Решения и определения судов

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу N А58-4493/2009 По делу о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате.

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 марта 2010 г. по делу N А58-4493/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей С.И. Юдина, И.Ю. Григорьевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу Муниципального унитарного предприятия “Чолбон“ на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 ноября 2009 года по делу N А58-4493/2009 по иску Муниципального унитарного предприятия “Чолбон“ к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и взыскании 69 200
рублей (суд первой инстанции: Г.И. Лисица);

при участии в судебном заседании:

от истца МУП “Чолбон“: не явился, извещен;

от ответчика ИП Шустовского С.В.: не явился, извещен;

установил:

Муниципальное унитарное предприятие “Чолбон“ (далее - МУП “Чолбон“, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковыми требованиями, увеличенными в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Шустовский С.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды торговой площади нежилого помещения N 14 от 01 февраля 2009 года, возложении обязанности освободить занимаемую торговую площадь нежилого помещения по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, 1 этаж, - и взыскании задолженности в сумме 69 200 рублей, в том числе 60 000 рублей - по арендной плате за май, июнь, июль 2009 года, 9 200 рублей - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.05.2009 г. по 31.07.2009 г.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 ноября 2009 года иск в части расторжения договора аренды оставлен без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С МУП “Чолбон“ в доход бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 732 рублей. Как следует из судебного акта, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужил вывод суда о несоблюдении досудебного порядка расторжения договора и отсутствие у истца правомочий по распоряжению спорным нежилым помещением. Суд руководствовался статьями 8, 452, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 2, 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Истец, не
согласившись с решением суда, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения суда, принятии нового судебного акта и удовлетворении заявленных требований, указывает на то, что суд нарушил нормы материального и процессуального права,

Истец полагает, что доказательством его прав как законного владельца торговой площади нежилого помещения по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, 1 этаж,- являются пункт 2.3 Положения о порядке составления и утверждения перечня объектов государственной собственности Республики Саха (Якутия), передаваемых в муниципальную собственность, утвержденного Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) N 29 от 30 января 2003 года; Постановление Правительства Республики Саха (Якутия) N 179 от 27 марта 2003 года “О безвозмездной передаче объектов государственной собственности Республики Саха (Якутия) в муниципальную собственность муниципальному образованию “Город Якутск“, которым безвозмездно переданы Муниципальному образованию “Город Якутск“: государственное унитарное предприятие “Магазин N 4 “Продтовары“ по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, д. 1, - у которой на праве хозяйственного ведения находилось здание - нежилое помещение площадью 754,6 кв. м по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1; государственное унитарное предприятие “Якутскгорконтракт“ по адресу: г. Якутск, ул. Жорницкого, д. 7; муниципальное унитарное предприятие “Магазин N 5“ по адресу: г. Якутск, ул. Хабарова, д. 1; Договор от 30 мая 2003 года о безвозмездной передаче государственных унитарных предприятий и государственных учреждений Республики Саха (Якутия) в муниципальную собственность муниципального образования “Город Якутск“, в том числе ГУП “Магазин N 4 “Продтовары“, ГУП “Якутскгорконтракт“, и МУП “Магазин N 5“, которые были затем преобразованы в муниципальные унитарные предприятия, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним 27 декабря 2004 года; Распоряжение Мэрии г. Якутска МО “Город Якутск“ от 23 декабря 2004 года N 256-н о создании Муниципального унитарного предприятия “Чолбон“

путем слияния ГУП “Магазин N 4 “Продтовары“, МУП “Магазин N 5“ и ГУП “Якутскгорконтракт“; Распоряжение ДИО Мэрии г. Якутска от 24 мая 2005 года N 97-р о закреплении за МУП “Чолбон“ на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества - здания общей площадью 754,6 кв. м на 1-м этаже по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - и акт приема-передачи названного имущества от 26 мая 2005 года.

Полагает, что право на расторжение договора и соблюдение досудебной процедуры его расторжения подтверждается разрешением ДИО Мэрии г. Якутска от 11 мая 2005 года N 2030; пунктом 5.2 договора от 01 февраля 2009 года N 14; договором субаренды спорной торговой площади между ответчиком и ГУП “Комдрагмет“; двумя предупреждениями (предложениями) от 18 мая 2009 года о расторжении договора от 01 февраля 2009 года N 14 о субаренде торговой площади.

Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь частью 1 и пунктом 3 части 2 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы безосновательными в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец МУП “Чолбон“ (арендодатель) и ответчик ИП Шустовский С.В.
(арендатор) 01 февраля 2009 года подписали договор N 14 субаренды торговой площади, по которому истец обязался предоставить в субаренду ответчику за плату торговую площадь по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - в размере 7,0 кв. м под розничную продажу DVD, CD дисками на срок с 01.02.2009 г. по 31.12.2009 г. Арендная плата в месяц установлена в размере 20 000 рублей, которую ответчик обязан уплачивать истцу до 10 числа каждого месяца через центральную кассу магазина приходным ордером. Акт передачи недвижимого имущества или иной документ о передаче, составление которого предусмотрено статьей 655 ГК РФ, истец суду не представил.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор является недействительным в силу своей ничтожности на основании статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предусмотрено, что предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Здание назначением нежилое общей площадью 754,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - состоящее из магазина - лит. А, кладовой - лит. Г1, Г2, гаража - лит. Г3, склада - лит. Г4, Г5, является муниципальной собственностью города Якутска, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 27.12.2004 года за N 14-01/36-13/2004-3681 (свидетельство о государственной регистрации права серии 14-АА N 232309).

Приказом N 256-п от 23.12.2004 года Департамента имущественных отношений мэрии города Якутска были
реорганизованы путем слияния ГУП “Магазин N 4 “Продтовары“, МУП “Магазин N 5“ и ГУП “Якутскгорконтракт“ в МУП “Чолбон“, которое зарегистрировано в ЕГРЮЛ 18 марта 2005 года за основным государственным регистрационным номером 1051402057684.

Распоряжением Департамента имущественных отношений Мэрии г. Якутска от 24 мая 2005 года N 97-р было закреплено за МУП “Чолбон“ на праве хозяйственного ведения и передано по акту приема-передачи N 1 от 24 мая 2005 года недвижимое имущество по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - здание магазина, склад шлакоблочный Г2, склад холодный каменный Г1, склад железный Г4. В распоряжении указано, что право хозяйственного ведения на недвижимое муниципальное имущество возникает у МУП “Чолбон“ с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Статьей 131 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу статьи 4 этого же Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Доказательства государственной регистрации за МУП “Чолбон“ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права хозяйственного ведения на недвижимое имущество по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - истец не представил, и тем самым не доказал, что на момент подписания договора N 14 от 01 февраля 2009 года субаренды торговой площади с ответчиком даже при наличии согласия Департамента имущественных отношений Мэрии г. Якутска от 11.05.2005 г. N 2030 обладал правомочиями по передаче в аренду ИП Шустовскому С.В. спорной торговой площади.

Таким образом, истец не мог выступать арендодателем недвижимого имущества по договору N 14 от 01 февраля 2009 года субаренды торговой площади. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой, а в силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Договор N 14 от 01 февраля 2009 года субаренды торговой площади как недействительная сделка не является основанием для возникновения у ответчика обязательств по внесению истцу арендной платы и пени за просрочку ее внесения, а у истца права на досрочное расторжение договора.

Не обладая в отношении спорного недвижимого имущества правом хозяйственного ведения, истец не вправе предъявлять ИП Шустовскому
С.В. требование об освобождении этого имущества на основании статьи 305 ГК РФ.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части отказа в возложении на ответчика обязанности освободить торговую площадь по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 1, - и взыскания 69 200 рублей соответствует нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и отмене не подлежит.

Правильным является также вывод суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения иска в части требования о расторжении договора субаренды. В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных названной статьей или договором аренды, только после направления арендодателю письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Представленное истцом предупреждение N 02 от 18 мая 2009 года с требованием погасить задолженность по аренде в сумме 20 000 рублей и предупреждением о расторжении договора в случае ее непогашения, вручено не ответчику, а иному лицу - Малоновой Т.Г., доказательства, что она уполномочена предпринимателем на получение адресованной ему корреспонденции, истец не представил.

Таким образом, материалами дела не подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, что в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ влечет оставление искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25 ноября 2009 года по делу N А58-4493/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев
с даты принятия.

Председательствующий судья

Н.В.КЛОЧКОВА

Судьи

С.И.ЮДИН

И.Ю.ГРИГОРЬЕВА