Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-5571/2010 по делу N А24-1196/2010 Соглашение об изменении размера арендной платы, установленного договором аренды недвижимого имущества, зарегистрированным в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2010 г. N Ф03-5571/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: О.Г.Красковской

Судей: Е.К.Яшкиной, Г.А.Камалиевой

при участии

от истца: Калиниченко А.В. - представитель по доверенности от 06.09.2010 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение от 06.05.2010

по делу N А24-1196/2010

Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ж.А.Стриж

По иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к обществу с ограниченной ответственностью “Согжойторг“

третье лицо: индивидуальный предприниматель Кужим С.А.

о взыскании 1 388 748 руб. и расторжении договора аренды от 02.09.2004

Индивидуальный предприниматель Ф.И.О. обратилась в Арбитражный суд
Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Согжойторг“ о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.12.2009 по 30.04.2010 в сумме 1 735 915 руб. и о расторжении договора аренды нежилых помещений N 1-3; 9-13; 16-48 от 02.09.2004, заключенного между ОАО “Согжой“ и ответчиком, в части помещений за N 1, 2а, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, принадлежащих истцу (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Кужим С.А.

Решением от 06.05.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном суде дело не рассматривалось.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Коваленкова Л.А. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей правовой позиции заявитель указал на неправильное применение судом норм материального права, а также на вынесение обжалуемого судебного акта без учета разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ (пункты 28, 29, 30). По существу доводы жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о необходимости государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы. Кроме того, ссылаясь на условия договора аренды (пункт 3.1), предприниматель заявила о своем праве на одностороннее увеличение размера арендной платы. Отказ арендатора от уплаты арендных платежей в увеличенном размере влечет для предпринимателя убытки и является нарушением условий договора аренды, что, по мнению заявителя, в соответствии со статьями
450, 451 ГК РФ является основанием для его расторжения.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Согжойторг“, возражая относительно ее доводов, просило оставить решение без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал в полном объеме, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, участия в судебном заседании кассационной инстанции не принимали.

Проверив законность состоявшегося судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены не установил.

Как следует из материалов дела, 02.09.2004 между ОАО “Согжой“ (арендодатель) и ООО “Согжойторг“ (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1-3; 9-13; 16-48 в здании Торгового центра, в соответствии с которым арендатор принял в аренду указанные нежилые помещения в здании Торгового центра, расположенного по адресу: г.Елизово, ул.Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв.м, основной 958,9 кв.м, сроком до 25.05.2019.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 28.03.2005 N 41-01/02-2/2004-1993.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 02.09.2004 общая сумма арендной платы составляет 130 000 руб. в месяц с учетом НДС, исходя из стоимости 1 кв.м 600 руб. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей, связанных с недвижимым имуществом, или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг.

22.05.2007 между ОАО “Согжой“ и индивидуальными предпринимателями Коваленковой Л.А., Кужим С.А. заключен договор купли-продажи вышеназванных нежилых помещений в здании Торгового центра, согласно которому данное имущество перешло предпринимателям в общую долевую собственность.

Вступившим в законную силу решением от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008 прекращена общая долевая собственность индивидуальных предпринимателей Коваленковой Л.А. и Кужим
С.А. на нежилые помещения первого этажа NN 1-5, 9, 12-21, 23-32, 35-40. Выделена в натуре доля в общем имуществе ИП Коваленковой Л.А. в виде нежилых помещений первого этажа NN 1, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв.м, всего площадью 658,5 кв.м. Нежилые помещения первого этажа NN 8, 10, 11, 22, 33, 34 площадью 90,6 кв.м оставлены в общей долевой собственности индивидуальных предпринимателей Коваленковой Л.А. и Кужим С.А.

Право собственности ИП Коваленковой Л.А. на нежилые помещения первого этажа NN 1, 2а, 3, 4, 5, 9, 12-21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 658,5 кв.м зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством от 02.10.2009 N 41-41-02/009/2009-741.

Реализуя свое право на увеличение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 3.1 договора аренды от 02.09.2004, ИП Коваленкова Л.А. письмом от 19.10.2009 уведомила арендатора об увеличении с 01.12.2009 размера арендной платы до 406 895 руб. в месяц (с учетом НДС) за пользование принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений. Одновременно предприниматель Коваленкова Л.А. направила арендатору для подписания проект соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Уклонение ООО “Согжойторг“ от подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды от 02.09.2004, от уплаты арендных платежей в увеличенном размере за период с 01.12.2009 по 30.04.2010 в сумме 1 735 915 руб., а также от расторжения договора аренды в добровольном порядке во исполнение направляемых ИП Коваленковой Л.А. в адрес ответчика требований и уведомления послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая требование истца в части
взыскания арендных платежей в сумме 1 735 915 руб., суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества от 02.09.2004 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.

Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации соглашения об изменении договора относительно размера арендной платы влечет признание данных изменений незаключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки (статья 433 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на взыскание арендной платы в размере, отличающемся от согласованного контрагентами в пункте 3.1
договора аренды от 02.09.2004.

Доводы ИП Коваленковой Л.А. об отсутствии необходимости в государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы, а также о наличии у истца права на одностороннее увеличение размера арендной платы подлежат отклонению судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании заявителем вышеназванных норм гражданского законодательства.

Проверяя обоснованность требования ИП Коваленковой Л.А. о расторжении договора аренды от 02.09.2004, арбитражный суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, не установил существенных нарушений условий договора аренды от 02.09.2004 со стороны ответчика.

Исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что суд не установил правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы в увеличенном размере, неполучение которой расценено истцом как убытки, иных доказательств, подтверждающих наличие у истца ущерба, который лишал бы его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, в материалы дела не представлено, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 02.09.2004.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, сделаны с правильным применением норм гражданского законодательства (статьи 450, 451, 452, 609 ГК РФ) на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Поскольку неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено, основания для отмены решения и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 104, 286 - 289
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

решение от 06.05.2010 по делу N А24-1196/2010 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г.Красковская

Судьи

Е.К.Яшкина

Г.А.Камалиева