Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.01.2010 по делу N А19-23147/09-70 В удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, переданный с целью строительства на нем группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, и неустойки за просрочку ее возмещения отказано, поскольку земельный участок, переданный по договору аренды, является непригодным для использования его в указанных целях, в связи с чем ответчик вправе приостановить или отказаться от исполнения своего обязательства по возмещению арендных платежей.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИИменем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 января 2010 г. по делу N А19-23147/09-70
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14.01.2010 года.
Решение в полном объеме изготовлено 21.01.2010 года.
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания судьей М.Н.Габескирия, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Иркутска
к Обществу с ограниченной ответственностью “РосСтройКомплекс“
о взыскании 1279652 руб. 91 коп.
при участии в заседании:
от истца - Баторов В.Н. (доверенность от 28.08.09 N 059-72-316/9)
от ответчика - директор Гнатюк А.Н.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 11.01.10 до 14.01.10.
установил:
иск заявлен о взыскании суммы 1167396 руб. 52 коп., составляющей на основании договора от 25.01.07 N 3578 задолженность по арендной плате за период с 01.07.08 по 30.09.09, и суммы 112256 руб. 39 коп. - неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 16.03.07 по 25.08.09.
В судебном заседании, состоявшемся 25.11.09, истец уточнил иск в части требования о взыскании неустойки, потребовав взыскать ее в сумме 112256 руб. 39 коп. за период с 16.09.08 по 25.08.09.
Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением Администрации Иркутской области от 12.09.08 N 254-па использование земельного участка для целей, указанных в договоре аренды от 25.01.07 N 3578 стало невозможным, в связи с чем, возмещение арендных платежей было прекращено.
Выслушав представителей сторон и рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что на основании п. 1.1 заключенного Администрацией г. Иркутска - арендодателем, с Автономной некоммерческой организацией “Онколог“ - арендатором, договора аренды от 25.01.07 N 3578, Администрация г. Иркутска обязалась передать во временное владение и пользование Автономной некоммерческой организации “Онколог“ земельный участок общей площадью 14553 кв.м из земель поселений, с кадастровым номером 38:36:000018:3063, расположенный в Куйбышевском районе города Иркутска, ул. Щапова.
Согласно п. 1.3 договора аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578, границы объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью (приложение 1).
Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 29.12.06.
В соответствии с п. 1.6 договора, срок его действия согласован сторонами 29.12.2006 г. по 29.12.2011 г.
В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 25.01.07 N 3578 УФРС по Иркутской области и УОБАО, о чем свидетельствует проставленная 16.03.07, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, регистрационная надпись на договоре за N 38-38-01/020-2007-323.
На основании п. п. 3.1, 3.2, 3.4, 3,5. договора, арендная плата, размер которой определяется на текущий год расчетом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2), за период с 29.12.06 по 31.12.06 составляет сумму 2141 руб. 09 коп., которая подлежит возмещению до 15.03.07, начиная с 2007 года арендная плата возмещается равными долями, не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года.
В соответствии с п. 3.6 договора, в случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет (заказным письмом с уведомлением о вручении) арендатору соответствующее уведомление.
Согласно п. 4.4 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. п. 2.2.4, 3.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года за каждый день просрочки.
На основании п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
По смыслу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Согласно ст. ст. 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды земельного участка, договор перенайма подлежит государственной регистрации.
На основании п. п. 1.1, 1.2 заключенного Автономной некоммерческой организацией “Онколог“ - арендатором, с ООО “РосСтрой Комплекс“ - новым арендатором, договора от 20.07.07 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, арендатор обязался передать, а новый арендатор - принять все права и обязанности арендатора по договору от 25.01.07 N 3578 в отношении земельного участка общей площадью 14553 кв.м из земель поселений, с кадастровым номером 38:36:000018:3063, расположенного в Куйбышевском районе города Иркутска, ул. Щапова.
Договор от 20.07.07 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует проставленная 30.08.07, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, регистрационная надпись на договоре за N 38-38-01/121/2007-101.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что на основании названных норм права, ООО “РосСтрой Комплекс“ с 30.08.07 приобрело основанные на договоре аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578 права и обязанности арендатора.
В обоснование требования о взыскании арендной платы в сумме 1167396 руб. 52 коп. и неустойки в сумме 112256 руб. 39 коп. истец ссылается на невозмещение ответчиком задолженности по арендной плате за период 01.07.08 по 30.09.09.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, на основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.
В соответствии с пп. 4 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
Могут устанавливаться ограничения прав на землю, в том числе, особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.
На основании п. п. 3 и 4 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
Постановлением Администрации Иркутской области от 12.09.08 N 254-па “Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон“ утверждены границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, режимов использования земель и режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска.
Согласно утвержденной названным постановлением сводной таблицы режимов территорий, зон охраны и градостроительных регламентов объектов археологического наследия города Иркутска, на территории в границах объектов археологии - памятников и ансамблей, в том числе - “Щапово“, “Щапово-2“, запрещаются все виды строительных, земляных работ и хозяйственной деятельности до выполнения спасательных археологических работ. Территории ограничены в использовании и обременены требованием выполнения спасательных археологических работ. После выполнения спасательных работ разрешается хозяйственное освоение земельного участка строго в границах выполненных археологических работ.
