Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 N 06АП-3477/2010 по делу N А16-427/2010 По делу о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2010 г. N 06АП-3477/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2010 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.,
судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.
при участии в заседании:
от истца - Куприяновой Е.В., представителя по доверенности от 10.03.2010 б/н;
от ответчика - Куликова В.Ф., представителя по доверенности от 26.04.2010 б/н, Андриянова И.Н., представителя по доверенности от 04.07.2008, Андрияновой О.М.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение от 07 июня 2010 года
по делу N А16-427/2010
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Шишкиным Н.Н.
по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о взыскании 686 135 руб. 35 коп.
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о признании договора аренды недействительным
установил:
Индивидуальный предприниматель Галац Сергей Иосифович (далее - ИП Галац С.И.) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Андриянова О.М.) о взыскании 645 248 руб. 50 коп, составляющих задолженность по арендной плате за период с 15.11.2009 по 15.01.2010 в размере 273 008 руб., неустойку за просрочку платежа за период с 10.12.2009 по 15.01.2010 в размере 2 482 руб. 50 коп., убытки в размере 369 758 руб. Кроме того, просил взыскать судебные издержки в размере 40 886 руб. 85 коп., в числе которых 10 000 руб. - услуги оценщика, 30 000 руб. - юридические услуги, 700 руб. - и стоимость изготовления доверенности, 186 руб. 85 коп. - стоимость отправки корреспонденции.
Определением от 25.05.2010 судом принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ИП Андрияновой О.М. к ИП Галацу С.И. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 14.02.2009 N 1.
Решением от 07.06.2010 первоначальный иск удовлетворен на общую сумму 517 240 руб. 41 коп., из которой 105 987 руб. 50 коп. - основной долг, 794 руб. 91 коп. - неустойка, 369 758 руб. - убытки и 40 700 руб. - судебные издержки, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
В апелляционной жалобе ИП Андриянова О.М., ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение от 07.06.2010 отменить и принятый по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объеме, а встречный иск удовлетворить.
В обоснование жалобы приводит доводы о том, что в материалы дела были предоставлены карточка перерегистрации кассовых аппаратов на местонахождение новой торговой точки и новый договор аренды от 29.12.2010, а также иные документы, свидетельствующие о готовности ответчика передать арендованное помещение истцу после истечения срока договора аренды 01.01.2010. Указывает на отсутствие план-схемы с указанием конкретного места, предоставленного в аренду истцом ответчику, в связи с чем полагает несогласованным условия договора аренды нежилого помещения от 14.02.2009 N 1 об объекте, подлежащем передаче в аренду. Считает неправомерным вывод суда о наличии оснований для взыскания убытков в отсутствии надлежащих (допустимых) тому доказательств.
В судебном заседании заявитель на доводах жалобы настаивает, просит решение отменить и принять новый судебный акт.
Истец представленным отзывом и пояснениями представителя в заседании суда возражает против доводов жалобы, просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда по основаниям и в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению в части.
Как следует из материалов дела, ИП Галацу С.И. принадлежит на праве общей долевой собственности объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 1026,6 кв.м, этаж 2, на поэтажном плане 1, 2; цокольный этаж, номера на поэтажном плане 1, 2, расположенном по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 96, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2009 27-АВ 189401.
14.02.2009 между ИП Галац С.И. (арендодатель) и ИП Андрияновой О.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор).
Согласно пункту 1.1 договора его предметом является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору части нежилого помещения, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 96, торговая площадь: цокольный этаж - 492,2 кв.м, 1-й этаж - 493,1 кв.м, 2-й этаж - 354,8 кв.м, в том числе согласно плана-схемы, являющегося неотъемлемой частью договора.
Дополнительным соглашением от 01.07.2009 стороны определили предметом договора предоставление арендодателем арендатору части нежилого помещения, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 96, торговая площадь: 1-й этаж - 493,1 кв.м, 2-й этаж - 354,8 кв.м, в том числе согласно плана-схемы, являющегося неотъемлемой частью договора.
Пунктом 7.1 установлен срок действия договора: с 01.02.2009 по 01.01.2010, то есть на срок менее одного года, соответственно, договор аренды не подлежал государственной регистрации и является заключенным.
Порядок, размер, срок и условия внесения арендной платы за пользование имуществом установлены в разделе 5 договора.
Размер арендной платы в месяц составил 338 750 руб. (пункт 5.1), в том числе коммунальные платежи, которую арендатор обязался вносить не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 5.2).
В случае просрочки внесения платежей в установленные договором сроки стороны установили ответственность арендатора в виде уплаты неустойки в размере 0,01% задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.5).
Факт передачи спорного помещения во исполнение указанного договора аренды сторонами не оспаривается, акт приема-передачи не составлялся.
Не оспаривается сторонами и факт пользования ответчиком спорным помещением с момента заключения договора по 01.01.2010, а также исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленном договором размере.
Несмотря на истечение срока действия указанного договора аренды, арендатор продолжал пользоваться спорным помещением.
Доказательств прекращения договорных отношений после 01.01.2010 (акта приема-передачи помещения арендатором арендодателю) в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, исходя из утверждений арендодателя, арендатор возвратил спорное помещение 15.01.2010.
