Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.08.2010 N Ф03-5473/2010 по делу N А73-3024н/100(14698/2009) Из буквального толкования части 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ не следует, что согласие банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества должно быть выражено непосредственно в договоре залога.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2010 г. N Ф03-5473/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2010 г. Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: Л.Б.Шариповой, О.П.Дружиной

при участии

от Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО): Н.В.Ивашина, начальник сектора правового обеспечения, доверенность от 06.04.2010 N 11-11/157; А.С.Губарь, старший инспектор, доверенность от 23.07.2010 N 11-11/468

от общества с ограниченной ответственностью “Построй ДВ“: Т.М.Курбатская, представитель, доверенность б/н от 14.01.2010

от внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания “Мыс“ Михайловского Анатолия Семеновича: Т.Ю.Серегина, представитель, доверенность б/н от 01.01.2010

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации
(ОАО)

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010

по делу N А73-3024н/100(14698/2009)

Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи Е.Н.Головнина, Н.В.Меркулова, С.Б.Ротарь

по заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО)

о включении требований в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания “Мыс“

В судебном заседании 10.08.2010 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 15 час. 10 мин. 17.08.2010.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.10.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью “Финансово-строительная компания “Мыс“ (далее - ООО ФСК “Мыс“, компания, должник) введена процедура наблюдения, соответствующее сообщение об этом опубликовано в установленном порядке 21.11.2009.

В порядке статьи 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ (далее - Закон о банкротстве) 17.12.2009 Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее - банк) предъявил к должнику свои требования на сумму 762 228 261 руб. 68 коп. как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

Определением арбитражного суда от 26.02.2010 требования банка на сумму 762 228 261 руб. 68 коп. включены в реестр требований кредиторов ООО ФСК “Мыс“ как требования, обеспеченные залогом.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 определение арбитражного суда от 26.02.2010 изменено, из его резолютивной части исключено указание об обеспечении залогом требований банка на сумму 471 696 565 руб. 65 коп.

В кассационной жалобе банк просит отменить это постановление в части указанного вывода, оставить в силе определение арбитражного суда от 26.02.2010.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на статьи 1 (п. 2), 2 (п. 1), 5 (п. 1) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, статьи 130, 219 ГК
РФ, статью 13 (п. 1) Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) и на отсутствие государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства “Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской в Кировском районе г. Хабаровска. Дом N 2.“ указывает на ошибочность вывода апелляционного суда о том, что предметом договора залога имущественных прав является строящийся многоквартирный дом. Считает, что на момент заключения договора залога между банком и компанией и в настоящее время в залоге у дольщиков находится лишь право аренды земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости, поскольку многоквартирный дом не может являться самостоятельным предметом залога. Кроме того, указывает на то, что на момент заключения договора залога имущественных прав застройщик (компания) обладал лишь имущественными правами на строящиеся площади, которые мог и фактически передал в залог банку. Данные права, как считает банк, принадлежат компании до момента регистрации права собственности на построенный объект недвижимости на основании пункта 1.2 этого договора. Со ссылкой на статьи 61.1, 61.9 Закона о банкротстве, статьи 12, 166 ГК РФ, статью 4 АПК РФ, статью 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ указывает на то, что апелляционная жалоба на определение арбитражного суда от 26.02.2010 подана ненадлежащим лицом - ООО “Построй ДВ“, у которого отсутствует право на оспаривание договора залога.

В отзыве на кассационную жалобу ООО ФСК “Мыс“ поддержало требования банка по кассационной жалобе, не согласившись, однако, с
доводом жалобы о том, что у ООО “Построй ДВ“ отсутствует заинтересованность в оспаривании договора залога. При этом указывает на неправильное применение апелляционным судом статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не подлежащей, по его мнению, применению к спорным правоотношениям, ввиду того, что предметом договора залога является имущественное право застройщика (компании) на получение им в собственность помещений в жилом доме, а не строящийся дом как будущий объект недвижимости (п.п. 1.1, 1.2 договора залога). В отношении фактического предмета залога Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ не содержит каких-либо ограничений.