В представленном в материалы дела письме от 05.11.09 N 945-70-6172/9 Комитет по градостроительной политике Администрации города Иркутска сообщает о том, что в соответствии с Постановлением Администрации Иркутской области от 12.09.08 N 254-па “Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории города Иркутска, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон“, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000018:3063 по ул. Щапова, находится в зоне регулирования ландшафта, в которой необходимо соблюдать режим зоны охраны культурного наследия и градостроительного регламента, на территории в границах объектов археологии, на котором запрещаются все виды строительных, земляных работ и хозяйственной деятельности до выполнения спасательных археологических работ. Территории ограничены в использовании и обременены требованием выполнения спасательных археологических работ. После выполнения спасательных работ разрешается хозяйственное освоение земельного участка строго в границах выполненных спасательных работ.
Названные обстоятельствах свидетельствуют о том, что находящийся в аренде у ответчика на основании договора аренды от 25.01.07 N 3578 земельный участок с кадастровым номером 38:36:0000018:3063 находится в зоне регулирования ландшафта, в которой необходимо соблюдать режим зоны охраны культурного наследия и градостроительного регламента, на территории в границах объектов археологии, на котором запрещаются все виды строительных, земляных работ и хозяйственной деятельности до выполнения спасательных археологических работ.
Учитывая положения Постановления Администрации Иркутской области от 12.09.08 N 254-па, то, что в соответствии с п. 1.5 договора аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578, названный земельный участок передан ответчику в аренду с целью строительства на нем группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, следует признать, что строительство на данном земельном участке невозможно до выполнения спасательных археологических работ, срок проведения которых не указан.
Кроме того, после выполнения спасательных работ разрешается хозяйственное освоение земельного участка строго в границах выполненных спасательных работ.
Таким образом, следует признать, что границы выполненных спасательных работ будут известны лишь после проведения работ.
В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что ответчик, согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, не может использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным п. 1.5 договора аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578 его разрешенным использованием - для строительства группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Вместе с тем арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В адресованном Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска письме от 16.10.08 N 60 ответчик, ссылаясь на принятие Постановления Администрации Иркутской области от 12.09.08 N 254-па, просит разъяснить перспективы разрешения строительства на земельном участке, принять меры к урегулированию вопроса о запрете строительства с Администрацией Иркутской области, прекратить начисление арендных платежей с момента выхода названного постановления, предлагая, в случае невозможности урегулирования вопроса о разрешении строительства группы жилых домов, в течение трех месяцев расторгнуть договор аренды от 25.01.07 N 3578 по соглашению сторон.
Указанное письмо поступило в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска 16.10.08.
В письме от 02.11.09 N 505-71-12731/9 Администрация г. Иркутска потребовала от ответчика в срок до 16.11.09 представить документы, подтверждающие нормативный срок строительства группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями.
В поступившем в Комитет по управлению муниципальным имущество г. Иркутска 16.11.09 письме от 16.11.09 N 42 ответчик, ссылаясь, что в настоящее время согласовывается возможность проведения и стоимость спасательных археологических работ, указал на невозможность представления документов, подтверждающих нормативный срок строительства группы жилым домов со встроенными нежилыми помещениями.
Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком предпринимались меры для выяснения возможности строительства на переданном ему в аренду земельном участке и возможности осуществления строительства.
Вместе с тем, истцом, являющимся арендодателем по договору от 25.01.07 N 3578, не представлены доказательства, свидетельствующие о выяснении судьбы переданного ответчику в аренду земельного участка.
Учитывая изложенное, следует признать, что переданный ответчику на основании договора от 25.01.07 N 3578 земельный участок является непригодным для использования его в целях, определенных в названном договоре, в связи с чем, в соответствии со ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик вправе приостановить либо отказаться от исполнения своего обязательства по возмещению арендных платежей и потребовать возмещения убытков.
Ссылка истца на то, что арендодатель отвечает за недостатки имущества только в том случае, если они имели место на момент заключения договора аренды, однако не были известны сторонам, не может быть принята во внимание, как не соответствующая положениям п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Кроме того, на основании договора об уступке прав и обязанностей арендатора ООО “РосСтрой Комплекс“ приобрело основанные на договоре аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578 права и обязанности арендатора с 30.08.07.
Вместе с тем, платежными поручениями от 21.05.07 N 68 и 69, от 14.06.07 N 105 ответчиком возмещена стоимость аренды за период с 29.12.06 по 31.12.06 и за 1, 2 кварталы 2007 года в сумме 131320 руб. 71 коп.
В соответствии с п. 15 ст. 3 Закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Учитывая, что ответчик не может использовать земельный участок в соответствии с предусмотренным п. 1.5 договора аренды земельного участка от 25.01.07 N 3578 его разрешенным использованием - для строительства группы жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, следует признать необоснованным применение истцом в расчете арендной платы на 2009 год предусмотренного п. 15 ст. 3 Закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ процента к кадастровой стоимости земельного участка в размере 2,5.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать.
В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, Администрация города Иркутска освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Руководствуясь ст. ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
М.Н.ГАБЕСКИРИЯ