивидуальному предпринимателю Хачатряну (т. 1 л.д. 99), при рассмотрении настоящего спора юридического значения не имеет, так как правоотношения между истцом и ответчицей возникли исключительно из договора аренды N 62 и не имеют никакого отношения к правоотношениям между истцом и Хачатряном.

В 2006 году ответчица пользовалась спорным земельным участком в течение 47 дней (с 14.11.2006 по 31.12.2006). Годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв. м) составляет согласно постановлению главы городского округа “Якутск“ N 19 от 22.03.2006 с учетом поправочного коэффициента 222 009,06 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв. м) - 74 340,71 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2006 год: 28 587,47 руб. + 9572,64 руб.,
всего 38 160,11 руб.

В 2007 - 2008 годах годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв. м) составляет согласно постановлению главы городского округа “Якутск“ N 1 от 09.01.2007 с учетом поправочного коэффициента 318 266,13 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв. м) - 107,70 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2007 - 2008 годы: 636 532,26 руб. + 215,40 руб., всего 636 747,66 руб.

В 2009 году спорный период составляет 39 дней (с 01.01.2009 по 08.02.2009), как указано в уточнении исковых требований от 02.06.2010, принятых судом апелляционной инстанции (т. 3 л.д. 4). В последующем истец период пользования ответчицей спорным имуществом не уточнял. Годовая ставка арендной платы за земельный участок под торговым павильоном (255,5 кв. м) составляет согласно решению Якутской городской думы N РЯГД-15-3 от 25.02.2009 с учетом поправочного коэффициента 236 471,99 руб.; под благоустройством территории (609,5 кв. м) - 5413,71 руб. Соответственно, размер арендной платы за 2009 год: 236 471,99 руб. + 5413,71 руб., всего 241 885,70 руб.

Таким образом, исходя из размера арендной платы, площади участка и периода пользования имуществом, ответчица в силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязана уплатить истцу 916 793,47 руб. (38 160,11 руб. за 2006 год + 636 747,66 руб. за 2007 - 2008 годы + 241 885,70 руб. за 2009 год = 916 793,47 руб.).

Материалами дела объективно подтверждается и истцом признается факт уплаты ответчицей 155 000 руб. (т. 2 л.д. 43 - 47). Следовательно, размер задолженности ответчицы за период с 14.11.2006 по 08.02.2009 составляет 761 793,47 руб. Данная сумма
подлежит взысканию с последней в пользу истца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора N 62 и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие наличия просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчица обязана уплатить истцу неустойку в размере 0,7%, но не от размера задолженности, а от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку размер основного долга истец определил неправильно, неверным является и представленный им расчет неустойки. Правильный расчет неустойки выглядит следующим образом: в соответствии с постановлениями главы городского округа “Якутск“ N 19 от 22.03.2006 (на 2006 год), N 1 от 9.01.2007 (на 2007 - 2008 годы), решением Якутской городской думы N РЯГД-15-3 от 25.02.2009 ответчица была обязана вносить арендные платежи два раза в год: 15 апреля и 15 октября.

За 2006 год и первую половину 2007 года ответчица была обязана уплатить 197 347,03 руб. в срок до 15.04.2007. Фактически она уплатила 15 000 руб. (т. 2 л.д. 43). Соответственно, задолженность в период с 15.04.2007 по 15.10.2007 составляла 182 347,03 руб.

В срок до 15.10.2007 ответчица обязана была уплатить 159 186,92 руб. Фактически она уплатила 80 000 руб. (т. 2 л.д. 44 - 46). Общая задолженность в период с 15.10.2007 по 15.04.2008 составила 261 533,95 руб. (182 347,03 + 159 186,92 - 80 000).

В срок до 15.04.2008 ответчица обязана была уплатить 159 186,92 руб. Фактически она уплатила 60 000 руб. (т. 2 л.д. 47). Общая задолженность в период с 15.04.2008 по 15.10.2008 составила 360 720,87 руб. (261 533,95 + 159 186,92 - 60 000).

В срок до 15.10.2008 ответчица обязана была уплатить 159 186,92
руб. Фактически платежи места не имели. Общая задолженность в период с 15.10.2008 по 15.10.2008 составила 519 906,87 руб. (360 720,87 + 159 186,92).

За 39 дней 2009 года ответчица обязана уплатить 241 885,70 руб. Фактически платежи места не имели. Общая задолженность за весь спорный период (с 14.11.2006 по 08.02.2009) составляет 761 793,47 руб.

Таким образом, просрочка внесения ответчицей арендной платы возникла 16.04.2007 (срок первого платежа по договору N 62) и длится до настоящего времени. Истец требует взыскания неустойки за период до 08.02.2010 (т. 2 л.д. 3). С 16.04.2007 по 31.12.2009 имеют место 2 года 8 месяцев и 15 дней, то есть 975 дней. Месячный размер арендной платы в 2007 - 2008 годах составлял 26 531,15 руб. Следовательно, размер неустойки в соответствии с положениями пункта 5.2 договора N 62 составляет 181 075,10 руб. (26 531,15 руб. x 0,7% x 975 дней = 181 075,10 руб.).

С 01.01.2009 по 08.02.2009 имеют место 1 месяц и 8 дней, то есть 38 дней. Месячный размер арендной платы в 2009 году составлял 186 065,92 руб. Следовательно, размер неустойки в соответствии с положениями пункта 5.2 договора N 62 составляет 181 075,10 руб. (186 065,92 руб. x 0,7% x 38 дней = 49 493,53 руб.).

Итого, общий размер неустойки за период с 16.04.2007 по 08.02.2009 составляет 230 568,63 руб. Принимая во внимание размер основного долга, длительное отсутствие платежей со стороны ответчицы и значительный общий период существования задолженности, суд апелляционной инстанции не находит в данном случае оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, требование о взыскании с ответчицы неустойки подлежит удовлетворению в указанном выше размере.

Поскольку стороной договора аренды N 62 и истцом по делу является истец, Республика Саха (Якутия) в деле не участвовала и никаких требований к ответчице не предъявляла, суд апелляционной инстанции взыскивает весь основной долг и неустойку в пользу истца. Взаиморасчеты между городским округом “Якутск“ и Республикой Саха (Якутия), урегулированные Законом Республики Саха (Якутия) “О бюджетном устройстве и бюджетном процессе в Республике Саха (Якутия)“, в части распределения доход от спорного земельного участка могут быть разрешены указанными лицами в рамках межбюджетных отношений, которые выходят за пределы компетенции арбитражного суда.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчицу возлагается обязанность уплатить в федеральный бюджет 65% госпошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, то есть, исходя из уточненной в апелляционной инстанции цены иска, 12 465,89 руб.

Кроме того, истец обязан возместить ответчице 35% расходов по уплате госпошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы, то есть 700 руб. Данную сумму суд считает возможным зачесть путем снижения подлежащего взысканию основного долга до 761 093,47 руб.

Руководствуясь статьей 268, частью 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республике Саха (Якутия) от 9 июня 2010 года по делу N А58-7297/2009 отменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу Окружной администрации города Якутска 761 093 рубля 47 копеек основного долга, 230 568 рублей 63 копейки неустойки, всего 991 662 рубля 10 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 12 465 рублей 89 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

О.А.КУКЛИН

Судьи:

М.А.КЛЕПИКОВА

А.В.СТРЕЛКОВ