В отзыве на кассационную жалобу (с учетом дополнений к нему) ООО “Построй ДВ“ как конкурсный кредитор выразило несогласие с изложенными в ней доводами, указав на то, что требования о признании недействительным договора залога им не заявлялись. Считает, что договор залога не соответствует пункту 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статьям 339, 349, 350, 432 ГК РФ. Поскольку при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, то жилой дом находится уже в силу закона в залоге у дольщиков, как и право аренды земельного участка, следовательно, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (13.12.2007) имущество, указанное в частях 1 - 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N
214-ФЗ, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи, которые, как установил апелляционный суд, отсутствуют. Считает также, что в договоре залога отсутствует его предмет.

В судебном заседании кассационной инстанции представители банка, должника и ООО “Построй ДВ“ поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оно подлежит отмене в части, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Согласно статье 71 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Проверка обоснованности заявленных требований осуществляется арбитражным судом вне зависимости от наличия либо отсутствия возражений по заявленным требованиям.

Судебными инстанциями установлено, что требования банка на сумму 762 228 261 руб. 68 коп. обоснованы ссылкой на кредитные договоры об открытии невозобновляемой кредитной линии от:

- 13.10.2006 N 3307 (65 124 827 руб. 15 коп.);

- 07.06.2007 N 3838 (66 501
616 руб. 50 коп);

- 13.02.2008 N 4534 (471 696 565 руб. 65 коп.);

- 29.05.2009 N 5584 (158 905 252 руб. 38 коп.).

Признавая обоснованными требования банка на сумму 762 228 261 руб. 68 коп., судебные инстанции исходили из положений статей 810, 819 ГК РФ, доказанности выдачи банком должнику заемных средств и неисполнением компанией своих обязательств по их возврату в установленный срок.

Доводы относительно этих выводов судов в кассационной жалобе отсутствуют, не оспариваются они и должником.

Делая вывод о том, что эти требования банка подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО ФСК “Мыс“ как требования, обеспеченные залогом, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия между банком и компанией (заемщик, залогодатель) договоров залога, обеспечивающих обязательства должника по указанным кредитным договорам.

Как следует из материалов дела, между банком и компанией заключены следующие договоры залога.

Договор об ипотеке от 17.11.2007 (с дополнительными соглашениями), предметом которого являются объекты недвижимости - жилые помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Казачья Гора, д. 13 (поименованы в п. 1.2 договора); право собственности на которые в установленном порядке зарегистрировано за компанией (залогодателем). Кроме того, в договоре имеется ссылка на Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2007 N RU 27301000-93/07 (п. 1.3 договора); на обеспечение исполнения обязательств по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.10.2006 N 3307 (с дополнительными соглашениями), от 07.06.2007 N 3838 (с дополнительными соглашениями), от 29.05.2009 N 5584 (с дополнительными соглашениями).

Договор залога имущественных прав от 13.02.2008 N 4534, в соответствии с пунктом 1 которого предметом договора является передача залогодателем (компанией) в залог залогодержателю (банку) всех своих имущественных прав
(требований) на получение в собственность 10 005,04 кв.м в 1-м пусковом комплексе объекта капитального строительства “Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по ул. Тихоокеанской в Кировском районе г. Хабаровска. Дом N 2 представленных в виде будущих квартир в объекте в соответствии с Приложением N 1 к договору, вытекающие из документов, указанных в пункте 1.2 договора“.

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.02.2008 N 4534.

Апелляционный суд, изменив решение арбитражного суда, исключив из его резолютивной части указание на обеспечение залогом требований банка на сумму 471 696 руб. 65 коп., исходил из ничтожности договора залога имущественных прав от 13.02.2008 N 4534 как не соответствующего пункту 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 16.10.2006, действующей на момент совершения сделки) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в
залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 15 этого Федерального закона при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

В силу части 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Как установил апелляционный суд, договор залога имущественных прав от 13.02.2008 N 4534 заключен после заключения застройщиком (компанией) договора с первым участником долевого строительства, кредит взят застройщиком у банка на строительство многоквартирного дома, однако доказательства получения согласия банка на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном частью 2 статьи 15 Федерального закона
от 30.12.2004 N 214-ФЗ порядке не представлены.