Арбитражный суд первой инстанции, установив отсутствие в материалах дела допустимых доказательств, подтверждающих освобождение спорного помещения и его передачи арендодателю по истечении срока аренды, пришел к правильному выводу об обоснованности заявленного истцом требования о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 15.01.2010, что составило, исходя из установленного договором размера арендной платы, 105 987 руб. 50 коп.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на карточку перерегистрации кассовых аппаратов на местонахождение новой торговой точки и новый договор аренды от 29.12.2010 в качестве доказательства готовности арендатора передать арендованное помещение истцу после истечения срока договора аренды 01.01.2010, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку само по себе указанное доказательство не подтверждает обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения настоящего спора.
Факт уклонения арендодателя от приемки спорного помещения также не подтвержден надлежащими доказательствами.
Довод заявителя апелляционной жалобы о недействительности договора аренды нежилого помещения от 14.02.2009 N 12 ввиду отсутствия к указанному договору плана-схемы несостоятелен, поскольку из текста договора и дополнительного соглашения к нему усматривается согласование сторонами всех существенных условий договора аренды. Кроме того, указанный договор исполнялся сторонами, спор по площади арендуемого помещения (торговой площади) между арендатором и арендодателем отсутствует.
При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что указанный договор является недействительным (ничтожным), равно как и незаключенным, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
За период с 01.01.2010 по 15.01.2010 арендная плата, исходя из установленного договором размера арендной платы, составила 105 987 руб. 50 коп.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за указанный период, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в размере 105 987 руб. 50 коп. на основании статей 307, 309, 606, 614 ГК РФ.
В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,01% задолженности за каждый день просрочки.
Поскольку доказательств внесения арендной платы в размере 105 987 руб. 50 коп. в установленный срок ответчик не представил, а размер неустойки в сумме 794 руб. 91 коп. соответствует условиям договора, арбитражный суд первой инстанции правомерно взыскал с ИП Андрияновой О.М. неустойку в указанном размере.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды нежилого помещения от 14.02.2009 N 1 недействительной сделкой также соответствует обстоятельствам дела по вышеуказанным основаниям.
Что касается требования ИП Галаца С.И. о взыскании с ИП Андрияновой О.М. убытков в размере 369 758 руб., арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции относительно наличия оснований для удовлетворения указанного требования.
В соответствии с положениями статей 15, 393 ГК РФ, иск о взыскании убытков подлежит удовлетворению, если лицо, требующее возмещение убытков, докажет факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных расходов, причинную связь между допущенным нарушением и убытками. Отсутствие одного из названных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков.
Заявляя о причинении арендатором убытков на сумму 369 758 руб., арендодатель (истец) указал на причинение спорному имуществу ущерба за период его использования арендатором (ответчиком), сославшись на отчет оценщика N 10-2010 (л.д. 23-50).
Согласно выводу оценщика, физический материальный ущерб, то есть рыночная стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, необходимых для возмещения убытков, возникших в результате эксплуатации имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 96, по состоянию на 13.01.2010 составил 369 758 руб.
Вместе с тем, указанный отчет оценщика, положенный в основу заявленного искового требования о взыскании убытков, не может являться допустимым доказательством как нарушения арендатором своих обязательств, так и наличие и размер понесенных расходов, причинную связь между допущенным нарушением и убытками.
Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 616 ГК РФ, предусматривающей обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также условиями договора аренды (пункт 3.8) об обязанности арендатора производить косметический и текущий ремонт помещения, пришел к выводу о неисполнении ответчиком указанной обязанности.
Между тем, вопрос об исполнении арендатором обязанности по текущему ремонту арендуемого помещения судом не исследовался, соответствующих доказательств у стороны не истребовалось.
Согласно представленным суду апелляционной инстанции доказательствам, а именно: договору подряда от 20.03.2009, заключенного ИП Андрияновой О.М. (заказчик) с ООО “Реал Строй Групп“ (подрядчик), смете на строительно-монтажные работы, акту о приемке выполненных работ от 12.05.2009, справке о стоимости выполненных работ от 12.05.2009, счетам-фактурам и платежным документам об оплате за материалы и строительно-монтажные работы на общую сумму 570 688 руб., ответчиком в период действия договора обязанность, предусмотренная пунктом 3.8 договора, а также дополнительным соглашением от 15.02.2009 N 1, исполнялась.
Принимая во внимание отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств нарушения ответчиком обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также наличия и размера понесенных расходов и их причинно-следственную связь относительно исполнявшегося договора аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требования ИП Галаца С.И. к ИП Андрияновой О.М. о взыскании убытков.
Недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ.
Судебные расходы по делу возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции считает заявленные в качестве судебных издержек расходы истца по оплате услуг оценщика в размере 10 000 руб. и по изготовлению доверенности в размере 700 руб. не подлежащими удовлетворению, поскольку в силу статьи 106 АПК РФ указанные расходы судебными издержками не являются.
Понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя (30 000 руб.) и расходы по отправке корреспонденции (186 руб. 85 коп.), а также расходы сторон по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе возложить на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 07.06.2010 по делу N А16-427/2010 Арбитражного суда Еврейской автономной области изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. основной долг в сумме 105 987 руб. 50 коп., неустойку в сумме 794 руб. 91 коп., а также судебные издержки в размере 5 151 руб. 56 коп.
В остальной части первоначального иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 2 963 руб. 10 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 14 941 руб. 87 коп.
В удовлетворении встречного иска о признании договора аренды нежилого помещения от 14.02.2009 N 1 недействительной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. в пользу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1 669 руб. 02 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
М.О.ВОЛКОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