При этом апелляционный суд отклонил довод компании, аналогичный доводу кассационной жалобы, о том, что часть 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежит применению к спорным правоотношениям ввиду того, что предметом залога является не строящийся многоквартирный дом, а имущественные права на получение застройщиком в собственность будущих квартир; исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 13 этого Федерального закона у участников долевого строительства в залоге находятся, в том числе, строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Предметом спорного договора залога является передача застройщиком своих имущественных прав (требований) на получение в собственность определенного количества квадратных метров в здании дома N 2, которое строится на основании выданных разрешения, заключения и проекта, с учетом заключенного застройщиком с подрядчиком договора генерального подряда. То есть предмет договора залога охватывается понятием - строящийся многоквартирный дом.

Довод банка о том, что ООО “Построй ДВ“ является ненадлежащим заявителем апелляционной жалобы, поскольку не имел права оспаривать договор залога, отклоняется кассационной инстанцией в связи со следующим.

Предметом апелляционного обжалования было определение арбитражного суда о включении требований банка в реестр требований кредиторов ООО ФСК “Мыс“.

ООО “Построй ДВ“, являющееся конкурсным кредитором должника, а следовательно, лицом, участвующим в деле о банкротстве компании (п. 1 ст. 34 Закона о банкротстве), в силу части 1 статьи 257 АПК РФ имело право на подачу апелляционной жалобы на это определение арбитражного суда.

Требования о признании договора залога недействительным обществом не заявлялись, доводы о ничтожности договора залога были приведены в апелляционной жалобе и этим доводам апелляционный суд дал
оценку в рамках рассмотрения апелляционной жалобы.

Так, делая вывод о ничтожности договора залога, апелляционный суд исходил из отсутствия в нем условий о даче банком соответствующих согласий, предусмотренных частью 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Однако из буквального толкования этой нормы права не следует, что такое согласие должно быть выражено непосредственно в договоре залога.

Выводы о том, что такого согласия банк вообще не выражал, в постановлении отсутствуют.

Кроме того, делая вывод о ничтожности договора залога как не соответствующего части 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, апелляционный суд не выяснил обстоятельства, касающиеся последствий отсутствия указанных согласий банка, в том числе последующего получения таких согласий.

Так, по общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога залогодатель вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Несоблюдение залогодателем этих правил влечет последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 351 ГК РФ.

При таких обстоятельствах выводы суда о ничтожности договора залога имущественных прав от 13.02.2008 N 4534 следует признать преждевременными, сделанными без выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

С учетом изложенного, обжалуемое постановление в части исключения из резолютивной части определения от 26.02.2010 указания об обеспечении залогом требований банка на сумму 471 696 565 руб. 65 коп. подлежит отмене на основании статьи 288 (ч. ч. 1 - 3) АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд с учетом вопросов, поставленных в постановлении суда кассационной инстанции.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ кассационные жалобы на определения суда о включении требований в реестр требований кредиторов должника государственной пошлиной не облагаются, в связи с чем государственная пошлина по кассационной жалобе, уплаченная банком в сумме 2 000 руб., на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ подлежит возврату из федерального бюджета как ошибочно уплаченная.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

постановил:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу N А73-3024н/100(14698/2009) Арбитражного суда Хабаровского края в части исключения из резолютивной части определения от 26.02.2010 по тому же делу указания об обеспечении залогом требований Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) на сумму 471 696 565 руб. 65 коп. отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же апелляционный суд.

В остальном постановление оставить без изменения.

Возвратить Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) из федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению от 25.06.2010 N 57582.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е.Лобарь

Судьи

Л.Б.Шарипова

О.П.Дружина